人口万人，近年来外来人口的增加数量较快。

在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。

另外，淮北市的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。

正在编制的十二五国民经济和社会发展规划物流现代服务业发展规划明确提出建设成为区域性物流中心。

淮北将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。

带动农业产业化的发展淮北农产品丰富，交通发达，建设大型农产品商贸城，易于发挥其在农产品集散交易价格发现仓储运输信息传播农产品标准与质量检测市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。

信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，商贸城集信息物流交易功能为体，本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动农业的发展。

项目单位推行订单农业合同农业，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产调整结构提高品质，克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。

从而增加农民收入。

超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。

适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网电子商务已广泛使用，进入寻常百姓家。

全球现已有超过的大企业基于做交易在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。

在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点。

后时代，农业生产面临个全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的直接竞争。

本项目通过建立个以信息网络为导向，实物交易为依托，新型高起点辐射区域广货流量大运作规范的农副产品商贸城将淮北市及周边有定规模的零散的农副产品集结为体，有利于参与国际市场竞争，有助于淮北的名特优农产品有序的走出淮北走向全国走向世界。

加快现代服务业的发展本项目的建设是淮北市加快发展现代服务业的契机。

商贸城建成启用后，将使淮北成为区域商流物流资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮旅游公交邮电以及经商所必须的仓储运输等现代服务业的快速发展，逐渐提高其在二三产业中的比重，使的经济结构更趋于合理。

第三章市场需求分析与建设规模市场需求分析国内农产品商贸城发展现状农产品商贸城发展的基本情况商贸城已经成为鲜活农产品流通的主渠道。

我国农产品商贸城起步于世纪年代中期，经过多年的建设，农业部定点的市场已发展到多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的地区。

初步统计，定点市场的年经营额近亿元，是农产品流通的大动脉，因而成为抓好放心农产品的重要领域。

目前，大中城市消费鲜活农产品的是通过商贸城提供的，通常是城市规模越大，这个比重就越高。

商贸城的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的菜篮子和果盘子，发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。

涌现出了批具有较强辐射能力的大型商贸城。

例如，山东寿光蔬菜商贸城年经营额多亿元，辐射多个省自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬菜批发集散中心价格形成中心和信息汇集传递中心。

现代化经营管理方式在部分商贸城得到应用。

有些市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。

引入了电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促进了市场交易的发展。

有些市场在培育市场主体，实行会员制，提高市场的组织化程度方面做了积极的探索。

有些市场还借鉴国外先进经验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进步完善了商品的交易方式，增强了流通服务功能。

农产品商贸城经营服务链条不断拉长。

随着市场经济的发展，竞争日趋激烈，些市场顺应形势的要求，不断加强软件硬件配套设施建设，完善服务功能，不仅提供农产品集散场所，还逐步开展农产品包装贮藏运输以及信息传递代理结算等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销体化经营。

农产品商贸城存在的主要问题从目前来看，我国农产品商贸城的发展势头是好的，但由于发展时间不长起点低，存在着些亟需解决的问题。

缺乏统规划，布局不够合理。

商贸城发展不平衡布局不合理。

经营设施简陋，交易手段落后，尤其缺乏贮藏保鲜设施。

许多商贸城长期停留在目在财务上的投资回收能力的主要评价指标。

全部投资回收期均包括建设期所得税前为年所得税后为年。

投资利润率投资利润率是指项目各年平均利润总额与项目总资金的比率。

它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。

投资利润率年均利润总额项目总资金。

投资利税率投资利税率是指项目各年平均利税总额与项目总资金的比率。

投资利税率年均利税总额项目总资金。

清偿能力分析本项目偿还贷款的资金来源有未分配利润折旧费摊销费。

经计算，银行长期贷款偿还期为年包括建设期，从资金来源与运用计算结果看出，累计盈余资金栏目中未出现负数，经营期各年均有盈余，表明项目的资金使用与来源是可平衡的。

不确定性分析盈亏平衡分析以经营能力利用率表示的盈亏平衡点年平均固定成本年均营业收入年均可变成本年均营业税金及附加表明当经营能力达到设计能力的时，即可保本不亏。

敏感性分析可能影响本项目预期效益的主要因素有固定资产投资营业收入价格经营成本等。

针对全部投资现金流量表的计算指标，分析上述因素朝不利方向变化时，对项目可盈利性的影响。

计算结果表明，营业收入为最敏感因素，但当其下降时，项目财务内部收益率仍高于年期贷款利率。

表明项目具有较强的抗风险能力，财务评价结论从测算出的主要财务指标看，本项目具有较好的经济效益和较强的抗风险能力。

综合评价认为项目的建设在财务上是可行的。

社会效益评价由上述分析可见，本项目的经济效益较好。

项目建设不仅可使淮北市拥有先进的农产品商贸城，促进经济的发展，而且将进步拓宽农产品的流通渠道，使本地及周边地区的农产品交易提高到个新的水平，促进当地商品流通向大宗化规范化方向发展，也有利于国家对商品交易的引导监督和管理。

项目正常运转后，将依托本地的资源优势，逐步提高知名度，成为促进广西地区商品流通繁荣的窗口市场。

第十六章经济效益分析销售方式根据工程所处位置周围环境条件和市场发展的趋势预测，考虑商贸城风险和工程建设成本等综合因素，住宅按略高于成本价卖给商贸城经营员，或以优惠价租赁于商贸城经营员。

商业的三分之二用于租赁，租赁价格平均按每间年元。

三分之商业用房自己经营。

销售进度及付款计划本项目计划在建成年内运营，所有业主均在两年内付清租金，签合同当年付半，第二年再付半。

税费率本报告采用的各种税费率见下表。

税费率表税费项目税费率税费项目税费营业税土地增值税超率累进城市维护建设税公益金教育费附加费法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，可获利润总额万元。

其中商铺租赁按元每平方米年，商铺按总商铺面积的三分之二出租，即平方米。

元平方米平方米万元自营商铺三分之商铺面积为平方米，自主经营，按元平方米年的销售收入计算，即元平方米年平方米万元。

管理收入万元房产出售或租赁。

房产按略高于成本价出售，按廉租房价格租赁，估算收入万元。

合计收入万元万元万元万元万元项目全投资内部收益率所得税前为，在预期可接受的内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年含建设期年。

资本金内部收益率为。

商贸城投资利润率利润总额总投资投资回收期总投资利润总额年建设期年年清偿能力分析本项目所需资金全部均由中瑞农产品有限公司自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。

由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以直保持为零。

资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。

由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以直保持为零，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。

目录第章总论项目名称及承办单位依据范围市场发展前景与服务范围项目单位概况第二章项目背景和发展概况项目提出的背景项目建设的必要性与意义第三章市场需求分析与建设规模市场需求分析县及周边地区农产品资源现状项目所在地经济社会发展状况发展规划与预测建设规模与建设内容第四章建设条件与场址项目位置场址第五章信息系统建设信息系统建设内容第六章建筑方案建筑特征拟建建筑物使用功能和工艺要求单体平面功能设计与坚向设计交通组织造型设计人防设计建筑装修与构造第七章结构设计结构设计依据基本技术参数结构设计结构计算供配电设计防雷与接地可视对讲系统有线电视系统电话及宽带网络系统综合布线系统第八章给排水设计设计依据设计范围室外给水设计室外排水设计建筑给水排水设计管材及接口隔振与防噪节水节能环保措施消防水池设置第九章暖通设计设计依据设计内容设计参数管材保温第十章消防专篇建筑消防设计给排水消防设计电气消防设计第十章节能环保措施节能环保第十二章企业组织与劳动定员企业组织及工作制度定员劳动力来源人员培训第十三章项目实施进度安排第十四章投资估算与资金筹措投资估算资金筹措第十五章财务评价项目成本费用估算财务盈利能力分析清偿能力分析不确定性分析财务评价结论第十六章经济效益分析销售方式销售进度及付款计划税费率盈利能力分析清偿能力分析资金平衡分析和资产负债分析第章总论项目名称及承办单位项目名称孙疃镇杨柳商业街项目承办单位安徽省房产综合集团公司公司项目拟建地点杨柳村东项目负责人依据与范围依据农村商贸城建设与管理指南农市发号淮北市县总体规划淮北市县国民经济和社会发展十二五规划草农产品商贸市场发展规划项目可研报告委托书建设单位提供的基础资料相关法律法规政策标准研究范围本可研报告的研究工作范围包括论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据淮北市县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案节能环境保护消防劳