重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目投资申报立项报告㊣精品文档值得下载

路公里五条金系列主干道已建成通车公里，目前正在实施的道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。

三北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。

北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。

目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生产需要，目前其使用率平均达到了。

据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。

实施高新园中心区拓展区总部基地等项目万，到年年底形成万规模。

并于今年下半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼。

还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业十五规划由万提高到万。

上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。

第三章区域房地产市场分析区域房地产概况总述凭借得天独厚的自然资源基础设施市政配套产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅比华利豪园金科天籁城金科天湖美镇棕榈泉国际花园协信城龙湖水晶郦城等第页共页中高档房地产项目，成为名符其实的富人区，纵观该区域房地产市场，存在着中间小两头大的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。

区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园鲁能星城部分北岸新洲比华利豪园财富中心大众御湖苑上丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新仁和欣座金科东方王榭金科天湖美镇金科天籁城劲力五星城龙湖水晶郦城南极凤麟苑荣鼎国际协信城中兴渝景苑棕榈泉国际花园。

高新园区年商品房市场分析年月年月北部新区高新园商品房成交情况住宅非住宅住宅非住宅以上主力销售面积住宅销售量销售价格主力供应面积住宅分析高新园区商品房销售面积分析从上表数据可以看出，年月至年月，北部新区高新园区商品房成交面积万，其中住宅成交比重较大，达，非住宅成交面积仅为万，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。

单位万元建筑第页共页住宅成交平均面积分析从区域供应户型来分析，年月至年月期间，以的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安臵房及部分小户型社区，另部分户型供应以为主，这源于保利香槟花园尚源印象劲力五星城等项目的大面积放量。

从销售情况来看，成交的多为区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，的二房和的三房销售也比较理想。

住宅销售价格从上表可以看出，受金科天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格直保持建筑面积元的高价运行，并逐渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。

二北部新区高新园年季度房地产市场分析年季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是房地产开发规模较去年同期有所上升市场成交量有所增加房地产市场竞争相对平和房价稳中有升。

房地产市场供应情况分析土地供应优化土地供应结构，是引导市场消费控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。

本季度北部新区高新园区共协议出让宗地宗，面积为公顷挂牌出让土地宗，面积为公顷行政划拨宗，面积公顷。

供应情况与上季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。

预售许可登记本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记幢，户，总面积为第页共页万平方米。

和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区的商品房新增幅度直保持着个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为万平方米。

房地产销售情况分析购房需求面积的选择本季度北部新区高新园区商品房销售最多的为以上的房屋，其次是以及的，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量的。

这类房屋主要是由近几个月开盘的棕榈泉和协信城的联排别墅以及东方王榭的花园洋房构成。

从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大批的消费群，由于其小区环境优质楼盘总体规划好性价比高，因此始终还是不乏购买者。

另外，本季度的中等互型房屋也保持着定的销售量，位居第四，占总销售量的。

这类房屋由于面积适中，户型也受广大消费者青睐，因此直在北部新区高新园区保持着稳定良好的销售形势。

消费者对住宅单价告第页共页项目投资财务净现值所得税后万元资本金财务内部收益率三其他指标项目总投资万元项目销售总收入万元税前利润总额万元税后利润总额万元项目启动资金万元项目资本金万元外部融资万元北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目现金流量表序号年年年年现金流入销售收入其他收入现金流出建设投资营业税及附加土地增值税税前净现金流量累计税前净现金流量所得税税后净现金流量累计税后净现金流量计算指标项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值所得税前万元项目投资财务净现值所得税后万元项目投资回收期所得税前年北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目资本金现金流量表序号年年年年现金流入销售收入其他收入现金流出项目资本金借款本金偿还借款利息支付营业税及附加土地增值税所得税净现金流量计算指标资本金财务内部收益率北部新区地块项目可行性研究报告第页共页四财务评价结论本项目所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，均大于零所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。

财务评价可行。

第十章不确定性分析主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益的主要不确定性因素有销售价格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。

针对本项目的实际情况，土地成本是个具有较大不确定的因素，配套费和人防费也刚刚上涨，短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分的考虑。

基于此，本次确定的三个不确定因素为土地价格销售价格和建安工程成本。

二敏感性分析本报告敏感性分析针对财务净现值内部收益率项经济指标进行，分别计算当土地价格销售价格和建安工程成本分别变动和时对它们的影响。

计算结果详见表表敏感性分析结果览表序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值万元敏感度系数敏感度系数基本方案土地价格销售价格北部新区地块项目可行性研究报告第页共页建安工程成本由上表可看出，本项目按敏感性大小排序为销售价格建安工程成本土地价格。

销售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。

在今后项目的实施运作过程中，控制项目土地的取得价格，合理安排规划好项目开发建设的节奏，增强项目自身品质，提升项目的亮点，尽可能提高项目销售价格，同时控制工程成本，加强投资控制的力度，项目定能在获得更好的经济效益。

三临界点分析根据项目的具体情况，详细测算了在基准收益率为时的临界点分析数据销售价格的临界点土地价格的临界点建安工程成本临界点根据临界点分析的结果显示，项目在销售价格下降左右，项目净现值才为零，但目前重庆市房价在周边城市中均处于个较低的水平低于成都贵阳等，上升趋势明显，下降可能性很小，因此销售价格的不利影响完全可控制。

土地价格要在我们测算价格万元亩的基础上上涨即土地价格万元亩项目净现值才为零，根据我们调查了解的结果，区域土地成交价格在万元，万元亩的可能性较低，因此土地价格我们可以控制。

建安工程成本要上涨左右项目才达到临界点，根据我们多年对重庆市建筑安装工程的了解和重庆市工程造价信息提供的资料显示，重庆年上涨率在左右，上涨的可能性极小，因此本因素也是在我们可掌控程度内。

四盈亏平衡分析平均销售价格计算北部新区地块项目可行性研究报告第页共页根据各类型物业开发的顺序和投放市场的时间点，可以计算出各类物业的销售总价为万元全部销售完，由项目经济技术指标中计算出项目总的可售面积为万，由销售总价除以总可售面积而得项目的平均销售价格为元。

盈亏平衡时销售率计算项目总成本费用为万元。

由于房地产行业的特殊性，将项目总成本全部作为固定费用，故固定成本为万元，变动成本为。

销售收入平均销售价格元销售数量销售数量销售税金销售收入销售税金及附加销售收入销售成本固定成本万元变动成本万元要达到盈亏临界点情况必须满足销售收入销售税金销售成本亦即销售数量万元可求出销售数量万销售率销售数量可售面积。

根据以上分析，当项目销售到万，即销售率为时小于，项目可达到盈亏平衡，项目风险较小。

五土地成交价格分析为对今后与土地供应方谈判提供参考性依据，在这里对我们今后取得土地时可承受价格进行测算。

本次测算以项目在今后实施中最可能的状态为基础，即考虑不完全销售状态，尾房开发过程中未销售部分在期末八折销售回收资金。

最高价格评价标准满足基本的收益水平，即内部收益为。

经测算，我方可承受的最高地价综合价金为万元亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为万元亩。

建议土地价格综合价金控制在万元亩以内，转让地价未含出让金控制在万元亩以内。