国银行农业银行成都商业银行等在该区域均有分支机构。

项目所在区域周边规划有位于产业园北面是金牛区非物质遗产生态公园位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游休闲娱乐餐饮为体的大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。

五结论项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。

项目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。

第二部分区域工业园市场分析区域经济环境研究城市概况成都市是四川省省会，国务院确定的西南科技商贸金融中心和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，全国文明城市，人口多万人。

成都被誉为座来了就不想离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区，聚集了家金融后台服务中心，多家世界五百强企业在蓉落户，美国德国法国韩国新加坡泰国巴基斯坦菲律宾在成都设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。

二经济发展情况年成都市实现地区生产总值亿元，增长，增速提高。

其中第产业实现增加值亿元，增长。

第二产业实现增加值亿元，增长。

第三产业实现增加值亿元，增长。

成都经济连续年保持高位增长，在汶川地震和全球金融危机下，仍保持了政策的稳定性和连续性，并抓住机遇及时出台实施了系列应对措施。

目前其城乡统筹发展，已形成了良好投资环境，相信未来成都更美好，三城市发展定位年末，成都提出了建设世界现代田园城市的发展目标。

在实现这目标的重点工作中，着重提出了要加快推进两枢纽三中心建设，这是成都建设国际性区域枢纽和中心城市的战略支撑。

因此成都作为西部中心城市，未来的经济发展空间毋庸置疑。

四西部综合交通枢纽及铁半城为加快建设西部经济发展高地，四川将打造成为西部综合交通枢纽，成都作为西部综合交通枢纽的核心城市，已开展建设两枢纽三中心四基地。

而两枢纽三中心四基地的建设，对于轨道交通高科技产业的发展而言，是个非常良好的条件。

成都是除北京之外拥有交通资源最聚集的城市，区域内产业资源丰富，被誉为铁半城。

它集中了包括中铁二院中铁二局成都铁路局等在内的覆盖轨道交通产业链上中下游的众多企业，高素质人才群集，人力资源丰富。

基于产业资源优势，通过构筑具有高层次形态产业，将高科技产业与现代服务业进行有机融合发展，实现功能拓展与升级，使交通产业聚集联动效应得以强化，将成为成都未来新经济增长的又模式。

综上，成都的投资环境良好，特别是在交通领域，我们应审时度势，抓住这难得机遇，有所作为。

二区域工业园土地市场供应分析区域供应量分析本产业园项目位于成都城北区域，该区域在近年内没有工业土地出让。

目前项目所在的北区土地均未有企业权属，本项目作为首家入园项目，除确定净用地亩范围外，还可延伸到北区的其他区域。

二竞争项目用地分析为贯彻落实西部综合交通枢纽政策措施及承接产业转移，成都市确立区主业的发展思路。

本项目所在金牛高科技产业园二期北区被确定为成都市以及四川省的轨道交通集中发展区，这从政策上保证了园区发展的主题性和排他性。

项目作为北区的核心区域，将先行进入园区，发展轨道交通产业，不存在与其他项目的同质竞争。

三结论本项目从全国以及成都市内工业园区的情况来看，不存在同质竞争，项目具有良好的稀缺性。

同时本项目取得的土地成本价相对较低，具备较大的成本优势。

成都市把城市四环线以内区域确定为城市的主城发展区，未来项目的土地升值潜力较大。

三区域工业园市场分析项目宏观市场分析国家产业政策及产业市场分析本项目是以轨道交通产业为主题的产业园区，从宏观层面分析，交通高科技产业发展符合国家科学和技术发展方向，国家现代化交通体系的构建为交通高科技产业的发展提供了广阔的市场前景和强有力的政策支撑。

从国家中长期基础设施投资计划来看，到年有近万亿元的现代化交通基础设施建设，其新技术新工艺新产品新材料方面的产业发展将带动相关工业地产的蓬勃发展。

区域产业发展分析为加快四川省轨道交通产业发展，四川省和成都市已经出台了关于发展轨道交通产业的系列政策措施。

由省政府牵头，整合四川交通资源，确立以中铁二院为主体，发展轨道交通高科技产业，组建轨道交通产业联盟，建立产业集聚区。

为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代的时势，成都市出台了工业园区主业的发展政策，并把金牛区高科技产业园二期北区定位为轨道交通产业集中发展区。

四川省成都市金牛区对于轨道交通产业发展的规划为本项目的建设和交通领域的企业集聚提供了良好的发展平台。

二成都工业地产及总部基地分析成都每个区都有自己的工业园区项目，产业集群效应不明显。

目前，以高新技术产业开发为主的工业园区主要集中成都六城区，而以传统制造工业，从土地价值我方资信以及与当地的关系来看，融资可靠性充足性及时性应能保证，利率水平设置比较高，充分考虑了利率上升等不利的变化。

项目利益相关方信用及道德风险项目无其他利益相关方，不存在相应的信用及道德风险。

经营管理风险项目纳入中铁置业集团管理和控制体系，不存在资金管理的风险。

综上分析，中铁轨道交通高科技产业园通过制定相应的对策并采取有效措施后，政策市场技术财务等风险可控。

第十部分结论建议结论项目具有极大成本优势。

本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。

项目交通便捷。

项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号线和规划中的地铁号线等。

交通路网通达，交通便捷。

项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势。

本项目是目前成都市规划的绕成绕城高速内占地面积最大的宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。

市场前景好，发展潜力大。

本项目符合国家规划和产业政策，迎合了当地政府的市场需求，填补了行业空白，具有良好的市场前景。

项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局。

项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立定的品牌影响力。

综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，项目自有资金年均投资回报率。

按项目全部自有资金由股东方提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收益率投资动态回收期年。

经保守估计，项目财务评价指标符合集团决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率，项目抗风险能力强，经济可行。

根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。

凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。

二建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣传推广建设环境等方面的支持。

建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术品牌市场资金等方面的支持。

附件首期亩用地经济测算相关表格首期亩用地与规划指标表附表序号项目数值总占地面积其中代征地净用地建设用地面积折算亩二主要规划要求居住容积率三规划建筑面积总建筑面积地上建筑部分商务会所配套商业商业建面科研办公楼产业综合技术服务中心物管用房地下建筑部分其中地下车库四预计可售面积总可售商务会所面积可售配套商业面积可售办公楼面积可售产业技术服务中心地下停车位个数个可售车位数量首期亩开发发进度表附表序号工作内容开发周期按季度年年年年年二三四二三四二三四二三四二三四土地付款前期工程基础工程建安基础设施及园林销售商务会所配套商业科研办公楼产业综合技术服务中心成本收益估算表附表序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注土地成本项之和土地出让金预计万元亩，按亩计契税，按成交价格的计算办证时支付印花税，按成交价格的计算城镇土地使用税，按每期占用土地面积元年实际占用期间二前期费用项之和可行性研究费，按以往中铁置业其它项目支付标准估算可行性研究，市场定位费，规划及施工图设计设计费按总建筑面积估算，包括规划及施工图设计人防景观室外总体等设计费地勘费，三通平评估咨询费，招投标费用，工程建设监理费，竣工图编制费，报批报建市政设施配套费，劳保统筹，序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注三基础设施配套费项之和小市政费水电煤电话有线电视供水配套费供电配套费小区绿化工程费含绿化道路路灯，根据占地面积的估算四建安费用土建工程，地上物业，商务会所，配套商业，科研办公楼，产业综合技术服务中心，物管用房人防及地下室，地上商业安装工程费外立面装饰电气工程强弱电消防工程通风工程地下室电梯工程序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注给排水工程供暖工程，燃气七不可预见费二至四项合计的计算八建设期管理费二至四项合计的计算开发成本合计至七项合计九开发费用销售费用销售代理费用按销售收入计营销广告费用及其它销售费用按销售收入计财务费用详见附表管理费用人员管理费，万人年，个人，年十销售税费营业税销售收入城市维护建设税，营业税教育附加，营业税地方教育附加，营业税印花税，销售收入成本费用合计至十项合计十销售收入，商务会所，商务会所整体均价元序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注配套商业，配套商业整体均价元科研办公楼，科研办公楼整体均价元产业综合技术服务中心，产业综合技术服务中心整体均价元车位，地下车位整体均价万元个十二利润总额十二项减上述其他各项十三土地增值税，参见附表十四所得税毛利润土地增值税十五净利润毛利润土地增值税所得税十六静态投资收益分析项目自有资金投资收益率，项目毛利润项目公司全部自有资本万元项目自有资金年均投资收益率项目毛利润项目公司全部自有资本回收期年十七动态投资收益分析项目净现值，归属置业净现值，以出资比例分配收益置业投资收益分析置业投入自有资金额度，暂定与中铁二院对等出资置业项目自有资金净利率置业自有资金年均净利率置业自有资金净利率自有资金回收期按年估算销售收入预测表附表序号项目产品销售量年年年年合计季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度商务会所销售比例销售单价销售金额配套商业销售比例销售单价销售