南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地项目可行性建议书㊣精品文档值得下载

南昌菜园等龙头企业的示范带动作用，农业生产实现了企业化运作，近百个农产品畅销国际市场，成为农民增产增收的新舞台。

二城市建设近几年南昌市城市基础建迈上了个又个新的台阶，完成了多个重大工程项目，如阳明东路及八大桥的重新修建青山湖大道正在改建中阳明路隧道的通车西外环的完成等项目的完成，使南昌市更显都市气息。

为迎接第七届全国城市运动会胜利召开，年底南昌市基本建成南昌市城市管理数字化信息系统平台，全面推行万米单元网络化城市管理，建立发现及时处置快速解决有效监督有力的数字化城市管理新模式，努力实现城市管理工作数字化信息化标准化精细化。

年年，城市基础设施建设要日臻完善环境卫生更加清洁园林绿化提升品位城市秩序显著好转，基本建立科学化精细化人性化的城市管理新模式，力争城市管理水平跨入全国先进行列。

为完善市政设施，南昌市将进步加快道路排水照明等市政基础设施建设和改造，逐步完善城区市政设施，加强城市桥梁的安检维修，强化城市主干道路面和人行道整治，保障道路桥梁安全畅通。

年月底南昌地铁的开工将进步带动南昌市的发展，加快城市建设的步伐。

南昌由于近两年对外招商引资的力度加大，以及花园城市的建设和中部崛起的口号，使得很多片区的面貌都较前两年焕然新。

道路交通的改善对房地产市场的发展起了十分积极的推动作用，给房地产带来前所未有的发展契机。

配套设施的修建道路交通的改善，使得周边地区物业不断升值，吸引众多房地产开发商的投资目光，带动周边地区房地产市场的发展，逐步改变南昌市房地产市场的格局。

三南昌市规划定位城市规划城两核发展新南昌到年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到平方公里，其中城市规划区平方公里，中心城区平方公里，全市人口达到万人。

在城市整体发展思路上提出西进东拓北控南延原则。

其规划总体空间格局为江两岸，核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进中心城由昌南城昌北城构成，范围约平方公里，人口规模万人，包括昌东组团莲塘组团望城组团湾里组团乐化组团的总体发展思路，并将依山傍水，两核拥江列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善自成体系的两个相对的城区即昌南昌北进行布局，形成江两岸即城两核城市新格局。

打造半小时经济圈城市交通按照目标，形成以三环十射为骨架，方格网为基本形式的蛛网网络结构。

三环即城市中环由洪都大道解放西路洪城路南昌大桥麦庐大街新赣江公路桥组成城市外环由昌东大道昌南大道生米大桥西环路北环路组成高速外环由乐温高速乐生高速南外环高速公路组成，十条放射路为北京路解放路昌南大道南莲路迎宾大道桃花路昌九南大道长征路昌湾大道昌九北大道机场路等。

第三章房地产市场分析年南昌房地产发展状况年以来，在宏观经济逐渐向好政策鼓励和行业自身调整等因素促进下，南昌市房地产市场呈现出明显的夏苏态势，投资稳定增长，消费信心显著回升，商品房和二手房交易量持续走高。

商品房供应情况规划报建量大幅增加。

年月份南昌市市区商品房规划报建万，同比增长，与月份环比增长其中住宅规划报建，同比增长，与月份环比增长。

规划报建量的增加，对增加商品房后续供应量，改善供求结构将起到促进作用。

年月份市区商品房规划报建万，同比下降，与年同比下降减缓了个百分点其中住宅规划报建万，同比下降，与去年同比下降减缓了个百分点。

新增上市量环比增长年月份市区商品房新增上市量万，同比下降，与月份环比增长其中住宅万，同比下降，与月份环比增长。

年月份南昌市市区商品房新增上市量万，同比下降年月南昌市市区商品房规划报建情况图万商品房商品住房商品房商品住房月，其中住宅万，同比下降。

商品房库存量继续下降年月份市区商品房月末可售库存量为万，同比下降，与月份环比下降其中住宅万，同比下降，与月份环比下降。

商品房市场供需矛盾的延续给房价上升带来定压力。

商品房销售情况销售量环比增长年月份市区商品房销售万，同比增长，与上月环比增长其中住宅销售套，面积万，同比分别增长和，与上月环比分别增长和。

年月份市区商品房新增上市请求图万商品房商品住房商品房商品住房月年月市区商品房月末库存量情况图万商品房商品住房商品房商品住房月信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与该项目的资格预审。

三招标组织形式招标机构具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。

评标委员会招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。

四招标基本情况本项目的勘察设计施工监理以及主要设备材料等采购活动，拟采用的招标组织形式方式详见招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计土建工程监理市政绿化其它第九章投资估算投资估算的范围房地产项目总投资主要包括项目开发建设投资。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项目费用，主要包括土地费用前期工程费用土建及安装工程费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其它费用和不可预见费用等。

二估算依据建设单位提供的资料。

土建安装工程南昌建筑安装工程造价及相关材料。

全国统建筑工程预算定额江西省单位估价表上下册版。

全国统安装工程预算定额江西省单位估价表全套年全国统市政工程预算定额江西省单位估价表上下册版江西省建筑安装工程费用定额年江西省市政工程费用定额建安以外费用由南昌市政道路绿化等工程造价参考计取。

项目估算根据项目自身的特点，本次测算以万元亩起拍价，作为基本方案进行，项目估算总投资为，万元。

总投资估算表序号工程名称工程量单价元合计万元土地费用地价款，契税二前期工程费用，地质勘察费，规划设计费，三通平费施工图设审费，三基础设施建设费，道路及排水污工程外接供水工程室外供电工程智能化及物业配套工程，景观绿化及路灯工程电梯四建筑安装工程费住宅办公商业旅馆业地下室五管理费用，六财务费用，七销售费用，七开发期规费，市政配套设施费新型墙体专项费，粉煤灰排灰费，散装水泥专项基金，白蚁防治费，九不可预见费，十其它费用，合计，第十章财务评价第节经济效益分析基础数据项目技术指标宗地面积合亩土地用途商业旅馆业办公居住用地容积率建筑密度绿地率主出入口方位枫林大道建筑退让枫林西大街米，昌九高速米，青岚水渠米机动车位住宅套型建筑面积车位户住宅套型建筑面积车位户住宅套型建筑面积车位户商业普通商业车位大型商业车位办公车位酒店车位客房幼儿园车位师生套型建筑面积平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积，商业旅馆业办公等公建建筑面积按规划总建筑面积计容积率部分控制其中旅馆业开发面积不小于万。

公共配套设施配套班幼儿园处，占地面积不小平方米。

以上数据来源于南昌市规划局洪规字号文的规划设计条件根据城市居住区规划设计规范及周边同类型项目的经济技术指标，并遵循最有效利用原则，确定宗地经济技术指标如下宗地技术指标估算项目规划指标备注总用地面积，亩容积率建设周期年总建筑面积，不含地下室其中住宅面积，办公面积，商业面积，旅馆业面积，机动车停车位辆实施进度本项目施工期为年，销售期为年，实行交叉滚动开发，销售期预计第二年开始预售。

行业基准收益率取。

销售税金费按综合税率征收。

二销售收入预测项目销售收入表序号项目建筑面积销售单价元总价万元销售收入，住宅，办公，商业，旅馆业，车库，个万元个，二经营税金及附加按销售收入的计收，三销售净收入销售收入税费，根据项目的进展情况，结合南昌市的房地产市场发展趋势，我们设定销售期为年，假设年后全部销售完毕。

销售价格根据南昌市房地产市场近几年平稳增长的趋势力，采用确定销售价格时同样采用逐年上涨的情况确定平均销售价格。

项目销售计划表序号年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年合计住宅销售收入万元，销售面积，预销售比率平均销售单价万元二办公销售收入万元，销售面积，预销售比率平均销售单价万元三商业销售收入万元销售面积预销售比率平均销售单价万元四地上车库万元，销售个数按平方米计算每个车位面积，预销售比率平均销售单价万元个五销售收入万元，第二节财务评价项目利润根据项目总投资测算表投资计划及资金筹措表及分阶段销售收入预测表计算项目总投资项目投资分类包括土地成本前期工程费用建安工程费其他费用不可预见费预备费等。

项目总投资，万元利润总额总销售收入销售税金费总投资万元税前利润率利润总额项目总投资税后利润利润总额所得税，万元总投资净利润率净利润项目总投资盈亏平衡点总投资，销售净收入，二项目损益分析项目损益表单位万元序号项目名称年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年合计收入，销售收入，现金支出，投资额，税费，利润总额，税前弥补亏损所得税，税后利润，税后成本利润率三项目财务现金流量分析项目财务现金流量表单位万元序号项目合计年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年现金流入销售收入，现金流出，开发建设投资，销售税费，所得税，净现金流量，累计净现金流量净现值，累计净现值主要计算指标财务净现值是指项目按行业基准收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的个重要经济指标。

若大于或等于，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的若小于，则项目不可接受。

本项目的财务净现值为，万元，因此项目在财务上是可行的。

财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，若贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

将所求出的内部收益率与行业基准收益率比较，当大于或等于基准收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的。

本项目的内部收益率为，则本项目在财务上是可以接受的。

动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为累计净现金流量现值开始出现正值期数上期累计净现金流量现值的绝对值当期净现金流量现值投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。

本项目的动态投资回收期年竞标指引因素变化情况项目指标敏感性分析结果价格区间开发价值万元总地价万元总投资万元税前利润税后利润万元税后成本利润率基本方案地价变化万元亩，保守叫价区间，竞争叫价区间，风险叫价区间可行性研究结论项目地理位置优越，有定的规模，利于开发，并树立公司品牌。

项目经济效益指标较好，财务上可行。

本项目利润指标的实现主要依靠居住部分的价值实现，未考虑旅馆业长期收入，这块利润要长期来体现。

由分析可知，项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感。