生活水平提高。

年，市区居民人均可支配收入元，比上年增长人均消费性支出元，增长，市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比重为，下降个百分点。

农民人均纯收入元，增长人均生活消费支出元，增长，农村居民恩格尔系数为，下降个百分点。

城乡居民居住条件进步改善。

城镇居民人均住宅使用面积为平方米，增长。

农村居民人均住房面积为平方米，钢混砖木结构住房所占比例进步提高，达到。

城乡居民消费结构不断升级居民消费状况是直接影响国民经济增长的重要经济指标，消费倾向这指标又在其中占有重要作用，它反映了人们的消费意愿。

居民消费是拉动经济增长的主要动力之，也直接反映了人们的生活质量。

近年来，随着国民经济的发展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消费水平也在不断提高，人民生活质量不断改善。

年，市区居民人均消费性支出元，增长，每户居民拥有电脑台移动电话部。

伴随着收入水平提高，消费观念转变，城市居民由追求基本物质需求向精神文化需求转变，更加注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速。

市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比重为，下降个百分点农村居民恩格尔系数为，下降个百分点。

居民消费结构升级对消费品市场增长的拉动作用将得到持续增强。

第三章区域房地产家居市场分析第节区域商业及房地产市场概况供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变据不完全统计，年泰安市城区未出售及规划商品房面积达万，预计将在未来年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。

表截至年月泰安市区商品房住宅项目情况楼盘名称物业类型销售面积去化情况剩余总量银座广场高层宝龙广场多层别墅花园洲期多层泰安奥园多层小高层海普凤栖湾花园洋房别墅圣地公寓高层玉龙花苑多层龙泉花苑别墅泰山家园多层高层华龙家园多层华天庭院多层锦绣方多层御景龙城多层锦绣华庭期多层合计楼盘名称物业类型总建面积占地面积容积率国华时代小高层高层花园洲二期小高层拼叠圣源美郡多层联排丽景花园多层小高层高层原体育局小高层九州家园二期多层小高层锦绣华庭多层华新家园多层奥园四期多层小高层欣升地块多层轴承厂多层桐桉花园多层新兴元地块多层原水利局煤田地质局新湖集团多层示范小区多层皇冠小区多层合计第二节区域市场特点区域辐射预计目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现集中板块且遍地开花，产品类型缺高多低。

随着市政府长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓泰创国际广场泰山家园天龙国际公寓国华时代未售及未来近万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。

从调研的市场资料分析来看，年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的尴尬局面。

而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批普通客源。

年存量项目将持续供应市场，同时年大量新增项目也将面市，特别是年市场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。

多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头在年，泰安市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到左右，年始小高层高层投放量集中并呈升高趋势，主要项目有未售项目在售项目银座城市广场圣地国际公寓泰创国际广场天龙国际公寓圣世华庭奥园二期书香名邸国华时代丽景花园原体育局九州家园财富号存量约而花园洋房别墅酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段价格等关键参考因素为鉴。

小结泰安市的房地产产品向多元化方向发展，但受城市发展政策影响北部老城区限高新区发展受自身局限等影响，普通多层仍为市场主流。

现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有稍微的心理抗性，但随着日后小高层社区的入住，其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。

在产品设计上，泰安市消费者比较喜好大开间大户型，随着房价水平的提升，消费者审美观念的变化以及将来物业税的征收，产品将会逐步朝合理空间带露台花园式社区等方向发展。

泰安市区楼盘览表截至年月序号楼盘位置均价元物业类型地块面积销售面积万取地成本楼板地价元容积率开盘时间去化情况剩余量万元亩圣源美郡南关大街西万官路以北复式青山家园温泉路北首嘉德现代城南门西普通宝龙城市广场岱道庵路温泉路交汇高档复亩式利得摩尔国际城泰山大街东段商住卖完岱下明珠小区光彩大市场北普通卖完银座广场东岳大街与龙潭路交叉口东南高层万龙泽花苑泰安市御碑楼路号高档复亩式东岳世家泰安市岱宗大街号商住龙泽花园泰安市政府大楼广场西普通母卖完大展财智中心泰山医学院附属医院斜对面商住卖完温泉高卖完小区•富卓金寓档东盛佳苑泰城东部泰山区交通局西临普通余亩泰创国际广场长城路北段东侧普通圣地国际公寓长城路号高档万卖完嘉德现代温泉路北向阳普通城大街绿苑淏庭东湖路南东湖公园北米高层华天庭苑温州商业步行街西头南临普通泰创国际广场长城路北段东市泰安红星美凯龙全球家居生活广场拟建万为宜。

按容积率计算，总用地万亩按万元亩计算，土地款为万元平均地价为元，平均建筑面积地价为元。

综合造价元。

总造价为元。

按目前租金平均元月，约年回收。

第四章项目概况第节地理位置泰安红星美凯龙全球家居生活广场商住体城市商圈项目是个商业住宅综合开发项目。

项目用地亩。

协议批租土地亩，从道路中线计算现按建设用地净地计算已经泰安市土地收储中心勘界。

规划建筑面积，其中商业，住宅，容积率控制性详规已经年月日泰安市建设项目管理委员会会议审议批准。

协议地价万元亩，总地价万元，楼板地价元。

总投资约人民币壹拾贰亿元。

在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的级开发。

项目用地位于泰安市大河路以东以北，学院路以西，灵山大街以南。

紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新客站距市政府内。

该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街起点新客站西南侧为环城大道大河路。

该地块环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北侧为泮河风景带。

计划年月日土地挂牌出让，月上旬颁发土地成交确认书。

项目期建设商业部分的红星美凯龙全球家居生活广场万，预计在年月开业按协议约定该部分不得对外出售，按红星集团经营模式自营。

根据红星美凯龙在泰安的已开业项目泰山区加盟店的情况租金约为元月。

其它商业项目根据市场逐步开发影城含演艺厅歌厅电玩，五星级酒店，酒店式公寓，写字楼。

住宅开发期开发万。

泰安的银行和开发商致认为当地房地产市场发展健康，没有受当前金融海啸影响。

据统计，年泰安市城区未出售及规划商品房面积达万，预计将在未来年左右推出。

泰安新任市委书记原为国家建设部城乡建设司长，对住宅开发控制有序。

本项目楼盘预计在明年下半年推出，根据地块周边楼价，本项目楼价估计为元。

第二节项目概况建设地址项目建设地址拟定位于泰安市岱岳区区域内。

二建设内容及规模项目占地亩，容积率为。

商业项目占地共亩，容积率为。

规划建筑面积拟定为平方米。

红星美凯龙全球家居生活广场营业面积万。

商务楼超市银行酒店写字楼等其他商业面积万。

房地产项目占地共亩，平方米，容积率为，规划建筑面积拟定为平方米。

建筑类型多层。

项目计划开发开发周期销售及招商周期第三节项目总投资及资金来源项目总投资额为万元红星美凯龙全球家居生活广场营业面积万。

地上五层初步估算项目总投资万元，其中建设投资约为万元，铺底流动资金投资为万元。

建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。

商务楼超市银行酒店写字楼等其他商业面积万。

初步估算项目总投资万元。

建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。

房地产项目项目开发。

初步估算项目总投资万元，其中建设投资约为万元建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。

项目建设所需资金拟全部由建设单位及投资方自酬解决。

第四节主要经济技术指标主要经济技术指标地产部分主要经济技术指标明细表表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元毛利润万元投资利润率主要经济技术指标商业部分主要经济技术指标明红星美凯龙全球家居生活广场表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元建设投资万元铺底流动资金万元正常年经营收入万元正常年利润万元投资利润率税后财务内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值税前财务内部收益率税前投资回收期年税前财务净现值盈亏平衡点主要经济技术指标明商务楼超市银行酒店写字楼主要经济技术指标明细表表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元毛利润万元投资利润率项目结论本商业项目红星美凯龙全球家居生活广场建成后，可实现年利润万元，年所得税万元，直接及间接厂商营业员物流配送人员等解决当地名劳动力就业，并极大地提升本地建材家具市场业态的经营形象和服务层次，为当地经济的发展发挥作用。

第五章分析设计指导思想根据泰安市城市总体规划的要求，充分发掘本区的历史与文化内涵，利用并有机组织本区的自然历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，加强景观风貌设计，塑造具有鲜明特色的集地产商场超市餐饮休闲于体的综合性建筑。

二设计原则方案设计遵循现行有关部门规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足何种使用功能的要求。

设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的地方特色浓厚的城市建筑。

运输系统布置科学，运输距离路径力求便捷，土地利用系数和建筑系数科学合理。

处理好绿化道路活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。

坚持节地节能节材的设计原则，推广使用建筑新材料新技术，达到环抱节能要求。

三总平面布置根据项目周边建筑环境条件及建筑功能要求，泰安红星美凯龙家居生活广场整栋建筑面向主干道布置入口广场，规划绿地景观及广场停车，场地四周建设集中绿化带。

四道路交通布局项目采用环行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周设环行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右两边，背面次出入口同时布置商业卸货平台，方便货物进出。

第六章项目投资分析第节经济效益分析依据及基础数据经济效益分析说明项目建成后，将采取整体商场经营对外招商租赁的方式，由公司统收取租赁费。

本报告以此为基础测算收入和成本，并进行经济效益分析和评价。

计算期和经营负荷项目计算期为年，根据实施进度计划，计算期第年商场建成投入运营，确定该年为试营业期，经营负