理想的第二居住地的概念已经深入人心，在海南购房的消费者都是把休闲度假养老投资作为主要目的，在高压工作后的彻底放松场所。卖房子等于是在卖种生活方式，每个楼盘都应有区别其他楼盘的核心竞争力来吸引消费者的关注。比如万泉绿洲万琼海养生度假生活蓝本中视万泉湾慢调优雅人居碧海苑海岛上的江南小镇新天地阳光城国际养生之都这几个楼盘推广概念都各有特点。个没有个性没有核心竞争力的楼盘现在很难在市场上亮眼，得到消费者的关注，没有关注力就没有购买力，因此寻找本项目的核心卖点成为重中之重。从广义上囊括项目特点进行产品定位，把本项目产品定位为集养老度假旅游居住文化休闲娱乐学习健身于体的新城镇。二市场定位人们购买件商品并不是因为商品本身，而是因为需要这商品提供的功能。买房子同样如此。我们卖什么我们究竟提供给客户什么利益必须认识到，我们卖的绝不是个单纯的建筑物，而是几十年的时间和空间，是生活方式，那么我们要为客户营造什么样的生活方式如何让目标消费群感受到这种生活方式如何将这种生活方式体现在推广中如何用切手段来阐释这种生活方式如何引导目标消费群理解这种生活方式这就是我们的市场定位要解决的问题。依据项目的产品定位和市场定位需要解决的问题，对项目和周边的深入研究，我们做出如下市场定位优雅休闲，新城新生活。强调居住的生活环境生活方式生活态度改变，将单纯的居住上升到种高层次多元化的生活模式，其内涵包括社区环境的营造完善配套对生活的引导社会价值的认同以及周边人文氛围的形成。个有养生气息，有生活情趣悠闲的充满度假养老氛围的完备家园。新城强调区位的发展前景和未来社区的繁华度，有区域名称和新兴城区的双重含义。新生活强调规划新，规模新，环境新和全新的生活方式。进行这样的定位突出项目全方位的配套服务生活方式和前景。在项目的规划和营销的包装策略上亦应遵循此定位的意识形态，对本项目的配套园林物业管理智能化等各个细节方面着重设计，推广上加以阐述和包装，务求令本项目的新生活和服务形象更加突出，让买家留下深刻的印象。三目标客户定位从对旅游房地产调查和本区域的市场实际出发，我们初步认为该项目的目标客户群定位为岛外度假养老的家庭部分享受兼长线投资型的群体。岛外纯度假养老家庭般为中产阶级富裕阶层，购买能力强，迅速落定。他们需要的是海南优越的自然环境给老人贻养天年，及分时度假居住之用。他们买房不仅是在乎房子本身，更在乎的是生活方式，在他们眼里，房子首先是精神的蔽所，其次才是身体的蔽所，他们追求的是种休闲的生活方式完全放松心情，回归亲近自然。这类人需要用产品力进行说服，对价格抗性小。享受兼长线投资型的群体，这类人群看中的是产品的综合潜力位置品质配套及未来发展前景等。虽然这类人群对价格也具有定的抗性，如果本案能创造出更多的附加值，相信会减小这类购买人群对价格的抗性。发展思路鉴于该地块地理位置项目周边环境与在售楼盘品质，结合保亭房地产市场特点，我们认为实现产品差异化高性价比是项目成功的关键所在。因此，坚持高起点规划高标准建设，以小环境唯美为先导，以生态园林结合环保节能为特色，建成花园式电梯洋房为设计理念，构建精致品味住宅空间，使之具有较同区域楼盘更亲切宜人的生活居住环境，成为城区精品楼盘，争夺保亭房地产市场制高点，可取得项目开发和快速营销的成功。开发方向和档次建议以面向岛外市场，打造适宜休闲度假和吸引外地人养老居住的楼盘为理念，锁定项目的开发方向和档次建设成上规模的各项服务设施配套齐全独具特色的精品住宅区。只有上规模才能提高管理水平，才能降低物业管理成本，才能对外地人有吸引力。建设成名副其实的花园住宅区。要用新科学发展观来指导，立足当前，放眼未来，以人为本，统领全局，不仅要保证开发建设的住宅小区质量合格，而且要把人性化设计，适应未来发展，升值潜力等方面因素结合起来，体现科学，健康特色。要从本地实际出发，完善小区配套设施建设，不断改善小区生态环境，做到水面草坪花卉灌木乔木合理配置，讲求整体绿色效果。此外，还要提倡亲和式布局，小区规划要方便老人少儿残疾人出行和活动，促进人际交往，有利于邻里的亲和度，力求建设精品小区。中高档住宅应从两方面体现是硬件，包括所有建筑材料质量相关配套设施设备大堂装修档次公共走道外墙色彩室内装修园林绿化等方面，靠色彩的运用材料选用方面体现本项目整体的高贵气质和豪华气派，当然临街玻璃材质，需重点考虑隔音效果安全等因素其次是管理服务方面，需向买方提供完善优质的服务信心和保证。建筑风格本项目宜采用热带建和多层次的精神需求，给他们提供个完整的生活交流医疗休闲娱乐教育体育锻炼的环境和场所。使他们能够能以种更健康更快乐的方式来安排自己的晚年生活。小区及每户智能化配套每户间设置无线呼救系统，内部设小总机，设置电话数据交换机，每户内配有台社区免费直线拨通电话，每月只需交纳定的管理费用。社区卡通智能化服务系统，宽带网络系统卫星电视。社区内较为密集的定点设置的紧急呼叫系统，考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道。电子公告板中英双语背景音乐远程抄表系统家政服务系统。会所氧吧健身设备保健设备组合夹层设桌球乒乓球棋牌室阅览室医务室兼保健功能及售药医疗服务站老人活动中心家政服务中心。环境游泳池和温泉泡池是吸引北方购房群体的重点，作为外环境的重点考虑。建设风雨连廊为方便老人户外活动，围绕社区的内环路设置半封闭的风雨通廊。让您在尽情享受海南四季灿烂阳光的同时，又不会因为炎炎的烈日而撑起阳伞，方便老人行走。曲径贯穿小区的每处楼宇，将每位新朋旧友紧密地联系起来。保亭县属于少数民族居住区，主要以黎族为主。黎族代表建筑就是茅草屋，本项目将黎族特色风情融入到景观建设中，连廊凉亭均采用茅草屋顶的风格建设。物业管理建议小区安保系统建议安装红外线保安系统，可视对讲门禁系统，闭路监控系统，门禁管理系统等安防系统，防盗紧急救助系统防盗门磁红外线报警装置，防火烟感系统，煤气泄漏报警装置，车辆视觉管理系统。物业服务内容建议清洁服务，代购代订服务，定期保健和健康检查服务，宠物托管服务，邮政收发定时提醒等服务，旅游活动安排服务，健身培训辅导及陪练，日常医疗保健指导，花卉盆景艺术指导，社区内的老年联谊沙龙互助小组，社区定点班车服务临时叫车服务，其他为老年人提供的特殊服务。第五章环境影响与评价项目建设与运营对环境的影响建设期粉尘使工期的开挖水泥沙石等建筑材料的运输装卸筛选搅石产生的粉尘，施工机械产生的粉尘对施工区周围环境产生污染。固定废气物建筑施工过程中平均产生建筑垃圾，如管理不膻，会对环境产生不良影响。噪音施工运输车辆及施工设备产生的噪音是主要污染源。运营期废水正常运营由卫生间消毒剪辑清洁排放的生活废水及排放的工作污水。废气主要由燃油锅炉及燃气炉具排放的废气组成。固定废物营运时产生的生活垃圾，般约人。环境保护措施项目建设期粉尘制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少粉尘对周围环境的影响。固定废气物建筑垃圾及时运往指定的建筑垃圾堆放场地填埋，生活垃圾可集中收集纳入市政垃圾处理中心。噪声项目建设期各类机械设备及运输工具应切实控制好作业面积和车辆行驶线路，噪声值控制在低于城市区域环境标准三类区标准以下。项目运营期废水项目排放的废水主要由生活废水与工作废水组成，这些废水经处理，达到的标准要求后，排入市政排污管网。废气主要由燃气炉具排放的废气组成。采取的措施为配备相应的除烟设备，使油烟过滤后排放，减少油烟对空气的影响。在道路两旁和周围广植草皮，设置多层次绿化带，净化空气。固定废物区内设置固定垃圾收集点，集中后送垃圾处理场地统处理专业的物业清扫管理，分片包干建立必要的管理制度，奖惩分明。噪声发电及消毒设备安装减噪装置，运输车辆严鸣喇叭，控制交通车辆流动，降低噪音源声压积，声环境控制在城市区域噪声标准二类标准。环境影响评价本项目建设和营运中产生的污染物数量较少。重点应放在施工中的建筑垃圾上和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造个良好的施工环境，保护周围的环境生活功能。项目建成后，对周围环境不会产生不利影响。第六章项目分析优势自然资源丰富，生态环境好，保亭气候条件优越，地处北纬度分，更加适宜北方人居住。项目周边拥有具有独特优势的旅游资源山地温泉历史文物热带农业以及相当原始的自然环境。保亭有海南最好温泉出口，可增加项目卖点。海南保亭雅闲居房地产开发有限公司实力雄厚，积累了大量的房地产开发经验，拥有支优秀的管理团队，成为项目成功的有力保障。由国家老干部局以协调保亭县政府优先为本项目提供建设用地指标。由国家老干部局向国家个部委退休老干部进行产品推介。劣势交通可达性较差。保亭县的交通是使用中部公路，中部公路的风景优美但行车较慢。岛内大部分的旅游交通移转至东部公路。因此，本项目跟其他的东线房地产项目竞争者比起来，较不易到达。保亭县内基本生活配套不完善，物质资源匮乏，对于追求高品质享受的人群有抗性。项目总占地亩，体量中等，但由两块隔路相望的地块组成，相应配套不能共享。保亭旅游资源还有待开发，景点知名度不高，在推广时有定阻力。黄金度假期来居住的人少，重点关注三亚地区，没有租赁概念，从投资角度来讲没有回报支撑。机会海南线城市房价普遍偏高，受众群体有限，大部分购房客户将目标转向二三线城市。海南旅游业的持续发展，以及旅游线路由沿海景区向中部山区过度，势必吸引部分客源。找准市场空白点，通过产品差异化策略进入市场。威胁受房地产政策的影响，海南岛上的可售房屋较多，不利销售。同区域内其他楼盘竞争的唯优势是销售均价，这势必会导致投资收益率的降低。第七章项目建设进度安排年月，完成项目立项审批合作协议签订。年月，签订设计合同，完成概念性规划方案。年月月，工程勘察设计施工准备。年月年月，施工建设期。年月年月，外网道路景观绿化。年月，竣工验收交房第八章投资估算与投资经济分析基本经济技术指标项目数量单位占地面积亩建筑面积平方米容积率成本分析土建建筑成本含单体水电平米元平方米万元土地成本亩万元亩万元人防费万平元万元城建配套费元万元小区配套外网强电弱电给排水外网元万元设计费元平米万元监理费元万平万元地勘费万元景观绿化道路道路