格因素，实际增长。

在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长，经营净收入增长，财产性收入增长，转移性收入增长。

农村居民人均纯收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。

其中，工资性收入增长，第产业生产经营收入增长，二三产业生产经营收入增长，财产性收入增长，转移性收入增长。

全年城镇就业人员比上年净增万人。

年末农村外出务工劳动力亿人，比季度末增加万人。

全年居民消费价格比上年下降。

其中，城市下降，农村下降，其中居住下降。

年的中国经济增长令世界关注，更多的目光现在聚焦在今年的走势上来。

在对于年的中国经济预测中，社科院公布的份报告认为，年增长速度是左右，超过了国务院发展研究中心预测的增长率。

我国经济效益逐步好转，国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升，通过实施促进家电汽车节能产品消费等措施，社会消费品零售总额加快增长，全社会的固定资产投资快速增长，预计全年增长在以上，并且投资结构进步优化，投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重。

国民经济和社会发展第十个五年规划纲要发展目标为十五期间，总量再翻番，人均过三千打造现代商贸物流城历史文化名城滨水生态城新兴旅游城市交通运输主枢纽城市鲁南制造业基地和区域性金融中心，建设具有国际知名度的联结长三角环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市，构建富裕平安文明生态开放活力的大新。

到年，全市经济总量翻番，生产总值达到亿元，年均增长，人均达到美元地方财政收入亿元，年均增长三次产业结构调整为城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元年均分别增长。

国家十五期间发展目标是服务业增加值年均增长，高于国民经济增速个百分点，占国内生产总值的比重由年的提高到年的，服务业从业人员年龄增长，占社会从业业人员的比重由年的提高到年的。

山东省确定的服务业增加值年均增长速度，高于国内生产总值增速个百分点，年，服务业占国内生产总值的比重达到，就业人员占社会从业人员的比重达到，服务业提供的税收占地方税收的。

近年来，服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。

国家国家经济和社会发展第十个五年规划纲要强调，要坚持市场化产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场，提高服务业的比重和水平。

山东省在十五期间，也把加快发展服务业作为产业结构调整的重中之重。

按照这思路，山东在十五期间将以膨胀规模提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业的比重。

重点发展金融保险现代物流中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游文化房地产资讯服务四大行业，改造提升商贸流通餐饮交通运输三大行业。

虽然近年来城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特别是。

而随着经济和社会的发展及经济中心的发展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构布局等也提出了越来越高的要求。

二房地产市场分析年全国房地产市场前瞻自年房改后，房地产综合景气指数攀升，年国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确了国有土地出让必须通过招拍挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。

年，国务院发布国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，第次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达年的大繁荣。

针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条年国六条年等系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。

年的经济危机打断了房地产行业的景气周期，房地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济和房地产行业的低迷，国家出台了揽子针对房地产行业的刺激政策，包括金融税收及交易环节等各个方面，年，房地产市场实现复苏并开始了新轮增长。

年，全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

其中，商品住宅完成投资亿元，增长，占房地产开发投资的比重为。

年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长。

其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

年，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，比上年下降完成土地开发面积万平方米，下降。

年，全国商品房销售面积万平方米，比上年增长。

其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

年，商品房销售额亿元，比上年增长。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。

年，房地产开发企避不可预见风险。

降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。

由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。

销售利润分析各类物业销售收入估算住宅可售面积，为保守起见，整体均价按元计算元万元商业可售面积，均价按元计算元万元销售总收入为住宅销售收入商业销售收入万元万元万元销售利润本项目的总销售额为万元。

土地成本按楼面地价元平米计算，计万元前期费用及建安费用为万元。

销售成本按销售额的计算，万元。

本项目销售利润为万元。

万元。

扣除营业税为万元。

扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为，即万元。

本项目税前利润为万元。

扣除所得税额，即万元。

本项目税后纯利润预计为万元。

二赢利能力分析项目经济指标编号项目单位数量占地面积平方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米车位个满足规划容积率建筑密度建筑高度米绿地率绿地面积平方米项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。

见附表项目销售税金及附加测算商业中心销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入合计项目土地增值税测算商业中心土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率存在避税速算扣除率同上土地增值税资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润本项目税前利润总额为万元本项目税后利润总额为万元本项目税前直接投资成本利润率为本项目税后直接投资成本利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。

项目销售价格敏感度分析项目名称单位金额商业用房元商住公寓元销售收入万元销售税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润总额万元税前直接投资利润率三借款偿还能力分析偿债能力分析项目偿债能力分析采用利息备付率偿债备付率和资产负债率三项指标。

利息备付率在项目利息偿付期间，利息备付率指标均大于。

最低的利息备付率为最高的利息备付率为。

详见借款还本付息计划表。

偿债备付率在项目债务偿还年份，偿债备付率指标均大于。

最低的偿债备付率为最高的偿债备付率为。

详见借款还本付息计划表。

资产负债率在项目长期债务存续期间，最低的资产负债率为最高的资产负债率为。

仍在合理的负债范围以内。

详见资产负债表。

财务生存能力分析通过观察财务计划现金流量表可以看出，项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余。

说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。

第八章不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析是通过分析房地产投资项目在定时期内的开发数量销售数量成本税收利润等因素之间的变化关系，找出生产规模或销售规模的盈亏平衡点。

其中投资开发量可以看做是销售收入和总成本的变量，从而使开发量与利润之间建立起函数关系，计算出开发量的变化对利润的影响。

函数公式如下利润销售收入销售税金总成本根据以上成本计算表可知该项目固定成本为土地成本万元，单位可变成本为总成本土地成本万平米元平方米，项目建成后预计平均售价为元平方米，销售税金及附加为，设开发商预期获利为，项目盈亏平衡时的开发数量为。

则根据上述盈亏平衡的函数关系，有下列函数关系式其中当，即项目处于保本阶段时的开发量为万平方米项目保本盈亏平衡点数值较小，说明本项目风险较小。

二项目敏感性分析敏感度分析是通过分析预测房地产投资项目的些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定影响程度的种分析方法。

我们依据以上方法进行了计算得到了表格见销售收入敏感性分析表和建设投资敏感性分析表由以上敏感度分析可知售价的变动以及建设期投资对项目收益的影响较大，所以本项目开发成败的关键在项目的销售价格和项目的建设期投资上，适当的降低价格和降低项目的建设投资有利于减少项目风险。

三项目风险分析本项目融资前和融资后的财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基准收益率，项目具有所要求的盈利能力项目融资后的利息备付率偿债备付率指标均大于，资产负债率在合理的范围以内，表明项目具有相应的偿债能力和对债务的安全性项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余，说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。

基于以上所述项目在财务上是可行的。

财务分析的主要指标和数据见主要经济评价指标汇总表。

拟建项目结论性意见本项目符合国民经济和社会发展的需要，符合城市规划，项目内容符合规划要求，符合国家产业政策和有关要求。

二本项目能耗指标按照相关规范规定取值，并采取有效措施，优化用能结构，保证能源消耗在正常水平，可以达到节能目的。

三本项目建设不占用耕地，符合土地集约利用要求，不对社会造成负面影响。

四本项目投入使用后，对可能对生态环境造成轻微污染的生活污水生活垃圾及建设过程中产生的扬尘噪音等污染，将采取切实可行的治理措施，不会对环境造成危害。

五本项目地处南北主要通道路上，地段优势和景观优势十分明显，又处在这个升值潜力最大的热点片区市场，对提升该地区房地产行业服务业和区域经济的品质将起到定作用。

六本项目各项经济技术指标表明，该项目设计合理