加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项目开发提供了良好的契机与发展空间。社会与文化因素南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。南宁古属百粤领地，新中国成立后，年设南宁省辖市为广西省会，年广西壮族自治区成立，南宁为自治区的首府至今。改革开放以来，南宁市不断提高城市综合实力努力塑造城市新形象，经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。南宁市民风淳朴，观念开放，喜欢愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社会公德职业道德家庭美德的大力提倡，市民的文明素质和城市的文明程度得以不断提高。了解南宁的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是个城市众多文化因素中两项最具代表性的因子，从它们身上往往能够反映出当地人们的些突出的生活习惯及行为特征。南宁带的方言，主要有官话壮话平话白话四种。随着时代的发展，城里人已不讲官话壮话和平话了，白话粤语和普通话汉语是南宁人现时的日常用语。南宁白话是南宁代表性的地方语言，源于广东话据说是广东商人传入的，但由于地域的原因，南宁白话和广东话在语调上还是有些区别。南宁的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜嫩爽滑，与广东口味极为相似南宁市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶壮族糍粑瑶族竹板鸡苗族铁板牛肉等菜式，体现广西各少数民族风情南宁市具有地方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆海鲜馆香肉馆牛杂馆鹅餐馆等这些以珍奇精美取胜的食肆，深受食客的青睐南宁的传统风味小吃，有粉面糕饼甜品油炸酸品冷食杂食九大类，具有南方特色。而南宁人对食的追求并不亚于以食在广州著称的广州人，他们往往会家大小或与亲朋好友起，专程到家餐馆尝特色饱口福。通过重点考察南宁市民的语言饮食习惯，可以发现，南宁人与广东人在生活习惯方面较为相似，而且南宁人普遍接受广东的生活模式，承认广东与其地区相比，具有定的先进性，以缩小南宁市与国内先进城市差距作为城市发展目标。政策与法律因素国家及南宁市房地产相关政策法规年月房地产法律法规对房地产的影响年月日建设部下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知，目的为加强对房地产开发项目的管理，确保工程质量，保护购房者的利益。年月日建设部出台了住宅室内装饰修理管理办法，原因在于毛坯房在家户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度大违法违规现象多危及建筑物性能经济纠纷增多消费者合法权益不易保障装修施工扰民等，并存在偷漏国家税费的现象。年月日建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源监察部国家工商行政管理总局七部下发了关于整顿和规范房地产市场秩序的通知目的规范房地产的管理，活跃房地产市场，使房地产市场既活跃又有秩序，切实保障购房者的权益。年月日国土资源部正式发布了并从即日起施行招标拍卖出让国有土地使用权的规定，规定共条，主要明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据原则范围程序和法律责任等。年月日国土资源部下发了关于进步规范建设用地审查报批工作有关的通知，目的为规范建设用地的审查工作，实行最严格的土地管理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必须用地提供保障。年月日由建设部起草，国务院法制办公室公布物业管理条例草案，向各界征求意见。条例共分章条，内容涉及业主业主委员会和业主大会的职责前期物业管理物业管理服务物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。这是国家出台的第部关于物业管理的行政法规。年月日由建设部国家计委推出经济适用房价格管理办法，办法从年月日起施行。资料来源当代生活报。年月日由南宁市政府正式转批南宁市公安局关于进步改革户籍管理制度和意见，实施新的户籍准入制度，明确规定以准入条件取代进城人口控制指标，进步放宽外地人落户南宁的条件。年由南宁市政府印发了南宁市城市房屋拆迁评估管理规定试行将于年月日起施行。该规定规定了房屋拆迁评估方法，并制定了公房私房杂物房部分附属物装修的拆迁补偿报导价，及搬迁补助和停产停业补偿指导价。自治区人民政府办公厅下发文件关于做好农民进城务工就业管理和服务工作的通知，通知明确提出了农民进城务工，待遇等同居民的新规定。年月日国务院总理温家宝签署第号国务院令，公布物业管理条例，条例自年月日施行。条例包括总则业主及业主大会前期物业管理物业管理服务物业的使用与维护场资源的丰富程度，公司内生态的好坏要看在内生态中市场资源的被加工深度。公司界的好坏要看对外生态中市场资源的吸取程度。在公司界内，不同要素间的商务联系的接口，称为公司内接点，公司界与公司外生态的联系接口是公司的外接点。公司的体与型决策界与管理界完全重叠的公司为硬体公司，在市场氛围内管理与决策分离不成熟时硬体公司有竞争力。决策界大于管理界的公司称为软体公司，即资本控股投资范围大于管理权涉及的范围。其基本的特点是互补互动相互促进。当软体资本出现问题时，硬体资本会以市场条件资本来支持软体，反之亦然。当市场出现目标时，软体资本可创造条件支持硬体公司剩余资本控股上游及下游产业。软体公司起到平衡缓冲作用。小型公司软体资本小于硬体资本，形成决策管理两界重叠。中型公司管理界内有多个决策界，形成多个下属公司的软体资本仍然小于硬体资本。大型公司两个以上中型公司组成或硬件部分为中型公司，但软体资本大于硬体资本。如控股公司与上市公司。公司生态既要稳定增长，又要突破转型，实现转型成功，企业升级。小型公司生态简单，资本家兼做决策者和管理者，容易达到两者兼顾，中型公司生态较之复杂，须增加组织机构，强化职能部门，来分担资本家管理工作，使资本家能有更多的精力去应付决策问题，或强化企划部门总会计师总经济师总工程师甚至董事会建设，来分担资本家的决策工作，使资本家有更多精力去应付管理问题。大型公司深广度大，资本家难以看透，不得不适当授权，在决策和管理两方面综合授权。公司的人力资源分布。经营是决策与管理的统，人才分决策人才和管理人才两大类。决策人才可分为法定决策人和辅助决策人。法定决策人是股东，以董事长为核心。辅助决策人是董事经理顾问经济师等职务，协助资本家决策事务处理。管理人才可分为职能部门和执行层管理人。公司人才的发展方向是把执行层管理人培养成职能部门管理人。公司最宝贵的财富是什么呢人才。选择启用人才定要确定人才的复合度和资本度。复合度是指个人拥有多个作业层的管理能力，而只管理个作业层，如即懂工程营销行政又懂成本核算的执行层管理人，其复合度程度越高，越是难得的人才。资本度是指在具体执行层面上无人能替代的管理人拥有的素质。他们对公司资本生长起着决定性作用，如拥有专利的工程师有多行业跨度的综合管理者等。公司选用人才主要从以上两方面去判断选用。根据公司的生态体与型拥有人才深广度来确定公司的组织机构设置。西方现代管理学里主要有以下公司生态设计选择优点使用的时间和地点职能型专业化的经济性单产品或服务组织分部型对结果的高度责任感大型组织多种产品或多个市场组织简单型快速灵活经济小型组织，发展的初期，简单动态环境矩阵型专业化的经济性与对有多个产品或规划产品结果的责任感需要依靠职能专长的组织网络型快速灵活经济工业企业发展初期有许多可靠的供应商任务小组灵活性不常见独特的需跨职能界限的专门技能委员会灵活性需跨职能界限的专门技能组织摘自美斯蒂芬罗宾斯著的管理学根据本项目综合开发周期长开发量大等特点。建议在充分遵循市场经济规律，发挥恒大品牌积极作用，减弱其与市场规律相悖的前提下，项目公司的组织机构设置为用大型软体公司类型，确定核心层控股层持股层作业层四级管理跨度，确立董事会聘任的总经理负责制，资本家依据职权与职责对等的原则，适度在决策与管理两方面授经营权，总经理按市场规律统指挥，实施高度集约化专业化多元化的职能型组织形式，并在管理跨度第二三层次融进网络型组织结构，总经理建立个相对于核心层控股层的次级决策与管理的平台，采用契约式管理和监督，负责项目市场运作。项目的经营权与所有权分离的程度大小直接影响项目公司的生存。附公司架构图见附图项目经营运作图见附图项目融资常规方式股权融资注册资金招商融资统规划要求下卖地贷借款融资银行业务其他融资预售发行债券。非常规方式概念生成资本模式是新世纪经济领域中特殊资本经营策略，其生成所延伸的资本力在现实的经济结构中是空前的，用想法圈到足以让人惊奇的资本。想法在经营过程中，得到提升和运作，实现概念生成向资本转化，带来剩余价值。主要表现品牌资本。共生投资模式概念由至少两个或两个以上的企业集团非企业团体或个人投资者，自由组合建立社会性的投资基金，交给专业的基金会，投资公司来负责投资行为。必备条件项目有创新，市场前景广阔以股份形式共生有各方面的专业人才。项目除具备优越的必备条件外，更有先进的经营理念和高超的资本运营整合能力。操作阶段导入期投资者可根据所拥有的技术资源及创新新设想对未来勾画出宏伟的蓝图来提供基础资金，其中政府在政策和宣传上支持，更具说服力且能降低风险。共生磨合期恒大公司在本市创造了恒大品牌，现在创造更具魅力的产品苹果园，让寻找资金出路的资本家能清楚地了解产品与市场的关系，进而能增强信心。共生收获期滚动式发展，保证团队可持续发展，服务人类，服务社会，共创佳绩。表现形式风险投资基金海外财团。寄生模式本项目是集多种相关行业为体的综合性工程，寄生的概念体现在本项目里是跨越行业地区，走出国界，寄生在国内外知名企业上，引进资金人才和技术，促进本项目整体经济质量的提升，带动本项目及相关产业的快速发展。具体操作教育寄生在住区开办名校的分校，把公建投资变成聚宝盆。建筑业寄生住区建筑成本部分转移，引入共担风险，共享利润的先进理念和游戏规则。科技寄生开放住区经营专项特许权，来引凤筑巢，像有线电视，产生智能化。饮食寄生以住区顾客市场换取服务业进驻而获得资本投资。当然，还有许多方式，在这里所说的是种开放式思路，具体实施仍会存在许多待解决的具体问题和困难。即将来临，西部大开发不断加大力度，抓住机遇，采用寄生模式是发展区域经济,推动产品结构升级的种有效选择，柳州微型汽车厂寄生于上海通用汽车公司就是典型例子。寄生模式的推广