买倒卖土地增值的投机行为，同时也在定程度上增加了开发商的风险和资金压力。

公积金政策的出台，使市民置业房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在定程度上可以激发部分购房者的积极性。

总体而言，个健康良性的市场将更好的保护投资者和消费者双方面的利益，将有益于市场的长远发展。

重庆做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策三峡库区移民开发及对口支援政策重庆市鼓励外来投资优惠政策。

从年年国家每年还将从三峡工程建设基金中安排亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡库区移民就业的产业项目。

从三峡电站的电价收入提取定基金用于后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备技术培训等项目。

这些优惠措施的实施必将有力的带动重庆市范围内的经济新增长，推动地区的发展。

重庆市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业的要求，在定程度上加大了房地产企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显，重庆市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。

但这对于那些有实力的开发商而言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。

第三节万州区经济环境及行业发展状况分析万州作为三峡库区的中心城市，具有地理交通资源等优势。

年地区生产总值同比增长，地方财政收入增长全社会固定资产投资增长社会消费品零售总额增长外贸出口增长城市居民人均可支配收入增长农村居民人均纯收入增长新增城镇就业岗位万个，新转移农村劳动力万人。

随着西部大开发的深入推进，万州可望获得更有力的支持东部沿海发达地区的资本产业加速向西部转移，万州具有承东启西的区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接同时，重庆市委市政府把加快万州及三峡库区生态经济区的发展，使其成为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为重庆十五规划的工作重心。

万州综合经济实力的增强，将为城市建设提供强大的源动力。

万州国民生产总值在最近十年来直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了十五期间年均增长达到了，高于同期全国增长幅度，显示了万州区健康良性经济发展局面。

通过对最近年来万州区国民经济的研究，我们可以发现，万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰，这主要归功于万州区自身拥有比较良性的经济结构年万州区第第二第三产业比重为。

三峡移民工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较小。

在十五期间，万州区国内经济保持高速发展态势。

年，万州区完成国民生产总值元，同比增长，分别比全国重庆市高和个百分点，年均增长。

地方财政收入亿元，同口径比较，年均增长。

全社会固定资产投资累计完成亿元，年均增长。

完成城市建设面积平方公里，比上年增加平方公里。

城镇化率，比上年提高个百分点。

十五期间，共完成房地产开发投资亿元，为全区固定资产投资总额的，实现增加值亿元。

房地产业主要税费出让金入库亿元，占同期财政收入的。

竣工商品房万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房万平方米，写字楼万平方米。

专业物业管理面积万平方米，城镇居民人均居住建筑面积平方米。

其中年完成房地产开发投资亿元，为全区同期固定资产投资总额的，实现增加值亿元。

房地产业主要税费出让金入库亿占同期财政收入的，竣工商品房万平方米。

年季度完成房地产开发投资万元，实现增加值万元。

年地区社会消费品零售总额达到亿元，同比增长。

批发和零售业总额为亿元，同比增长餐饮业为亿元，同比增长。

全年接待海内外游客万人次，同比增长，实现海内外旅游收入亿元，同比增长。

据统计局资料显示年上半年，万州区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了。

产业结构方面，万州十五期间立足优势资源和优势产业，全区工业经济再创新高。

年实现工业增加值亿元，同比增长，其中规模以上工业企业实现工业增加值亿元，同比增长工业产品产销率达到。

全年实现工业品出口交货值亿元，同比下降。

全年完成新产品产值亿元，同比增长，占全区规模以上企业的。

从产业比重来看，年万州区第第二第三产业的比重为，较全国三产的比重更为合理，显示了万州区较为良性的产业发展格局。

从走势来看，万州区经济发展呈现更为合理的发展趋向，第产业农业的所占的比重持续走低，而第二第三产业的比重持续攀高，产业比重进步得到优化。

二人口和就业情况年末全区户籍人口为万人，其中城区人口万人全年人口出生率万州国民生产总值比较亿元年上半年规划十五规划万州国民生产总值增长率第产业第，期销售均价为元，期销售均价为元商业用房平均售价为元。

项目销售进度估测项目的销售进度主要取决于项目的推广力度当地的经济发展水平区域市场培育程度社区开发成熟进度等因素。

根据前期策划对万州目前的房地产市场的调查分析及未来发展趋势研判，结合项目分期开发的情况，本报告对项目在建设期内的住宅销售进度估测如下摘要第年第年第年第年第年合计住宅销售面积万销售金额万元销售进度面积商业用房拟在项目开发结束时销售，总价值为万元。

项目可实现的销售总收入约为亿元。

五资金筹措与用款计划资金回收计划表摘要第年第年第年第年第年合计住宅销售金额万元商业销售金额万元合计注车库在项目开发期内难以实现销售，暂不计算在建设期资金回收计划中。

资金需求计划根据项目开发进度计划估算各年度资金需求如下项目分期开发周期建设年限开工面积万竣工面积万投资规模备注金额万元比例筹备期部分土地费及前期费用元期第年含部分土地费二期第年付清土地费三期第年第年第年合计年年资金盈缺资金回笼和资金需求的差额即为资金盈缺量，项目资金盈缺量计算如下万元摘要筹备期建设期合计备注第年第年第年第年第年销售回笼资金投入应交税各年盈缺累计盈缺投资利润未含车库价值资金筹措本项目总投资约为万元，拟采用以下方式筹措资金项目建设单位自有资金万元。

项目滚动开发筹集资金万元，即通过商品房预售回笼资金用于项目建设。

六利润及利润率收益率测算税费营业税及附加费销售总收入适用税率亿元万元土地增值税销售总收入适用税率亿元万元开发利润及利润率税前利润销售总收入开发总成本应交税金万元万元净利润税前利润所得税率万元利润率净利润销售总收入投资收益项目资本年平均投资额资金需求计划表和资金盈缺计算表表明筹备期个月，需投入资本金万元第个建设年虽然资金盈余万元，但由于销售回笼资金主要在下半年后期，上半年完善项目配套设施建设和启动期住宅工程建设需再投入资本金约万元，全年平均总资本金占用量约为万元第二个建设年全年平均总资本金占用量约为万元第三个建设年的上半年可全部收回项目投入的资本金。

资本金年平均投资额万元年万元年万元年万元年年万元投资周期年投资收益率万元万元年年第六章项目实施的风险评估与控制第节项目实施的主要风险因素分析市场风险评估本项目市场风险来自三个方面是市场供需情况与预测值发生偏离二是项目产品市场竞争力发生重大变化三是项目销售价格与预测值发生较大偏差。

万州区目前还没有较好品质的住宅小区，而本项目具有江景资源南山公园资源巴渝文化景观园林资源，将在江南新区建设出品质与品位均好的万州首席低密度人文生态城，具有较强的竞争力。

因此市场风险不大。

二经济环境风险评估根据万州目前的经济发展状况和重庆市及万州区的十五规划可知，万州区的宏观经济在较长时间内都将保持强劲的增长势头，十五期间年均增长达，城市居民人均可支配收入年均增长达，高于重庆市和全国的平均水平。

良好的地方经济条件为项目的开发实施创造了较好的市场经济环境，项目实施的宏观经济环境风险很低。

但是，项目所在地区江南新区，是万州规划新建的城市组团目前主要以农村人口为主，几乎没有城市常住人口经济基础较差，几乎没有规模性经营企业，规划拟建的项目较多，但在短期内难以见效，产业对新区建设的支持力度较低。

本区域商品房购买力非常弱，在短期内，项目商品房的消化只能依赖市区及周边区域的市民消化，对项目的销售工作带来了较大的难度。

区域微观经济环境风险较高。

项目实施应采取差异化的营销策略，挖掘项目优势，提高项目对万州整体市场的辐射力和渗透力，充分利用好宏观经济环境的有利因素，降低微观经济环境不利条件对项目的影响。

三新城建设情况对项目影响的风险评估房地产开发与城市建设密不可分，特别是新兴城市区域的房地产开发与其城市建设休戚相关，新城建设的水平和力度直接影响到其区域内房地产开发项目的实施进度和成败。

江南新城自启动实施以来，政府已投入大量建设资金，目前区内的城市路网已基本形成，但各项配套设施尚在规划和建设中，城市居民生活所需的基本设施条件尚未形成。

其建设情况是制约本项目实施的关键因素。

随着区政府的搬迁，江南新区的城市建设将快速推进，但由于本区域原为农业地块，几乎没有任何城市基础设施，要形成完善的城市居民生活配套条件，仍需定时间才能完成。

短期内新区的建设情况仍是影响项目销售的主要风险因素。

四地质灾害对项目的影响项目地块的地理条件较差，高边坡沉降及滑坡地带较多，为项目带来了较大的地质灾害隐患，方面增加了项目实施的工程技术难度，另方面将增加项目实施的工程成本。

五行业政策对项目经营的影响目前房地产开发过热，正受到国家宏观调控的影响，但就万州区以致整个三峡库区而言，受宏观调控的影响不大。

从年下半年开始，万州区政府加强了对房地产市场的管理和规范，过去房地产开发中的些遗留问题也在逐步解决，同时，通过对土地市场的整顿清理，对房地产中介市场房屋租赁市场二手房市场的规范管理，和试行的资本金制度，加强了开发企业预售资金的监管，推行商品房销售联机备案等措施，确保了万州区房地产投资的市场环境和消费环境。

同时，也对我们项目的综合素质提出了更高的要求，无论是产品户型景观设计，还是物业服务无论是大局，还是细节，都要求我们不能出现任何差错，任何失误都可能影响我们项目的市场表现。

第二节敏感性分析不确定性的主要因素分析项目财务经济评价所采用的数据大部分来自估算，有定程度的不确定性。

为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在的财务风险。

影响项目财务经济评价的主要不确定性因素成本类变量因子这类因子有项目建安成本环境景观费用前期费用营销费用管理费用贷款利息等，