代中式简约风格为主体，拥有自己的前后花园，使建筑本身与园林完美融合。

规划设计宗旨及目标立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。

从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造种自然生态和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。

强调空间的丰富性及尺度的适宜性。

突显健康美好生活理念，增设健康休闲娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。

通过生活和交通体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。

同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。

规划构思及特点规划概述功能项目主要功能是活跃该处商业氛围，该区临河主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成组城市地标性建筑群体。

设计理念以商业和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。

设计中注意建筑和环境融为体，主要是营造个休闲商业街区。

提供全方位的零售服务餐饮休闲和娱乐等设施。

道路交通项目用地通过沿河规划道路联系着东西侧城市干道，小区内是以封闭式管理全地下停车位采用人车分流出行方式。

用地东南西侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。

总平面设计拟建项目由幢层商业楼和幢层的住宅组成，商业楼布臵在北侧临滨河路，低层住宅布臵在用地南侧。

商业楼北侧控制在米建筑控制线内，左右距红线最小距离分别为米和米住宅楼南退用地红线米，左右最小距离米，两楼间距米，满足规划退距和相关规划要求。

设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过商业前方景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。

建筑设计住宅设计地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。

在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。

设计中考虑到都江堰的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布臵，增加空气对流。

在住宅间距控制上按照四川省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的倍控制，并满足日照要求。

保证住宅布局能够满足日照通风消防等建筑管理要求。

公共建筑设计本小区公建按照城市居住区规划设计规范小区级来配臵，满足规范及规划要求。

道路与交通本地块路地块是由商业相住宅结合，空间却是相对的，小区内是以封闭式管理全地上车库组成，商业采用全地下停车位实现人车分流出行方式。

各邻里单位以米米宽道路与之联系。

住宅出口与公共绿地的步行道路连通，结构清晰简洁，出入口都设在北侧，同时也可作为步行入口。

绿化系统总体绿化设计基础理念为‚美丽的大自然并不是天然的‛，重点在商业前面与河道间的绿化，基于都江堰河道自身的条件，临柏条河天然水带，有利打造优质的滨水生活区，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天色，天人合的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。

植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。

地块通过中心景观高层错位斜向布臵及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅安静富有文化品位的休憩地。

线性空间有收有放，为住者提供优美高雅的游憩空间。

小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。

建筑造型建筑风格都江堰市为山与水完美结合的小城市，为适应其山水为邻的大环境，建筑风格以现代中式建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，派度假休闲风情。

建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。

单体设计不仅考虑其本身的风格面貌，亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合。

虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有的风貌。

单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。

大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的部分，使室内空间景观更加丰富多彩。

基于都江堰市的温湿带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜可预见费万元劳保基金万元。

项目经营税费估算销售项目销售价格万元销售数量个销售收入万元税金及附加万元住宅，门面，车库合计注税金及附加取销售总销售额的。

销售收入估算根据地块经济技术指标，项目建筑总面积，其中商业用房面积，住宅面积，车库车位个可销售的车库为个。

销售项目销售价格万元销售数量个销售收入万元住宅，门面，车库，合计，以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下，当商业和住宅的销售价格分别达到以上各价格段时项目整体销售收入状况的模拟。

利润概算单位万元销售收入开发成本土地成本税金及附加利润利润率，项目总销售收入为，万元，销售税金及附加为，万元。

投资利润率概算投资利润率概算项目所得税税率暂按进行测算，所得税为万元，净利润为万元，项目总投资为万元，投资利润率为。

项目盈亏平衡分析在销售价格定的情况下，使得销售利润为时，所达到的销售收入单位万元销售收入开发成本土地成本税金及附加利润利润率在销售收入达到万元的情况下，即销售收入达到全部销售总额时，项目盈亏平衡。

敏感性分析假设项目的销售收入为，元，净利润为，元，成本利润率为时，销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。

变动因素开发成本变动时对利润的影响指标基准方案开发成本变动土地成本不变销售收入万元，利润万元，项目总成本，成本利润率变动因素二销售价格变动时对利润的影响指标基准方案销售价格变动土地成本不变销售收入万，利润万元，成本利润率敏感性分析分析显示，项目的利润率受开发成本和销售价格的变动而发生变化。

对比显示，项目对销售价格变动更为敏感当开发成本下降以上时，利润率能够达到以上当销售价格变动在以上时，利润率能够达以上。

财务评价结论与建议财务评价结论从财务评价看项目经营计算期内实现营业收入，万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，企业所得税万元所得税率暂取，净利润万元，投资利润率，投资利税率，。

综上所述，项目经营期内财务状况较好，具有定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。

建议从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。

控制开发建设投资，加强销售力度，以保证销售收入和利润目标的实现。

第十章风险评价投资风险分析通过前面的分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。

项目地块所处之地段决定了项目的土地成本较高，建安成本的上涨以及银行贷款利率的上调同时也造成开发成本和期间成本增加，因此开发成本的控制尤为重要。

销售价格方面都江堰市城区区域性房地产市场的状况短时间不会发生太大变化，但由于本项目在该区域内的资源稀缺位臵和环境等诸多因素，本项目相对于目前周边项目的销售价格将有很大提升空间。

风险评估风险评估采用专家评估法。

主要因素的风险水平评估如下市场风险风险程度较低随着都江堰市建设和本地交通网络的不断完善，本市的旅游业的不断兴旺，打造成都后花园的目标也越来越近了，这些因素都将增加都江堰市与外界的往来和物质文化交流，由此也将带来个房地产大幅增长的过程。

因此，从整个国民经济发展状况看，项目具有良好的市场需求环境。

从项目本身看，本项目建成后将提供更加优质舒适安全的居住环境与居住需求。

可见，项目具有良好的市场发展前景。

技术风险风险程度低。

项目所需工程技术为成熟适用技术，现有技术能够满足本项目的建设要求。

工程风险风险程度低。

项目对地质条件无特殊的要求，经初步勘察，项目用地地质条件可以满足工程建设要求。

项目的设计施工已是成熟技术，因设计施工考虑不周而导致工程量增加工期延长等问题的可能性不大。

资金风险风险程度低。

项目建设实施需要定规模的资金。

项目承建单位拥有较雄厚的资金实力，完全能够筹集到足够的建设资金。

外部协作及环境风险风险程度低。

项目所在地具有较好的基础设施条件，各施工工具和材料能够顺畅的运输到项目实施地点。

同时项目建设得到当地政府的支持，符合当地城市规划，不会因政策及规划调整而影响项目建设进程。

社会风险风险程度低。

项目建设能够极大的改善城市风貌，为满足不断增长的居住需求创造条件，同时项目建设能促进当地居民就业和收入水平的提高，并带动相关产业如餐饮交通运输等相关产业发展，对各相关利益群体的影响是积极的，得到当地部门和社会各界的大力支持和热切期盼，社会风险低。

经营管理风险风险程度般。

项目按照高标准设计高质量服务高效率管理的原则，努力提高硬件设施和服务水平，减少经营成本，降低经营管理风险。

风险防范对策加强项目宣传，加深项目影响区域人们对项目区的印象，广开客源。

加强与上级部门的联系衔接，确保申请资金按计划到位，以免延误计划工期。

落实好各项前期工作，协调并处理好与周边群众的关系，并制订突发事故应急预案。

强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，尽量避免在夜间施工。

加强安全生产管理。

坚持‚安全第预防为主‛的方针，贯彻执行安全生产等法律法规的有关规定，把安全生产工作落实到各生产环节。

建立人员培训机制，加强重点岗位安全培训和服务培训，树立干部职工安全生产意识和服务意识，提高服务水平。

聘请专业管理公司人员负责车站日常管理和运营，最大限度的保证投资效益。

第十二章社会评价项目对社会的影响分析对就业的影响项目建设的就业效应主要体现在项目建设过程中带来的临时性就业岗位的增加，项目建设能为所在地居民创造大量的新的就业岗位。

依据年历年来都江堰市投入产出表，在批发零售贸易业住宿餐饮业金融业公共管理和社会组织等大部分传统服务业占的比重下降的情况下，房地产的比重却在不断地上升，城乡居民对住房的消费的比重在上升，也吸引越来越多的人们从事建筑行业建设，因此，项目建设对当地居民就