计划，保证各项资金及时到位，不影响项目实施进度。建设单位要充分与相关部门沟通，衔接好地下管线的对接工作，保证工程发挥其应有的功能。尽管农民拆迁安置房工程的建设能给农民带来诸多好处，但农民离开自己长期生产经营的土地，多少会造成部分农民的收入减少和生产生活的改变，希望政府加强对这些问题的调查研究，以人为本，在推进农村城镇化建设的同时，解决好广大农民关心的问题。第章项项目目建建设设背背景景必要性及可行性分析项目建设设背景近年来，全区上下紧紧围绕最适宜居住的品质之城美丽之洲总战略目标和六大发展战略，扎实开展各项工作，城市化的引领作用不断加强，工业经济的基础支撑作用得到强化，服务业的优先发展展地位得以确立，文化软实力和环境竞争力不断提升，以民主促民生的机制正在形成，经济社会保持了良好的发展态势，城市化进程得到良好的发展。区镇地处杭城西大门，是区城市化进程中的主战场之，截至目前，全区已兴建农民多高层公寓万平方米，拆迁安置农户户，节约土地余亩，建设规模和进度均走在各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为联合国最佳生态和谐环境美丽城区。随着我国城市化建设工作的深入，城郊土地也日渐稀缺并不断升值。城郊建设如再按照传统的单家独院式，不仅浪费宝贵的土地资源，也不利于城市品位的提升。随着杭州城市的不断发展，由个远离城市的乡镇逐步发展成杭州城市的有机组成部分。鉴于杭州城区农民安置的经验和教训，推进城郊农民多高层公寓建设，改变城郊农民传统建房模式，已经成为节约城市土地提升城市品位的必然要求。撤村建设改革是场转变农民思想观念和生活方式，保障农民利益的革命，同时又是城市化发展与新农村建设的革命，是区委区政府确定的新农村建设十大工程的重要内容。撤村建居改革的总体要求是以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，以科学发展观为统领，坚持城市化和新农村建设两轮驱动，积极探索农村变社区农民变居民的新途径，实现物质形态城市化经济形态城市化社会管理城市化以及人的城市化。正确处理好改革发展稳定三者关系，着力打造覆盖城乡全民共享的生活品质之区。为此，要求各镇乡街道和各部门要统思想，提高认识，以改革的思路和求真务实的精神做好各项工作。在此背景下提出了街道村农民高层公寓期项目。项目建设必要性是改善民生，提高居民生活水平的需要转居拆迁安置房是以高起点高标准进行规划和建设，建成后将成为各种市政配套设施齐全的功能齐全的综合区域，对完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住出行医疗教育社保等保障问题具有重要意义，是名副其实的民心工程德政工程。该项目完成后，将进步深化经济体制改革，集约节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间区域蕴含的巨大商机也将会给安置在该区域内的村民提供大量就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，大大提高居民的经济收入。是杭州市构建和谐社会的需要党中央国务院关于构建和谐社会的号召，解决城市低收入家庭住房困难问题就是建设和谐社会的重要体现。本项日的建设在定程度上缓解城市低收入家庭住房困难问题，有利于确保人民群众基本生活保障，有利于社会稳定，同时使居民生活环境大为改善，业余生活更为丰富多彩，为构建和谐社会迈进了大步。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用，是党中央和人民政府执政力强有力的体现。建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要创新型城市是依靠科技知识人力文化体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。加快推进创新型城市建设，是区镇加快转型升级，实现新轮跨越发展战略选择。街道村农民高层公寓期项目概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市节能型产业的精神。该项目的建设为加快提升镇自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式实现跨越发展提供了重要支撑。改善人居环境加快城市化进程的需要围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为镇引入规模化企业提供发展空问，更是改善人居环境加快城市化进程的重要途径。本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放垃圾处理卫生环境医疗保障文化娱乐商业服务等条件较薄弱。随着此次街道村农民高层公寓期项目的居民进行了集中安置，高起点的规划建设集中居住小区，使农民成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应燃气供应污水收集垃圾处理公共卫生等系列市政设施均步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活二是按照以人为本注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中目坚持高标准高品质建设，项目的建设不仅将带来周边土地的升值效益，还将优化用地布局，完善社会基础设施配套，提升社会公共服务水平，有利于进步推动区的城市化进程，推进旧城改造同时，焕然新的城市新区面貌对于塑造城市形象，提升城市品位也大有裨益。三增加就业机会，带动相关产业发展街道村农民高层公寓期项目的建设将大为促进当地建筑业以及建材产业的发展，增加新的生产能力或是使原有生产能力得到更充分的利用，并带动餐饮服务等第三产业的发展。同时，项目的建设需要投入大量的人力物力，这将为社会创造较多的就业机会，有利于吸收大量的农村和社会剩余劳动力，从而在定程度上消除潜在的社会问题，为社会经济营造稳定的发展氛围。拟建项目范围内的现状用地以农用地为主，居住用地以乡村居住为主，多是年代修建的农村住宅，总体居住环境较差，市政及公共基础设施不甚完善。镇政府将农民安置作为镇建设的头等大事，本项目安簧房小区设计新颖质量优良设施完备，建成后将成为镇中典型的绿色节能环保智能化的小康型居住社区，使安置房也成为新城的道风景，真正让农民住在城中。本项目安置工程的实施，在满足拆迁安置人口数量的同时，使农民住房条件得到跨越式的发展。其生活质量也将得到显著提高，与镇经济快速发展同步增长。四加快保障性住房建设，促进社会和谐稳定街道村农民高层公寓期项目是杭州市区城市化建设的重要内容，也是响应中央关于加强保障性安居工程的具体行动。项目完工后将建设成为配套完善功能齐全环境优美的现代化城市居住空间，改善了居民生活环境，解决了人民群众最关心最直接也是最现实的住房问题，让当地居民切实享受到改革发展的成果，有利于促进社会的和谐稳定。随着新城区建设的不断推进，大量的集体土地被征用，原有的农民成为了失地失业的双失农民。如何做好失地农民问题是事关社会发展和稳定的大事。镇政府为集约利用土地，从解决经济发展中的人口资源和环境各要素之间的矛盾入口，高标准统筹建设农民集中安置房。要求新城拆迁安置房超前建设，不再让拆迁群众在外长期过渡等房，而要建好房等群众入住在提供住房的同时，想尽办法为当地农民开辟就业渠道，同时将加强失地农民的再就业培训，对就业年龄段或有就业意愿的失地农民，开展保洁物业绿化和相关工作的技能培训，创建社区劳务合作社等再就业平台。同时完善社会保障，依法给予被征地农民合理补偿，并建立被征地农民基本生活保障制度，将失地农民全部纳入社保体系，并且根据镇经济社会发展情况，相应地提高失地农民生活保障标准。真正实现从农村到城市的转变，最大限度体现了社会公平，从而营造个和谐的社会氛围，保持了社会长期稳定。项目所在地互适性分析本项目所在地的互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境人文条件所接纳以及当地政府居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。项目建设是落实国家建设社会主义新农村政策，项目得到了区及镇相关部门的积极支持，这些都推动了本项目各项前期工作的顺利开展，当地政府对本项目的建设十分支持和重视。与项目直接相关的群体是搬迁居民。当地政府将统协调和严格执行当地拆迁补偿政策，将不会给搬迁居民带来利益上的损害，不会给居民带来不适应。同时，通过本项目的建设，将改善搬迁居民的生活水平和生活质量。因此，项目能被搬迁居民所接受。本项目建设主要包括居住小区和各项配套设施，该类工程在技术上相当成熟，建设单位具有丰富的技术和经验，在技术上有较可靠的保证和后盾，融资渠道通畅后，项目的建设将更加顺利。本项目所在区域内具有完善的交通供电通讯供水燃气等基础设施条件，并创造了商业餐饮住宿文化教育等生活供应条件和社会福利保障条件，为本项目的持续发展提供了重要保证。镇是典型的江南水乡。本项目将充分依托当地生态条件，以水体绿化开敞空间共同构筑自然与人文相互融合的具有江南水乡特色的空间景观。因此，本项目的建设和发展与地方的文化状况生态环境相适应。当地农村各方面都具备较好的基础，本项目建设是农村发展的必然趋势，是农村发展的必经过程，建设时机较为成熟，有利于项目的顺利开展。因此，从区及镇领导对本项目的高度重视，项目建设和运营被社会各界所接受的程度，以及发展持续性等方面分析，街道村农民高层公寓期项目在所在地互适性上具有良性互动的特征。第章风险分析投资项目的风险是指由于些不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险分析旨在识别拟建项目建设和运行中潜在的风险因素，分析风险程度，提出控制风险的对策，以达到降低风险损失的目的。本项目从立项建设到运营过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，因此本项目在实施中也毫不例外地会遇到系列风险，需对各种风险有足够的估计，以便采取相应的对策。项目面临的主要风险街道村农民高层公寓期项目开发建设和项目建成后维护运营的全过程，着重研究和识别的风险包括市场风险项目建成后，主要依靠定销住宅和财政补贴来偿还建设投资借款，市场风险不大。二工程风险工程风险主要为气候水利条件异常，导致施工不能按计划进行工程地质条件与原勘察资料发生重大偏离，导致工期延长工程量及投资增加。本项目建设范围广工程子项较多，并且随着规划深度的提高，未来工程建设内容有可能会有调整，从而影响工程进度。三资金风险资本金和债务资金不能及时到位，或者原定的融资方案发生变化，导致资金供应不足，影响工程建设。四外部协作条件风险外部配套设施中交通运输条件供水供电通讯等主要外部协作配套条件发生