务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为天津市城市建筑新模式的先行者。

四天津人才科技大厦项目的建设，将大大增强天津市高档星级酒店的实力，有利于天津市高档星级酒店的布局调整天津市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。

但是就目前天津市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。

为此，天津市旅游饭店业协会提出了到年天津市五星级酒店要达到家的行业发展目标。

天津人才科技大厦项目的重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高天津市旅游酒店业的服务水平，促进天津市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动天津市经济的发展。

五天津人才科技大厦项目的建设，将推进天津市人才交易工作的顺利开展，进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。

用于开展人才交流吸引人才中介机构的载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设的重要内容。

我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市人才交易顺利开展的阵地。

天津人才科技大厦项目的重点组成部分人才交易市场建成后，将以流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进步优化我市的人才环境和投资环境。

第三章市场前景分析本项目为天津人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。

本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼的市场前景。

无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场和区域经济之双重环境中。

因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境的分析和预测。

第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。

虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究市场前景与需求的分析要区分开来，不能概而论。

对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。

因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示图本项目的研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限出租率本项目竞争能力分析第二节区域环境分析区域经济环境分析任何个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济政治社会文化等环境息息相关。

因此，进行市场分析的第步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对天津人才科技大厦所处的区域环境进行分析。

区域环境分析之经济环境分析对于个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段地区与行业经济发展状况社会购买力水平等。

近几年来，经过自身多年的努力和积累，天津已具备了比较雄厚的技术区位资源港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，天津也因此成为最具发展潜力的城市之。

年是天津实施三步走战略的第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。

投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速协调健康发展，人均突破美元大关，年均经济增长率超过。

目前，天为平方米，出租面积为平方米。

商铺商铺全部出售，总销售面积为平方米。

营业收入参考国内外同类项目收费考虑，营业收入如下行政办公楼市人事局与市科委于建设期第三年，各出资万元进行购买。

五星级酒店客房平均价格元间天，全年平均入住率按估算，接待天数按天年，则全年客房收入万元，五星级酒店其他收入，包括餐饮娱乐健身会议等估算全年收入万元，五星级酒店总收入为万元。

服务式公寓平均元套天，全年出租率按估算，天数按天年，则全年共收入万元。

写字楼出售单价第年为每平方米元，以后按每年递增元计算，从建设期第三年开始销售，三年销售完成，销售比例为出租部分为每平方米元天，出租率为，年出租金额为万元。

商铺从建设期第三年开始销售，两年销售完成，每年销售完成，销售单价第年为元平方米，第二年为元平方米。

固定资产折旧固定资产按综合折旧法计算，残值率，折旧年限年。

无形及递延资产摊消考虑土地费用为无形资产，摊销年限为年。

流动资金根据企业流动资金占有水平及生产周期，流动资金估算采用分类详细估算法。

流动资金万元。

劳动定员及人员工资支出该项目需工作人员人，其中酒店定员人，人员工资计入经营成本按销售收入的计算其余人为物业公司员工，其人员费用从收取的物业费中计提。

成本分析五星级酒店的经营成本包括酒店管理集团的综合管理费用及酒店的运营成本，酒店管理集团的综合管理费用占五星级酒店的收入服务式公寓的经营成本预测为人员及办公费用的支出。

写字楼出租部分经营成本预测为人员及办公费用的支出。

自营部分折旧摊销考虑五星级酒店服务式公寓写字楼出租部分业主办公单位的固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按年折旧，残值率，固定资产总值为自营部分总投资除去土地费用，总值为，每年折旧费为万元。

土地费用为无形资产，共计万元，按年摊销，年摊销费为万元。

年折旧摊销额万元。

税金报告采用的各种税费表见下表税费表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税累进税率城市维护建设税公益金教育费附加法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费三财务分析盈利能力分析项目在计算期内经营收入，万元，可获利润总额，万元，扣除所得税，万元，公益金，万元，公积金，万元后，还有，万元可分配利润。

项目全部投资的内部收益率所得税前为，在基本折现率为的情况下，财务净现值为万元，项目的投资回收期为年。

该项目的投资利润率为，年投资利润率为。

敏感性分析将营业收入经营成本投资等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明，为切实反映本项目的经济效益，对营业收入成本投资诸因素进行了敏感性分析，结果汇总见表。

敏感性分析表项目本项目投资营业收入经营成本内部收益率分析结果表明，营业收入的变化对内部收益率的影响最大，其次影响较大的因素是投资。

评价结论从上面的数据得出，本项目自身的盈利能力较强，项目全部投资的内部收益率所得税后为，在内部收益率为的情况下，财务净现值为万元，项目的投资回收期为年。

该项目的投资利润率为，年投资利润率为。

项目采用自有资金与销售回款，资产负债情况良好，从临界点看，项目有定的潜力，项目在财务上是可行的。

项目财务分析综合指标表见下表项目财务分析综合指标表序号名称单位数据备注建设规模开发产品总建筑面积平方米经济数据总投资万元固定资产投资万元开发产品投资万元资金筹措万元其中资本金万元借款万元预售房款万元经营收入万元年经营税金及附加万元年经营成本万元年利润总额万元年所得税万元年税后利润万元年财务评价指标投资利润率年投资利税率年全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前年全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后年附表行政办公楼工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购臵费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米五星级酒店工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购臵费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米精装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米煤气工程平方米电梯工程平方米小计平方米服务式公寓工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购臵费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米精装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米写字楼工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购臵费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米商铺工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购臵费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米地下建筑工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购臵费安装工程合计单位数量单价元