能力。

敏感性分析表明，项目具有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达。

随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居者优其屋的二次购房需求。

据调查，目前房地产开发企业中有的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。

从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。

二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。

目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。

房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展的强劲拉动作用。

主要开发现状年房地产开发情况。

全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。

施工面积万多平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长。

土地购置面积万平方米，同比下降。

竣工住宅套，同比增长。

全年实际销售面积多万平方米，同比增长。

新区安置用房建设竣工面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约万平方米，与去年持平。

其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。

空置年以上的房屋万平方米，年以下的房屋万平方米。

商品房销售情况。

商品房平均价格每平方米元，同比增长。

购房者的为自住。

购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。

个人购房率达到。

拆迁及旧区改造情况。

今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。

被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。

房地产业与国民经济协调发展情况。

济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量的，占总量的。

二房地产开发存在的主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。

今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。

主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。

济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足需要的六分之。

房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。

由于受土地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买的商品房不足。

目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。

从当前的市场销售看，中档房的销售较好，低档房次之，高档房较差。

房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移的趋势将更加明显。

调查显示的企业未来两年房地产开发首选普通住宅。

第二节济南市住房市场情况分析年，在宏观经济良好运行的背景下，随着济南新的城市规划的实施，住房二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。

综合情况年全市房地产转让持续快速增长，转让件数超过万件，达到件，同比增长，转让面积突破万平方米，达到万平方米，增长，转让金额亿元，增长近亿，增幅。

全市住房抵押件，同比增长倍抵押面积万平方米，增长抵押金额亿元，增长。

详细情况见下图图全市房地产转让面积突破万平方定能源管理制度，达到综合节能的目的。

第二节节水措施项目用水主要是生活用水公建用水及绿化用水。

为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和次冲洗水量为升的坐便器。

二配套建设污水处理和中水回用系统，处理后的中水可用于冲洗厕所浇灌花木清洁道路或清洗车辆等，提高水的重复使用率，节约水资源。

三控制绿化用水。

根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。

四加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。

第六章环境影响评价第节项目场址环境现状项目场址地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。

场址周围没有污染工业企业，环境现状较好。

第二节项目建设与运营对环境的影响项目主要建设居民住宅和配套公建。

项目建设过程中，产生的粉尘噪声及部分建筑垃圾会对周围环境造成定的影响。

项目建成使用后，产生的生活污水生活垃圾和废弃物对环境有定污染，经过治理措施可以满足环保要求。

项目建设将使场址环境条件得到提高，有效地改善区域环境和城市面貌。

第三节环境保护措施环保依据及采用的环保标准中华人民共和国环境保护法大气环境质量标准城市区域环境噪声标准生活杂用水水质标准粪便无害化卫生标准二主要环保治理措施污水项目粪便污水经生化处理后排入市政污水管网。

其它生活污水经中水处理设施处理后可循环使用。

垃圾废弃物生活垃圾等废弃物实行袋装化，由保洁人员清理集中后运往垃圾处理场。

加强环境绿化，种植各类花木，美化环境，净化空气，减少环境污染。

第四节环境影响评价通过对项目场址环境现状建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境生态环境和社会环境造成破坏。

通过对污染源的治理，并实施园林景观植树绿化，项目建设能达到环境保护要求，项目建设有利于当地环境的改善。

第七章安全卫生与消防第节危害因素及危害程度分析主要隐患部位本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路各种机电设备和起重设备脚手架混凝土搅拌机变压器周围各种坑井沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。

本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空高温高压和辐射振动噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为楼宇内的电气线路燃气管道通风设施楼梯间通道等。

需对可能产生的触电火灾坠落等伤害故采取必要防范措施。

二有害物质种类及危害性分析本项目的有害污染物质主要为建设中的粉尘噪声有害气体及投入使用后的生活污水及垃圾等。

这些物质容易造成职业病影响人们的休息，易于发生呼吸道疾病，影响人体健康。

第二节安全设施依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电火灾机械伤害等事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。

项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照中华人民共和国传染病防治法及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对配套公建区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，防治传染性疾病的发生。

另外，还须在电气线路燃气管道楼梯口电梯间等处设置警示牌和应急照明，提高居民的安全防范意识。

第三节消防设施各建筑物之间的防火间距符合规范要求。

二室外消防给水管网布置成环状，环状管网的输水干管及向环状管网输水的输水管不少于两条。

三室外消火栓沿道路设置，距路边不超过米，距房屋外墙不小于米，室外消火栓间距不超过米。

四住宅建筑的底层采用耐火极限不低于小时的隔墙和耐火极限不低于小时的非燃烧体楼板与住宅分隔开。

五变压器与配电室之间设防火隔墙，商业用房的安全出口与住宅部分隔开。

第八章项目实施进度项目计划于年月底前完成立项规划勘察设计拆迁等前期准备工作，年月开工建设，建设期年，期间完成项目的土建安装装饰道路绿化等项工程，预计年月工程全部竣工。

项目建设的同时开展销售，预计工程竣工后两年内完成销售工作。

第节投资估算投资估算的编制依据山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表年全国统市政工程预算定额山东省单位估价表年投资项目可行性研究指南试用版建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法类似工程建设经济指标设备及材料按现行市场价格估算建设单位提供的其它资料二投资估算编制说明项目总占地平方米约合亩，土地成本为每亩万元，包括征地费土地出让金等万元拆迁安置费万元等与征地有关的全部费用。

投资估算中城市建设综合配套费人防易地建设费等费用，依据济南市现行收费标准测算。

勘察设计费工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省济南市有关规定执行，并参照市场价进行估算。

预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的计算。

三投资估算经初步估算，本项目开发建设总投资为万元。

投资构成为建筑安装工程费万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电天然气暖气道路绿化等工程