些人因休闲追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新区购买住宅。四企业发展的需要江苏雨润食品产业集团有限公司为河西新区的市政基础设施建设做出了重要贡献，积累了宝贵的实践经验，凝聚了雄厚的人力和物质资源。为企业今后更大的发展创造了良好的条件。集团组建房地产开发公司，涉足房地产业，将成为企业新的经济增长点，满足企业多领域多元化的扩张需求，是企业发展战略的重要组成部分。综上所述，本项目建设是十分必要而且迫切的。南京工程咨询中心第三章市场分析投资环境分析国家政治经济形势及有关政策近年来，房地产业被作为拉动增长以及经济的支柱型产业受到各地政府的积极支持，呈现出派欣欣向荣的发展势头。年至年，全国房地产开发累计完成投资亿元，年均完成投资亿元，年均增长。年上半年增长，高于固定资产投资增长个百分点。年商品房累计竣工面积亿平方米，年均竣工亿平方米，年均增长。房地产投资占固定资产投资的比重由年的，提高到年的，年上半年超过。根据十六大提出的要求，我国经济总量要在世纪前年中要翻两番。为此，我国将对经济结构进行战略性调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业，可以表现为以下几点第是国家政策的支持。改革开放以来，特别是年以来，国家和有关部门制定了系列鼓励发展房地产业的有关政策。在国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要求年城镇居民人均住宅面积增加到平方米，要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。第二是房地产业与经济和社会发展目标致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业的大发展。第三是人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。南京工程咨询中心第四是房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了进步。第五是房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。第六是社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。第七是我国已加入，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。第八是经过十几年的发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有定经验的房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉和热情去开发的局面，盲目性大大减少，并具有定的抗泡沫能力，这是我国房地产业健康发展的重要保证。第九点可能是最重要的，就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。二南京地区房地产投资环境分析近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃的势头。南京作为长三角大经济圈的重要组成部分，城市化进程加快，地价持续稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。主要体现在以下几点南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长。全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，南京工程咨询中心分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长和。年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长其中住宅投资亿元，同比增长。从建设情况来看，年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅竣工面积万平方米，同比增长。另外，南京市八个片区万平方米的经济适用房，四个片区万平方米的中低价商品房正按计划推进。从销售情况来看，至月份，南京市商品房销售面积万平方米，同比增长，其中商品住宅销售面积万平方米，同比增长。以上数字说明商品房销售交易量的增长速度是非常快的，市场化程度在迅速提高。总的来说，南京市房地产市场发展良好，呈供销两旺的势头，房地产商的开发经营压力还场道路工程按元平方米估算绿化及环境艺术按场地面积元平方米估算南京工程咨询中心环卫设施按元平方米估算路灯工程按元平方米估算。建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用设备采购费用和安装工程费用等。本项目建筑安装工程费用估算采用单位指标估算法。经估算约万元。其中高层住宅按元平方米估算小高层住宅按元平方米估算地下机动停车场按元平方米估算地下自行车停车场按元平方米估算地下商场按元平方米估算。公用配套设施建设费本项目的公用配套设施有小学校幼儿园俱乐部会所物业管理用房配电房垃圾站等，采用单位指标估算法。经估算约万元。其中小学校按元平方米估算幼儿园按元平方米估算俱乐部会所地上部分按元平方米估算俱乐部会所地下部分按元平方米估算垃圾站开闭所和煤气调压站均按元平方米估算物业管理用房按元平方米估算管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括管理人员工资职工福利费办公费差旅费折旧费修理费工会经费职工教育经费劳动保险费待业保险费董事会费造价咨询费审计费诉讼费排污费绿化费房地产税车船使用税土地使用税技术转让费技术开发费无形资产摊销开办费摊销业务招待费坏账损失存货盘亏毁损和南京工程咨询中心报废损失以及其他管理费用。本项目按工程建设投资的估算，约需万元。财务费用财务费用为房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息金融机构手续费代理费外汇汇兑净损失以及其他财务费用。这里只指借款利息，约万元。销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资奖金福利费差旅费销售机构的折旧费修理费物料消耗广告费宣传费代销手续费销售服务费及预售许可证申领费等。本项目按销售收入的估算，约需万元。开发期税费万元。其中市政公用基础设施配套费按元平方米估算白蚁防治费按元平方米估算自来水管网配套费按元平方米估算散装水泥专项资金按元平方米估算发展新型墙体材料费按元平方米估算。其它费用其它费用主要包括工程质量监督费工程监理费等。约万元。预备费按以上费用之和的估算，约万元。二经营资金经营资金为开发企业用于日常经营的周转资金，本项目按项费用的估算，约万元。南京工程咨询中心二项目资金筹措及资金使用计划资金筹措本项目总投资万元，其中江苏地华房地产发展有限公司自筹资金万元，向银行申请贷款万元，其余为商品房销售回笼资金万元。本项目建设中，年投入为项目前期资金以及部分的土建投资，投入资金约万元。其中公司自筹资金万元，向银行贷款万元。年资金投入总计约万元。本年度的资金由公司自筹资金万元和银行贷款万元补足。年开发总量平方米，按近年同地类房产销售的情况，先期封顶楼层可以在当年即开始预售，该年度销售面积将达到总面积，预计税后销售回笼资金可达万元，完全可以满足本年度的建设投资万元。同样，年的建设资金均由销售回笼资金投入。综合分析本项目建设的资金来源，其资金来源是可靠的，资金筹措计划是可行的。二投资计划预计本项目建设期年，年完成全部房产销售。年为项目前期研究征用土地及其它前期工作，资金投入量为万元年资金投入万元年为建设预售年，资金投入量分别为万元万元和万元。详见附表投资计划资金来源和借款偿还估算表。三销售收入价格调查本项目基本为销售型房地产开发项目。销售价格考虑与开发商市场营南京工程咨询中心销策略相致，在考虑政治经济社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时，对房地产市场供求状况进行分析，并考虑已建成的正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。据销售价格调查，目前河西现有的房地产项目的售价般均在元左右，而且基本上处于有价无市的态势。二商品房价本项目按目前同类房价的下限计算销售收入。高层住宅按平均元平方米价格销售小高层住宅按平均元平方米价格销售经营性用房按平均元平方米价格销售地下机动车停车场按平均元平方米价格销售。三销售收入本项目商品房按年销售计算。销售率按。年各年的销售比例依次为销售收入分别为万元万元万元，合计万元。详见附表开发量与销售量分析表和附表销售收入估算表。四成本估算经营成本建设投资是指房地产产品出售出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本出租土地经营成本房地产销售成本出租经营成本。本项目开发期年的经营成本分别为万元万元万元万元和万元。合计万元。二运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种费用。本项目开发完成后完全售出，不进行经营，运营费用为零。南京工程咨询中心第十章财务评价项目计算期年，基准收益率取现行银行贷款利率。利润总额利润总额为销售收入减销售税金及附加经营成本运营费用营业税率为，城建税和教育费附加合计为营业税的。所得税税率按。本项目利润总额为累计万元，所得税万元，税后利润万元。本项目发生的年度亏损，用下年度的所得税前利润弥补。二利润率投资利润率年均利润总额总投资投资净利润率年均税后利润总投资销售利润率年均利润总额销售收入从考察赢利能力的指标看，项目的赢利能力良好。详见附表损益表。三借款偿还本项目建设计划向银行贷款万元，偿还贷款的资金来源为商品房销售款。贷款为年年初发生，售房进度按年销售估计，则当年即可还清贷款，贷款偿约需年，说明本项目具有较好的偿债能力。四现金流量计算财务内部收益率是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现