化娱乐都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。主城由上下城区和西湖拱墅江干城区部分组成，是全省的政治经济科教信息文化中心和旅游中心。中部南部为商贸居住生活区北部以工业仓储物流区为主东部为交通市政设施区西部为教育科研居住区湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。城市建设用地平方千米。江南城由滨江区萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产学研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。临平城由临平城区星桥运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。下沙城由下沙九堡乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。主三副，六组团将是未来杭州城市的基本轮廓，亦是杭州城市发展的方向，另外作为杭州未来的钱江新城也是杭州城市发展的重点，钱江新城纵横新旧城区核心区，区域面积平方公里的东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州的行政商务金融会展文化娱乐中心。作为未来杭州城市中心，将有大量的写字楼供应未来杭州写字楼供应将向该区域转移，对本案将形成客源分流的竞争压力。城市交通及发展杭州市作为浙江省的省会，是全省的政治经济文化中心，又是全国重点风景旅游城市和历史文化名城。近年来，随着改革开放的深入，城市的基础设施建设也大大加强了。道路建设发展较快，仅年就有条道路进行改建拓宽和沿伸。至今，杭州城市道路总长达公里，面积万平方米。人均道路占有面积达万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。根据专家预测，到年杭州市区每日的客流总量将达近万人次，对外交通总量高峰期每小时将达万辆，每千人客车拥有量则将达到辆。而且，居民出行目的和车辆的拥有结构将发生较大的变化除私人车辆的比例会持续走高外，上下班生活购物为主的目的增加。而杭州城市发展规划当中，已把新城市综合交通作为重点重点，包括了城市交通战略道路网络城市轨道交通西湖风景名胜区等个方面。按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心的交通时间不大于小时新市区内任意两点的交通时间不大于分钟最终形成市区以城市轨道交通和其他集约式客运交通为主体城市快速机动化交通为辅的交通模式，适应经济社会的发展。新规划在停车问题上，提出了大力发展公共交通，减少小车出行和中心区外围主要出入口处建设大容量公共停车设施等条策略，以及实行拥车者自备车位，鼓励建筑物超额增设配建停车位并向社会开放等条措施建议。项目所处的区块交通列入规划提速当中，其中提速地段绕城公路德胜快速路石祥快速路上塘高架快速石桥快速路。交通现状目前该区域随着上塘高架的建成通车，及湖墅路绍兴路沈半路莫干山路石祥路等路的改造完毕，通往该区域的南北向道路日渐成熟，从该区域的些楼盘本身距市中心仅公里，如位于北景园大型社区内的通和都市枫林名城左岸花园到市区，只要走石祥路再上上塘高架仅余分钟便可到达市中心。交通规划绕城公路将与东西向的德胜路石祥路及南北向的上塘高架石桥路组合形成了个扇形的交通路网，最值得提的是上塘高架的通车，使杭州的交通重心向北移。同样，这板块的居民也可通过这些快速路向东直达沪杭甬高速向北与杭宁高速对接，往南可快速到达萧山国际机场。上述的交通规划对城北的开发是个极大的利好。二下城区专项研究经济发展战略研究下城区依托中心城区的区位优势，形成了具有鲜明特色的广场经济会展经济特色街经济楼宇经济和社区经济。年，实现商贸销售收入亿元，同比增长实现工业销售产值亿元，同经增长完成财政总收入亿元，同比增长，增幅列杭州城区第二位其中地方财政收入完成亿元，同比增长，增幅居杭州第，跻身全省区县市财政强，列第位。下城区高楼林立商贾密集，区域内法人单位的密度高达平方公里，其中区域内的幢商务楼容了家法人单位，营业收入超亿元的楼宇幢，亿以上的楼宇幢，区域内金融保险业的收入和批零贸易餐饮业的营业收入分别占六个老城区总量的和。下城区目前有国外驻杭机构以家，其中有西门子戴尔三星等全球强企业家国内驻杭著名企业家。年，引进内资企业家，注册资金亿元引进外资企业家，合同利用外资万美元。目前区域内国外驻杭机构家，其中世界强企业家，国内驻杭企业共家。年，下城区先后荣获了全国社区建设实验区全国社区建设示范区全国民政工作先进区全国社区教育实验区全国绿化先进城区全国卫生初级保健实验区全国科技工作先现场条件恶劣主要体现在工程地质条件差等情况，如地质土壤水文等都会影响工程质量进度和造价，例如在项目设计时，前期所收集的地质条件与项目的地质条件误差，而影响到工程。本项目由于现场条件较好，动迁量相对较少，因此在概念设计方案确定后，应选择家勘察单位先进行勘察，了解大概的地质情况，勘探选点的位置应由结构工程师根据现场的情况确定。在进行扩大初步设计前，最好能结束勘察工作，这样开发商对地质的情况就会十分清楚。地理环境对项目带来的风险地理环境是指工程所在的地理位置及周围的环境，本项目所处区域交通比较方便，地理环境对本案的影响不大。四项目的人为风险工程的人为风险是参与工程的管理或实施人员部门的主管行为对工程项目所造成的风险，这类风险既有来自政府及工程主管部门及开发商本身的因素，更重要的是来自各方面的工程参与者。十六项目分析项目优势交通相对便捷本案周边交通网络比较完善，石大路往沪杭高速公路，华中路石桥路等多条主要交通干道通往中城区，拥有等条公交路线，没有市中心城西高新区拥堵的交通，特别是随着东西快速干道的建设以及下城区科技经济园的建设，各种条件将进步改善，与市中心的时空距离将大大缩短，项目的可达性将大大提高。项目规模优势项目基地面积万平方米，合亩，用地规模大，在总体规划和设计上有很大的发挥空间，在园区配套方面，可以发挥规模效应降低单位成本，从而增强项目的抗风险能力。土地成本优势项目的土地总成本为万元万元亩，楼面价约元平方米，从规划趋势看，本案所在区域土地价值仍可看涨，为项目保留了很大的升值空间，同时较低的土地成本增强了价格的可控性和竞争优势。二劣势分析区位条件差从目前的条件看，本案位于城北城郊结合部，距离市中心较远，给客户产生很大的心理距离，影响其对本案的接受度。周边环境极差城北直以来是杭州工业集中区，项目周边各种工厂林立，四周为农居点和农田，影响项目的环境和景观，缺少办公和商务环境，降低项目在客户当中的形象，必须通过内部环境景观的建设来弥补大环境的不足。配套不够完善项目所在区域各种市政配套商业配套十分贫乏，且比较地端，无法对本案的发展形成有力的支持，使本案的吸引力大打折扣，只能通过内部配套的规划建设来弥补周边配套的不足。三机会分析宏观经济发展的有利支持近年来，浙江经济的发展对房地产市场形成巨大的推动力，在民营企业十分发达的浙江地区，各种外贸商务增多，刺激办公物业市场的需求，特别是杭州拥有天堂硅谷之称的杭州软件业的发展更是蒸蒸日上，企业对办公环境的需求越来越高，这对本案的发展是种利好。产品优势目前国内的或商务别墅主要集中在北京上海和广州的发达地区，其他诸如重庆的九鼎商务别墅西安长安园产业别墅，而在经济高度发达的杭州地区还没有出现真正意义上的同类产品，本项目作为杭城首推商务别墅，拥有市场先机的优势。四威胁分析市场威胁近年来杭城写字楼的市场直呈现供大于求的局面，各种中高档写字楼不断推出白马大厦海华广场晶晖商务馆瑞丰国际商务中心等，市场消化存在较大的压力，特别是租赁市场直呈现疲软态势，除城西高新区和黄龙商务区保持较高的出租率，其他区域出租情况均不是非常理想，在这样的区域环境中，本案作为以租赁为主营收入的办公物业，存在很大的市场风险。竞争威胁目前杭州企业大都集中在城西高新区，该区域文化氛围浓厚，完善的配套和浓厚的商务氛围，居住休闲购物办公都十分便利，使这些企业拥有强烈的归属感，要让其成为本项目的客户必须花费很大的力气。十七研究结论与建议研究结论通过上述对本项目的经济社会和环境效益的分析可知，杭州新世纪软件园的社会效益和市场前景是很好的，项目所处的区域在市政规划和交通条件方面都不错，但在环境和配套设施方面较差，只有通过良好的规划设计，提高绿化率，来营造项目良好的办公环境，弥补大环境的缺陷，同时，从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部效益率。项目出租率的盈亏平衡点是还贷期内盈亏平衡点，般认为当盈亏平衡点的出租率小于，项目风险较低，过了还贷期盈亏平衡点为，风险相对较小，具有较强的可操作性。这个项目的经济评价比较理想。但是本开发方案不定是最理想的。如果条件允许，还应修订规划设计和项目开发经营方案，力争提高项目的经济效益。二说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上，通过市场调研估算分析及预测后的结果，签于目前房地产市场的客观条件，我们对报告做出进步说明，并提出若干建议建筑工程中，不可预见的因素很多，工期材料供应都会影响项目总体目标的实现，因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制，积极推行竞投招标工程包干等措施，落实资金供应，确保项目经营目标的顺利实现。本报告中的测算是在项目现在所处的房地产市场的基础上的租赁价格，由于项目所处的片区在规划建设当中，今后项目所处的地段房地产仍然会发生定的变化，价格是最敏感的因素之，开发商除要密切注意市场动态，选择有效的市场策略，还应该组织支高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工和营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。附件杭州在售主要写字楼览表楼盘名称楼盘位置建筑类型户型范围销售价格交付时间西湖定安名都西湖大道与定安路交叉口写字楼层写字楼元年月交付雪峰花苑清泰街三院北面公寓写字楼商铺写写字楼元含装修年月交付白云大厦文晖大桥东高层单身商务楼商铺元待定华元华鸿大厦天目山路号写字楼均价元年月交付中豪凤起广场凤起东路与秋涛北路交叉口写字楼单身公寓写元起写年月交付美达丽阳国际湖墅南路叶青兜路口写字楼可自由分割万元以上年月开盘，年底交付银座大厦庆春路与建国北路交叉口写字楼框架结构自由分割均价元年下半年开盘，年交付滨江庆春发展大厦庆春