人民政府办公厅关于成立重庆市物流建设协调领导小组的通知渝办号重庆市发展和改革委员会出台了关于组织申报年和年重庆市经贸流通领域储备项目的通知重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见渝府发号重庆市统计年鉴年中国冷链年鉴，航空工业出版社建设项目经济评价方法与参数第三版关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法中华人民共和国国家发展计划委员会，年月工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定中华人民共和国国家发展计划委员会第号令国家颁布的有关政策法规法令规范定额税费等业主提供的其它相关数据。

重庆市人民政府关于推进都市工业园楼宇建设的意见渝府发号重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知渝办发号重庆市江北区人民政府关于印发重庆市江北区工业经济扶持政策暂行办法的通知江北府发号重庆港城工业园区管理委员会重庆港城工业园区标准厂房都市工业园管理办法工管委发号。

二项目投资环境分析项目定位该项目位于重庆市两江新区核心区重庆港城工业园区内，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港公里郭家沱滚装船码头公里鱼嘴果园港大型码头公里，空港公里寸滩至机场快速专用道高速公路外环线江北收费站公里，渝长高速入口仅米。

此地块位置优越，随着寸滩大桥唐家沱大桥的建设，将形成水陆空铁路立体交通网，具有便利的立体交通和较强的区位优势。

近年来，重庆市畜牧生产全面增长渔业产量显著提高蔬菜生产供应形势好水果产量逐年上升，农产品已逐步进入全国市场。

同时，随着重庆与国外的经济交往日益频繁，农副产品消费品种余缺的相互调剂日趋增多，肉类水产果疏等农副产品，速冻产品等冷链物流的现状呈快速增长之势。

但是，由于重庆市冷链物流发展起步较晚，冷链物流基础设施设备严重不足，网络化规范化系统化的冷链物流体系尚未形成，冷链物流技术水平相对落后，优势农副产品资源加工不足，畜禽活体运输销售对环境和居民健康构存威胁，与直辖市的地位极不相称。

重庆市现有库容吨以上冻库座，总库容量万吨。

其中，万吨以上库容的冷库座，库容量万吨，公共性冷库座，库容量万吨，现有冷链运输车辆，年运输量万吨。

重庆市冷库总体容量小，大型公共性冷库设施缺乏，人均冷藏容量仅千克，相当于全国平均水平的三分之二，万人冷藏车拥有量辆，仅相当于全国平均水平的三分之，肉类蔬菜等优势农副产品冷藏运输率，冷链物流流通率均低于全国平均水平，而腐蚀率却远远高于全国水平。

根据重庆市十二五物流保障规划，到年重庆市冷库总规模达万吨，人均库容拥有量达到千克，高温库与低温库比值为，全市冷藏车拥有量达到辆，万人冷藏车拥有量达到。

辆以上，果蔬肉类水产品冷链物流流通率分别提高以上，冷藏运输率分别提高，流通环节产品腐蚀率分别降至以下。

国家有关部委也就农副产品冷链物流发展出台了系列政策措施国家发改委颁布了农产品冷链物流发展规划发改经贸号年月日，国务院正式出台国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见简称国九条，具体内容包括切实减轻物流企业税收负担，加大对物流业的土地政策支持力度，促进物流车辆便利通行，加快物流管理体制改革，鼓励整合物流设施资源，推进物流技术创新和应用，加大对物流业的投入，优先发展农产品物流业，加强组织协调。

重庆市政府也高度重视现代物流业的发展，为实现重庆发展现代物流业的总体目标，重庆市政府也将冷链物流作为十二五物流保障规划的重要内容，政府针对物流项目下发了关于印发重庆市促进现代物流业发展政策实施意见的通知渝办发号关于印发重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划实施意见的通知和关于加快重庆市农产品冷链物流的实施意见渝府发号，要求全市各级各部门要各司其职，把现代物流发展工作落到实处，为现代物流企业发展和重点物流项目建设提供优质服务，形成推进重庆现代物流业发展的合力。

系列政策为加快重庆市农产品冷链物流的发展奠定了良好的基础。

而且随着重庆市对外交通基础设施条件的不断改善和城市规划的进步调整优化，也为冷链物流设施建设及先进冷链物流技术的引进创造了良好条件。

西区项目为冷链物流产业园核心主体。

由幢地上和地下，建筑面积平方米和幢地上地下建筑面积平方米幢地上，建筑面积平方米的房屋构成。

冷链物流项目打造以冻库为核心，以交易中心农副冷冻产品展示厅仓储区配套服务区办公区冷链物流配送中心检验检测中心农副产品云计算交易中心农副产品云计算信息中心总部经济及研发中心为配套的冷链物流园。

它是集农副产品收购及分剥分装冷冻冷藏，仓储物流配送交易以及信息处理的完整的冷链物流产业链。

同时，的实现项目管理在项目实施中无法有效控制各项开发建设成本费用和建设的进度，将造成投资成本的增加以及工期的延长，增加项目的风险人工及材料价格波动如项目开发所涉及的人工费材料费和设备费等价格的上涨，将引起建造成本的增加，进而影响项目的财务效益。

经营管理风险本项目的经营风险主要存在于项目市场拟引进大型知名企业，若项目招商市场经营管理不善，将会影响楼宇工业和冷冻仓储的利用率以及租金收入销售收入，造成投资无法按预期回笼，甚至出现亏损，影响项目的长期持续运营。

利率风险本项目的投资估算约为万元，其中的资金需要通过向银行贷款来获得，因此利率的变动对项目的收益影响较大。

利率上升时将会导致融资成本的增大，从而减少了投资者的收益，影响项目的偿债能力。

银行贷款利率波动不大，因此，该项目利率风险较小。

二风险防范措施争取政府给予支持发展楼宇工业和冷链物流产业，政府的支持必不可少。

政府的支持除制定发展规划明确发展目标规划园区之外，还体现政策方面的支持。

本项目符合国家对重庆的战略定位。

因此，争取政府在政策上予以适当的支持，比如在土地价格基础配套设施建设资金贷款工程审批用电税收等方面给予适当的优惠或支持，有利于顺利完成本项目的开发建设，并尽快步入项目的正常经营期，尽早发挥项目的社会效益和经济效益。

在这方面重庆市政府已有很好的政策，需努力把优惠政策落实到实处。

确保招商进度和质量本项目是集资本技术市场于体的项目，目标客户定位于国家级各省市级龙头企业。

注意选择吸引更多更好的科技含量高的速冻食品冷冻食品休闲食品高科技有机食品生物医药电子商务国际国内大型食品企业区域性总部经济等的中小企业入驻本园区注意选择吸引高质量低温物流仓储服务的冷冻冷藏企业冷冻冷藏食品级代理商批发商品牌产业合作组织各省市名特优产品生产经营企业。

在本项目招商过程中，方面要注重考虑客户资金的安全可靠性，尽快引进高质量客户同时还应兼顾其在市场开拓经营管理等方面的综合能力，从而提高项目的成功率，降低项目风险。

风险和机遇并存。

据了解，现规划重庆茄子溪万吨冷库和交易市场和万戈盘溪市场及冷库年搬迁至江津双福和北市驿。

因此，本项目在主城区发展机遇很好。

加强项目管理中的控制在项目实施过程中要优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，满足功能性的同时要注重项目建设的经济性在施工管理中，要做好三控制，尽可能地提高工程质量，缩短开发周期，降低工程造价，从而控制投资成本，使项目尽早完成，以降低项目建设风险。

吸引优秀的管理专业人才本项目的健康快速发展需要专业管理人才而现代冷藏冷链物流体系的运转离不开包括贮运保鲜管理信息化装备自动化等新技术新工艺的研发应用，更离不开专业人才队伍的有效操控。

本项目在建设建立各项基础设施信息系统的同时，更需要要引进具有职业资质的管理人才，为本项目的良好运转提供坚实的保障。

加大市场宣传及稳定客户的力度通常客户需要较长的培育期和开发期，因此本项目在建设阶段，尽早开展市场宣传工作，树立项目的品牌形象，吸引并储备客户至关重要本项目在经营阶段要采取策略方面稳定现有客户，另方面积极开拓新的客户。

提供优越的客户服务现代楼宇工业和冷链物流产业应具备的精神服务速度规范卓越而服务永远排在第位。

目前冷库行业的同业竞争也较激烈，在同收费区间内，其服务能力功能及服务质量，对吸引与稳定客户非常重要。

不断提供有价值的增值服务多元化服务，是未来行业的发展趋势之。

因此本项目首先通过加强冷库硬件投入，如采用全自动化控制的制冷设备及工艺利降月台叉车进出卸货货物进出库实行条码管理等先进技术同时加强团队内部管理提高服务范围服务质量与水平，树立良好的口碑，赢取客户业主的信任，维持客户业主的稳定合作，从而最大限度地减少项目的经营风险。

通过以上对项目风险的分析，并针对各类风险采取了各类防范措施，但项目在实现过程中具有复杂性次性创新性和独特性等特性和在这过程所涉及的内部外部的许多关系与变量造就了在项目实施和运行中存在各种各样的风险，我们把以上项目风险如人工费上涨材料费上调建设工期延长经营管理费增加利率调整引起费用成本增加市场售价波动等风险用项目的成本增加和收入的下降来综合量化分析，并将风险假设为极端不利化得出结论项目成本上升，收入下降通过计算可知，该项目在成本上升，收入下降的时候，其内部收益率为，投资回收期为年，贷款偿还期为年。

其银行贷款期限为年，因此，该项目在成本上升，收入下降的情况下仍然具备较强的清偿能力。

由此认为，本冷链物流产业园项目在风险假设为极端不利化条件下项目成本上升，收入下降仍然能取得较好的收益，偿债能力较强因此，该项目风险较小。

综上所述，本项目建设过程中虽然存在定风险，但通过采取有效的风险防范措施，可将风险降低到可控范围内，从而保证本项目的顺利实施。

因此，该项目可行。

九综合评价及结论本次可行性研究报告的主要结论及建议如下结论项目的建设符合国家及重庆市加快发展冷藏冷链行业的产业发展导向。

国家发改委颁布了农产品冷链物流发展规划发改经贸号，重庆市政府也高度重视现代物流业的发展，为实现重庆发展现代物流业的总体目标，重庆市人民政府出台了关于印发重庆市贯彻国家物流业调整和振兴规划实施意见的通知，关于加快重庆市农产品冷链物流的实施意见渝府发号。

本项目建设为推动物流商流资金流信息流高效联动，促进物流与加工制造业的高效联动，提升重庆市冷链物流业发展的整体水平具有重要意义。

项目建设符合重庆市加快楼宇工业的发展导向。

为推动重庆市楼宇工业发展，为中小企业的发展搭建平台，年重庆市人民政府发布了关于推进都市工业园楼宇建设的意见渝府发号，年重庆市人民政府办公