方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。地块地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。项目风险分析经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南京的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米，年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房销售合同不能办理。挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。而我公司获取后的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售的写字楼。土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。市场风险万平米的写字楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。如果按照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市场风险。拆迁风险目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险。另，出让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。第四部分区域市场分析河西板块概述河西总体概况河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来将成为南京政治教育文化的中心。河西新城规划的平方公里范围内，主要分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心，建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展的主要方向。河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建设。在南京市委市政府疏散三集中和城三区的战略指导下。河西新区已成为未来年主城建设的重点地区。河西大发展的有利因素是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成的都市发展地区。主城由明城墙围合的老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东的平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主的城市副中心，还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以滨江风貌为特色的城市休闲游览区。二是有十运会的强力促进河西作为十运会的主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化的体育场馆。体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量的影响。政府大量的基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足的理由。可以说十运会的举行使河西的规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。三是有优越的位置交通优势与亚东江宁相比，河西距离以新街口为中心的老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，还将陆续有三条地铁线进入。离中心城区较近的位置优势和将来便捷的交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心的功能，成为现代化新南京的标志区域。南京国际服务外包产业园介绍本项目所在地属于鼓楼区重点打造的国际服务外包产业基地，原名江东软件城是南京建设软件名城的重点工程。总占地亩，建筑面积万平方米，规划将整个园区分割成信息技术外包区业务流程外包区知识流程外包区商业及公寓配套区及万平方米居住区。整个园区将吸纳万名科研人员。该产业园的建设目标是用几年时间建成江苏最高端全国流世界有影响的服务外包产业集聚区。按照规划确定的目标，到年，该产业园将产生软件和服务外包产值亿的鼓楼区及对本地块影响较大的建邺区市场上可销售的写字楼供应量约为万平方米，商业可售面积约万平方米。根据政府推地计划，项目周边尚有亩商业办公用土地的供应。而年月在距离地块不远处，万达集团获取了三块商业办公用地其中总建筑面积约万平方米的地块，将打造五星级酒店智能写字楼酒店式公寓底层商业等多功能商业集中地。另个总建筑面积约万平方米的地块，将建成个层的大型商业娱乐广场，包括建材超市广场百货数码广场酒楼娱乐广场回迁家居广场以及贯穿其中的商业步行街七大板块。不完全统计预计整个河西新城区在后续几年会有商业办公酒店等共计约万平米的供应。大体量商业及写字楼的供应将使得河西新城区日益成熟，但同时也加剧了各项目的竞争，对于近两年全市年均消化三十万平米左右写字楼，五十万平米左右商业的南京来说，在短时间内能否消化河西新区的大量商业及写字楼体量，是个严峻的考验。第五部分项目分析及开发计划分析项目优势分析区位优势项目名称规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价宏普捷座万写字楼中泰国际广场万写字楼底商联强国际大厦万嘉业国际城万写字楼底商项目位于鼓楼区河西板块，毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里。集老城区的便利新城区发展潜力江岸的景观环境于体。政策优势项目作为南京市鼓楼区重点支持的高新产业园项目，享有国家高新技术产业开发区优惠政策。规模优势项目总建筑面积近万平米，住宅办公商业，均具有相当规模，规模效应容易显现。项目劣势分析项目非净地出让，还有定的拆迁安置，影响开发速度项目的开发进度受政府的要求较多，不能完全按照市场安排开发进度项目机会分析项目是河西板块仅存的大规模地块，区位优势明显项目规模较大，投资收益较高，是我公司走出山东，布局长三角的有利机会项目威胁分析项目所受的政策限制较多，存在较大的政策风险写字楼所占比例过大，存在很大的市场消化风险项目业态过多，酒店写字楼商业均不是我公司所长，挑战较大。项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。除住宅和酒店商业以外，写字楼的建筑面积达到万平方米，如此大的体量，完全靠市场的正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先租后售等形式消化。各种业态的面积比例计划如下住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米定向开发写字楼或转让写字楼用地万平米商品写字楼万平米酒店万平米大卖场万平米小商铺万平米其他配套用房万平米合计万平米根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。分期开发计划在满足开发要求的前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金压力的业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力的业态。因此，首先开发满足要求的写字楼，住宅的开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼的开发计划尽可能靠后。同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育市场，为后期的写字楼和商业酒店的开发和增值打好基础。开发计划如下表分期开发时间业态第期住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第二期住宅万平米大卖场万平米小商铺万平米第三期公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第四期小商铺万平米酒店万平米商品写字楼万平米项目土地获取拆迁及三通平规划设计前期手续办理期施工二期施工三期施工四期施工项目销售计划按照南京目前的平均的销售速度，预测该项目住宅的销售速度为万平米年，公寓销售速度按万平米年考虑，酒店大卖场定向开发均整体销售，商品写字楼根据项目开发进度考虑，第期按照万平米年考虑，第四期按照万平米年考虑。预计从年开始销售，到年上半年销售完毕，销售期年。销售计划如下表项目期销售二期销售三期销售四期销售售价预测项目规模大业态多，开发周期也比较长，蕴藏着较大的投资机会，同时也具有较大的市场和政策风险。因此，在售价预测上，我们本着谨慎的原则，根据市场近几年的价格走势，同时对未来的市场做出稳健的预期。住宅的风险最小，市场需求强劲，周边项目的售价大都在元以上，项目住宅的销售将在两年之后，预计售价将达到元平米。商业不仅是项目的配套，还是整个片区的配套，在此区域具有较大的发展潜力，预计大卖场售价为元平米，小商铺为元平米。写字楼是项目销售的难点，定向写字楼考虑以成本价或低于成本价转让，引进大的企业集团，带动后期写字楼的销售。如果转让土地，按元平米的楼面地价考虑，如果代建，则按照成本价转让。先租后售的写字楼考虑采用低价格租赁引进批中小企业，租赁年后，按照元平米的价格销售。市场公开销售的写字楼期按照元平米的价格销售，三期四期按照元平米的价格销售。公寓是写字楼的配套设施，主要针对在写字楼工作的年轻族，价格适当从低，按照元平米考虑。项目销售单价元住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下停车位销售收入预测项目可售面积销售单价元销售收入万元住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下停车位个合计第六部分项目投资测算投资是房地产开发项目经济评价的三个投资数量售价主要参数之。投资包括土地费用设计费及前期工程费用建筑安装工程费用基础设施建设费用公共配套设施建设费用财务费用管理费用销售费用及不可预见费用等。