场研究市场宏观背景投资环境综合经济实力显著增强。

初步统计，十五期间市地区生产总值年均增长，高于九五个百分点，年达到亿元，其中工业增加值达到亿元，均比年接近翻番。

按常住人口计算，人均地区生产总值接近美元。

全社会固定资产投资年完成亿元，五年累计完成亿元，比九五增长倍。

社会消费品零售总额由年的亿元增加到亿元。

地方财政收入亿元，比年增长倍。

金融机构人民币年末存贷款余额均比九五期末增加倍多。

经济结构调整呈现可喜变化。

工业经济总量质量效益同步提高，规模以上工业企业实现利润总额翻了两番多。

北部新区和特色工业园区正在成为新的经济增长极。

非公有制经济迅速崛起，实现增加值比重由提高到。

城镇化水平由提高到。

市银行不良贷款占比由下降到左右，成为全国银行业资产质量和金融生态环境较好地区之。

基础设施建设提速推进。

全面完成小时通达工程，基本完成半小时主城畅通工程。

渝怀铁路达万铁路遂渝铁路轨道交通二号线江北国际机场扩建万州五桥机场寸滩集装箱码头期等批重大交通工程建成投入使用。

渝涪渝合渝黔长万和环城高速公路建成通车，五年新增高速公路公里。

新建改建区县高等级公路公里。

建成长江嘉陵江大桥座。

信息基础设施处于西部领先水平。

五年新增电力装机容量万千瓦，新增农田灌溉面积万亩。

鲤鱼塘水库建设顺利推进，泽渝工程和松溉铜罐驿两大长江提水工程全面启动。

批新兴商圈商业步行街滨江餐饮休闲区成为城市亮丽的风景，批危旧房得到改造，灯饰工程和绿化美化工程使更加绚丽多彩。

农业农村焕发新的生机。

年起全部免征农业税及其附加，结束了农民缴粮纳税的历史。

农业产业化百万工程百个经济强镇工程和百万农村劳动力转移就业工程取得可喜进展。

粮食总产量恢复到历史较好水平。

农村基层服务体系建设得到加强。

乡镇企业持续健康发展。

五年累计转移农村富余劳动力万人。

进城务工人员的管理和服务工作有所改善。

顺利完成分期移民任务。

到年末，累计完成移民安置万人，迁建调整工矿企业户，复建房屋万平方米。

实施三峡库区经济社会发展规划起步良好，建立产业发展基金和移民后期扶持基金，实施产业发展基金项目个移民后期扶持项目个。

十五后三年，库区个淹没区县总体经济增长速度超过市平均水平。

生态环境质量趋于改善。

十五共投入亿元加强环境保护与生态建设。

累计完成退耕还林万亩，市森林覆盖率达到，比年提高个百分点。

建成批污水处理厂和垃圾处理场，库区水质稳定。

持续推进主城净空工程，实施易撒漏物质密闭运输，严格控制施工扬尘，实施城市道路改造，结合技改搬迁主城区重污染安全隐患企业户。

年末主城区空气质量优良天数比例达到，比年提高个百分点。

库区地质灾害二期防治工程初步通过国家验收。

改革开放取得重大进展。

国有企业股份制改革大步推进，股份制企业占比已超过。

加大市属国有企业集团重组整合力度，国有资产总额超过亿元，比年扩大倍。

五年累计化解市属国有企业不良债务亿元。

完成市商业银行和国际信托投资公司增资扩股西南证券重组区县信用联社统法人改革改制。

组建土地储备中心，培育壮大八大建设性投资集团，搭建起基础设施建设投融资平台。

路桥收费改革和电力水利公交燃气等垄断行业的改革取得实质性进展。

文化体制改革试点顺利推进，组建了广播电视集团总台报业集团和出版集团。

企业信用信息联合征信系统基本建立。

把发展开放型经济提升到战略高度。

十五期间，市进出口总额年均增长，实际利用外商直接投资累计亿美元，有家世界强企业来渝投资兴业。

福特汽车惠普美国利宝汇丰银行中美大都会人寿中法水务沃尔玛香港查氏集团普天海尔等批国内外知名企业相继入驻。

务实推进渝港渝澳经贸合作。

分别与四川贵州上海浙江广东湖北达成合作发展框架协议。

五年累计利用内资亿元。

各项社会事业取得新的进步。

取得家蚕功能基因组研究海扶超声聚焦刀手机通芯号芯片等批具有国际先进水平的科技成果。

初步具备乘用车自主开发能力。

各级各类教育全面发展。

年两基人口覆盖率达到，初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到，在校大学生人数在年基础上翻了番多。

五年累计完成中小学危房改造万平方米。

大学城建设初具规模。

人力资源开发成效显著，五年累计引进各类紧缺人才万多名。

文化事业繁荣，三峡博物馆奥体中心规划展览馆和国际会展中心等标志性文化体育设施竣工投入使用，湖广会馆修复新，红岩革命纪念馆景区基础设施建设项目国际学校正式开工。

区县文化体育设施建设有长足进展。

广播电视村村通工程成效显著。

运动员在全国十运会上取得了比上届更好的成绩。

基本形成市与区县两级卫生监督疾病控制传染病救治体系和突发公共卫生事件预警应急机制。

儿童免疫规划四苗接种率达到，乙肝疫苗接种率达到。

艾滋病结核病地氟病等重大疾病防治工作得到加强。

开展个区县新型农村合作医疗试点。

实施农村计划生育家庭奖励石地区均价二商业用房首层门面或商场商场商场小计三车位元∕个个出租四销售合计出售车位车位不售项目销售回款计划玉皇冠工程计划于年月初开工，年底全面竣工，年月开始预售，预计年月可预售，年月可销售，年下半年为尾盘销售。

项目销售计划及销售收入测算表销售时间年年合计月月月月及以后面积金额万元住宅面积销售计划百分比住宅收款计划万元百分比销售收入万元百分比销售收入万元百分比销售收入万元百分比销售收入万元还房面积还房收款万元车库销售计划面积百分比车库收款计划万元总体面积销售回款回款比例资金来源与运用分析本项目建设总投资为万元，计划自筹万元，占建设总投资的比例为拟向银行贷款万元，占建设总投资的比例为预售房款投入万元，占建设总投资的比例为。

销售利润开发成本项目总金额万元项目总金额万元土地费用土地征用开发费用办公费用土地出让金销售费用场地平整贷款利息拆迁不可估计费用小计总成本房屋工程勘察销售收入施工图设计相关税费配套费工程监理人防费建设费用土建工程规划管理费外墙工程工程定额测定费消防系统工程综合服务费电气系统质监费电力外线印花税给排水营业税泵房土地增值税水箱小计电梯税前利润通风所得税综合布线税后利润燃气系统投资收益率小计备注项祥表参照投资估算表现金流量分析现金流量表金额单位万元项目合计准备期建设经营期年年年现金流入销售收入现金流出开发投资开发费用相关税费所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量折现现金流量静态投资回收期动态投资回收期静态年自有资金投资回报率财务内部收益率八财务与敏感性分析赢利能力分析财务净现值根据现金流量表的折现现金流量的合计，本项目财务净现值万元财务内部收益率通过现金流量表的试算，本项目的财务内部收益率为投资净利润率税后利润财务净现值万元，远达于零财务内部收益率，远大于的基准利率投资净利润率，远大于的基准利率本项目投资净利润率税后利润因此本项目可行。

项目不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡表因素建筑工程投资商品房销售价格商品房销售率万元元平方米因素现在估算值因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值税前利润税前利润变化幅度从上表可以看出，本项目抗风险能力强，特别是成本的抗风险能力尤为突出。

根据市场预测，本项目的投资总成本增加不会超过，平均销售单价不会低于元平方米，商品房销售率不会低于，所以本项目有盈无亏。

敏感性分析售价变动敏感性分析经济指标售价变动财务净现值万元内部收益率投资利润率在销售单价增加时，本项目的经济指标变化如下财务净现值从万元上升到万元，上升了内部收益率由上升为，上升了投资利润从上升到，上升了。

开发成本变动敏感性分析经济指标开发成本变动财务净现值万元内部收益率投资利润率在开发成本增加时，本项目的经济指标变化如下财务净现值从万元下降到万元，下降了内部收益率由下降为，下降了投资利润从下降到，下降了。

从本项目敏感性来看销售收入和开发成本的变动在以内，财务净现值均大于，收益率和投资利润率也都大于的基准利率，因此在此变动范围内本项目均可行。

但销售收入和开发成本的变动对利润的影响是比较大的，因此我们在项目管理中加强销售价格和成本的控制。

社会效益和影响分析有利用于当地市民生活环境的改善和南岸形象的提升，促进经济的发展。

项目地块属性所制，需要建筑标志性城市符号玉皇冠位于金三角南区城市设计要求，未来弹子石将凸现城市风貌特色和历史文脉，与渝中半岛江北城城市形象设计相呼应合理布置体现中央商务区的标志性建筑玉皇冠致力于打造南岸弹子石制高点的标志性建筑。

项目建筑单体设计采用了类似双塔的设计手法和简洁的现代风格，线条流畅俊朗，整个建筑充满着时代气息两个圆弧形似两个红烛，隐寓双喜庆的含义，再加上米的标高，气势恢弘，建筑本身的标志性现露无遗。

促进市民居住环境改善该区域人口密度较大，建筑物业呈原始状态，市民居住环境较差，改善居住条件愿望强烈。

玉皇冠以人为本的首要创条件创造高品质的环境优美的住宅区，努力找到社会效益，环境效益，经济效益的完美结合点，做到社会效益，环境效益，经济效益的多丰收。

从而，项目规划设计时尽量节省建筑投资，将实用安全经济美观的设计原则有机的结合起来。

地产更是以改善和促进当地居民生活条件为己任合理规划布局高环境质量居住小区，努力规划建筑适合当地经济特征的物业。

进步提升南岸形象南岸区弹子石定位是个集休闲文化绿色于体的中央商务区随着中央商务区规划的确定和南岸滨江地带蓬勃发展，以及茶园新区启动，使得组成部分的弹子石片区区位优势迅速提升，的气质正逐步呈现。

而，现阶段弹子石周边的建筑原始状，难以于的气质吻合。

本项目处于弹子石制高点，与渝中半岛和江北城遥遥相对，在定程度上是南区及南岸区的形象，从本项目规划设计理念来看，对提升南岸的形象积极的意义。

增进旧城改造的步伐项目的启动增进旧城改造的步伐，中央政府出台的对旧城改造相关政策，在定程度上放缓了步伐，在现价段低迷的状态下玉皇冠的启动，给低迷的旧城改造市场注射了剂兴奋剂增进南区旧城改造的步伐。

体现气质，增添对外繁华景象。

朝天门是中外游人观赏两江环抱半岛，山水相映百舸争流的好地方，被誉为的名片。

弹子石南区，东倚南山与解放碑江北城隔江相望，共同支撑中央商务区巨鼎这样的地理条件注定本项目所在地将是朝天门江北城屏视南岸区的视焦点，本项目也将注定成为朝天门景观的部分，增添朝天门繁华景象。

促进当地经济发展项目的启动，有利于