已得到商界人士特别是高尔夫爱好者的认可，取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可行。六项目主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注项目用地二建筑规模建筑面积地上规划建筑面积三容积率四绿地率五项目总投资万元序号指标名称单位数量备注土地费用万元前期工程费用万元房屋开发费万元其他费用万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元不可预见费万元税费万元六单位面积平均造价元七建设工期年第二章项目背景与市场分析项目背景分析烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境极其优越，有先天的休闲运动娱乐度假优势。项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延的必经之处，依据牟平区建成烟台东部沿海城市的总体布局，牟平区全力发展以大型休闲娱乐和旅游主题为主体的休闲服务业，目前已形成了九哩假期半岛蓝湾等休闲娱乐项目。通过对上述项目的大力支持，将打造出个超过亿的新商圈。名人高尔夫公寓项目为区域性的休闲娱乐类消费项目，主要行业业态为高尔夫娱乐等，其地段的唯性稀缺性的自然资源对高尔夫公寓锦上添花。加之，项目周边已形成了九哩假期半岛蓝湾精英高尔夫球场等项目开发形成后，将成为人们休闲和消费的天堂，与市区及养马岛旅游休闲娱乐等共同形成个新的休闲旅游城。本项目位于牟平高尔夫球场南侧，与养马岛隔海相望，周围环境极其优越，距烟台及威海均不足分钟的车程。再加上烟台市政府的大力支持，本项目具有较好的发展前景。二项目市场分析牟平总体经济状况年，牟平经济实现稳定快速增长。全区实现生产总值亿元，地方财政收入亿元，规模以上固定资产投资亿元，同比增长，增幅高出全市平均增长水平个百分点，列全市第三位。其中城镇投资亿元，增长农村投资亿元，增长房地产投资亿元，增长倍。城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。牟平区，位于烟台中心市区东端，与莱山区接壤。总面积平方公里，耕地面积万公顷，海岸线长公里。辖个镇大窑镇姜格庄镇龙泉镇玉林店镇莒格庄镇水道镇武宁镇王格庄镇观水镇高陵镇个街道办事处宁海办事处文化办事处养马岛办事处个行政村，设有个省级经济技术开发区个省级旅游度假区与养马岛办事处合署和沁水工业区港口经济发展区，总人口万人。牟平，资源繁博，特产丰富。农业主要盛产小麦玉米甘薯花生等，是全国的粮油基地县之。果品主要有苹果梨大樱桃板栗等，是烟台苹果的主产区之，年产量超过十万吨。区内海域盛产鲍鱼海参紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较大，是全国百个水产先进县区之。牟平矿藏资源繁多，现已探明可供开采的矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。近几年，牟平区依托开放优势资源优势等，大力进行产业结构调整，促进了经济的快速发展和社会事业的全面进步。在第产业中，围绕粮油食用菌干杂果水果畜牧蔬菜水产等主导产品，培植起九发安德利枫林花莲蛤堆后伟成等多个农字号龙头企业，带动了农业内部产业结构的升级，促进了农业产业化进程，使苹果梨双孢菇海参浆浓缩果汁等批名优农产品创出了全国名牌。在第二产业中，重点发展了工业经济，并围绕食品轻纺电子黄金等主导产业，培育起九发和新潮家上市公司安德利果汁和大华纸业家即将上市的股份公司家国家级乡镇企业家省级乡镇企业集团，涌现出吉斯家具可利尔亚麻罗布麻制品等知名品牌。在第三产业中，重点发展了旅游服务业，不断加强了昆嵛山国家级森林公园养马岛省级旅游度假区龙泉和院格庄温泉东海宏伟娱乐区的基础设施建设，构筑起独具特色的山岛泉滨海旅游业新格局。牟平区坚持以招商引资项目建设为主线，以完善载体功能提升形象品位为基础，以创新运行机制改善投资软环境为保证，与时俱进，开拓创新，奋力拚搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速发展的良好局面。二未来市场本项目所倚的牟平高尔夫球场为烟台高尔夫俱乐部所在地，球场靠近烟台市东郊烟威高速公路，与旅游风景点养马岛隔岸相望，并有交流道可直达球场烟台市区经烟威高速公路至球场约分钟车程威海市区经烟威高速公路至球场约分钟车程烟台机场至球场约分钟车程。便捷的交通再加上其周围风光明媚黑松成林气候清凉宜人景致秀丽朴实，是高尔夫爱好者的首选之地。对购房人来说，买房子看重的是居住环境和居住品质，在社区或周边拥有大片的绿地洁净的空气和自然的环境对于久居城市的人来说，意味着分难觅的闲适心情和生活品质的提升。而与绿色健康比较贴近令人身心放松回归自然的高尔夫运动，不仅正在成为现代人喜爱的种运动，更是人们乐于拥有的生活方式。尤其是对收入较高的购房人来说，高尔夫更代表着种健康自然的生活理念。积极性责任性更加明确，以达到社会环境经济三个效益同步增长。亲情式的服务理念坚持以人为本以情为线的服务理念，用亲情式服务换来每位顾客的笑容。每位员工诚信待人，与顾客建立相互信任的良好关系，个笑容声问候处处表达着亲情。完善的前期顾问专业的物业管理应该积极的参与到产权式酒店别墅的高度规划和建设中去，并本着对顾客对产权人负责的精神，为酒店别墅的设计和建设提供合理的意见。凭着渊博而专业化的物业管理知识，服务于业主理念的不断更新集团为提高员工素质，不间断地组织开展思想品质服务理念，近阶段的专业构筑品质生活大讨论，更深层次地把员工的服务思想提升到专业的平台上，为集团的服务构筑了新的思想品质，从而加深了全程关怀，全心服务思想理念的实现。服务内容的提升在全程关怀，全心服务思想理念的指导下，集团不断地更新和完善，为提供业主的服务内容，满足业主的服务需求，以开拓服务市场，提升服务档次，集团还为业主提供有偿无偿特色等服务项目。通过全方位的服务，赢得业主的认可，从而打造物业的品牌。星级服务精心服务便捷舒适，专业管理无微不至。物业管理公司凭借多年成功的物业开发和管理经验，树立无可挑剔的零缺陷服务目标，使身在其中的每个业主都能体会到细致入微的管家式服务。第九章投资估算和资金筹措估算依据及说明国家计委建设部颁布建设项目经济评估方法与参数山东省建筑工程综合定额及其费用定额山东省安装工程综合定额及其费用定额烟台工程建设标准造价管理其他相关资料二投资估算估算范围包括工程费用其他费用预备费用建设期贷款利息。工程费用包括小区智能化系统，建筑工程费和设备购置及安装工程费，其中设备购置费用包括暖通系统强电系统弱电系统给排水系统，其价格按市场现行价格进行估算。二估算说明土地费用土地转让金开发商取得土地所支付的转让金为万元。契税，按土地转让金的万元土地开发配套费用，按规划建筑面积为元。万元土地费用共计万元前期工程费用包括规划设计可行性研究水文地质勘查三通平等费用。规划费用根据该项目的整体规模及该区域规划实际收费，确定规划费用为元。万元勘察费用，按元。万元设计费用根据该项目的整体规模建筑造型户型种类及烟台地区的设计实际收费标准按元万元④可行性研究费根据该项目的整体规模及烟台地区的可行性研究实际收费标准，取可销售价值的‟‟万元三通平，根据本项目宗地平整状况周围基础配套设施状况及总开发面积确定为按土地面积的元万元合计万元房屋开发费建安工程费用，根据烟台市建筑工程造价管理山东省建筑工程综合定额，概算本项目工程建安费用如下公寓建筑面积，单方造价元公寓层高，局部为复式，含装修万元建筑成本共计万元附属工程费用包括小区绿化工程及智能化工程费用。结合该区域整体规划方案及烟台市小区绿化工程投资费用，按元万元室外工程费用包括景观设置水电暖室外配套设施道路等室外工程。结合该项目整体规模人文景观基础设施条件，其后期配套工程费用按元万元合计万元其它费用包括临时用地费和临时建设费施工图预算和标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费保险费等杂项费用。质量监督费用，根据正常质量监督费用按工程造价费的‟‟万元劳保费用根据烟台市劳保收费相关规定，按该城市单方工程造价标准征收标准即元的计万元监理费用根据该项目的整体规模及烟台地区的监理工程实际收费标准按工程造价的计万元④招投标及其他费根据烟台市招投标等收费标准，结合该项目的整体规模，按工程造价的。万元合计万元管理费用包括企业所属内部核算单位以及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用行政管理部门为管理和组织经营活动而产生的各种费用。根据该小区整体规划设计方案及开发进度安排整体项目开发完成时间，按上述项总和的计取万元销售费用是指销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该小区开发期市场销售需求调查及房屋售价小区的开发规模，按销售收入的计取万元财务费用是企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息及手续费等。本项目预计贷款额万，贷款期为年，按建设期开工时全额投入年贷款利率计算。万元不可预见费用，包括可能的政府增加收费建筑材料价格上涨及开发过程中的不可预见事件的发生，按上述项总和的计算万元税费包括固定资产投资方向调节税市政支管线分摊费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费建材发展基金人防工程费等。根据适用本项目的相关政策及基准日相关政府收费项目仅需上缴人防费用，固定资产投资方向调节税等暂停征收，人防费按首层建筑面积元征收，万元合计项确定总投资为万元三项目建设投资估算表序号工程项目估算值万元备注土地费用土地转让金契税土地开发配套费前期工程费用规划费勘察费设计费④可行性研究费序号工程项目估算值万元备注三通平房屋开发费其中建安工程费附属工程费室外工程费其他费用质量监督费劳保费监理费④招投标及其它管理费用销售费用财务费用序号工程项目估算值万元备注不可预见费总计单方造价四资金筹措及使用计划本项目工程固定资产投资为万元,现资金筹措方案如下开发商自有资金投入万元申请银行贷款万元项目预售收入预计万元。第十章项目效益分析经济效益分析销售收入预测建设规模烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地平方米，总建筑面积平方米，规划用途为公寓，建筑密度，容积率，绿化率。整个项目共分幢公寓楼，本期楼位于整个项目的南侧，出让土地面积平方米，建筑面积平方米。价格预测根据调查该区域及烟台市近年来开发的房产销售价格及销售情况如下。