化水平和文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善农村家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。综上所述本项目符合延长县县城发展的总体规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中合理可靠。无论是从项目的必要性和方案，还是从社会效益方面看，该项目均是可行的。建议项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。为保证项目能够顺利稳妥地实施，应积极争取政府在政策财政等多方面的支持，使本项目能够有足够的资金和政策保证。第二章待收储地块概况待储备地块位置和形状面积本项目为延长县城关二村城关三村渠口槐里坪与马家砭五村的土地收储项目。共计征收土地亩。按土地权属分，城关二村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，巷道路占地亩，未利用土地亩，城关三村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，生产道路亩，未利用土地亩，渠口村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩。槐里坪马家砭两村共计征地亩。其中菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩。按土地类型分，水浇地和菜地亩，建设用地亩，生产道路用地亩，未利用土地沟渠亩。表各村土地征收明细表单位亩村名菜地水浇地建设用地巷道路未利用土地合计城关二村城关三村渠口槐里坪马家砭合计项目区内土地权属本项目收购储备土地权属类别有农用土地建设用地及未利用土地。其中农用土地亩，建设用地亩，未利用土地亩，共计亩。地形地质状况项目选址位于延安市延长县。延长县地处延安地区东部，全县介于东经北纬之间，东西长，南北宽。全县总面积。地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。延长县地处西北内陆黄土高原腹地，延长县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄东西狭长的带状县城。城区被数条南北走向的大小冲沟切割，受河洪及山洪威胁。本项目工程段地处华北鄂尔多斯台地以及陕北台地向斜的中南部，新生界以下地层总体为轴面走向，倾向，倾角度的单斜构造。岩层受构造变动作用微弱，形变不明显，地壳稳定，地层平缓，构造形迹简单，无大的褶皱和断裂。根据工程地质钻探揭露，堤防范围内地基主要由第四纪全新世人工填土第四纪全新世河流冲填土第四纪全新世河流冲积圆砾④延长群瓦堡组中生界三叠纪砂质泥岩组成。根据中国地震动参数区划图,该区地震动峰值为,地震反映特征周期为。该区地震基本强烈为Ⅵ度，属较稳定区。待储备地块地上附着物由于待储备地块中有农用地建设用地及未利用土地，其中大部分为农用地及建设用地，所以待储备地块的地上附着物有大量农作物及建筑物，需进行拆迁补偿，拆迁安置房建设采取拆补的政策。具体情况见下表表待储备地块地用地现况序号项目数量亩面积备注建设用地共计户居民，含集体建设用地及巷道路农用地菜地水浇地未利用土地沟渠基础设施市政建设条件延长县的基础设施条件正在发生日新月异的变化。变电站已经并网运行，基本实现了自然村村村通电通路通视和有线电视乡乡通，无线电视村村通目标，程控电话通到乡村，广电传输网络延伸到乡镇，人饮工程覆盖人口达到。城镇建设不断加强，雷家滩商住小区开发全面开工建设，交口张家滩黑家堡郑庄小城镇建设进度加快。居民收入稳步增长，物质文化生活条件有了较大的提高。延长县民风淳朴，民间艺术蕴藏丰富，文物古迹遍布城乡，主要有中国陆上第口油井剪纸石板画东征会议旧址和石窟等。各项社会事业全面发展，年普及了六年义务教育，实现了基本扫除青壮年文盲高线达标，现正在实施普九工程，罗子山下西渠王思明式教学在全县推广，光华中学素质教育全面推广年农村初级卫生保建达标年基本实现了计划生育三为主，努力向综合服务县迈进。第三章土地储备流程土地储备交易是指延长县城市建设投资开发有限责任公司受县委县政府的委托，根据土地储备计划，对延长县规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。分为以下三种形式收购储备凡规划范围内符合规定的国有土地，均可由延长县城市建设投资开发有限责任公司进行收购。其基本操作程序见下图受理申请对土地使用权人提出的收购申请，延长县城市建设投资开发有限责任公司在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须要求申请人提交收购申请书法人资格证书授权委托书营业执照土地使用权合法证明房屋使用权合法凭证宗地图纸单位主管部门意见等相关资料。前期调查受理土地使用权人的申请后行规定并结合当前的市场情况进行估算。其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合该项目实际情况确定。征地费该项目土地为收储土地，征地费为万元亩青苗补偿费按照元亩估算建设单位管理费按照工程建设投资与安装工程费用之和的估算勘察设计费按照工程建设投资与安装工程费用之和的估算工程监理费按照工程建设投资与安装工程费用之和的估算工程保险费按照按照工程建设投资与安装工程费用之和的估算招标代理服务费按照工程建设投资与安装工程费用之和的估算人防费用按照元平方米估算散装墙改费按照元平方米估算环评安全检测费按照工程建设投资与安装工程费用之和的估算施工图审查费按照设计费的估算防雷接地审查检测费按照万元估算建设单位临时设施费按照万元估算竣工决算审查费按照工程建设投资与安装工程费用之和的估算市政公共设施配套费按照工程建设投资与安装工程费用之和的估算基础设施配套费按照元平方米估算。建筑安装工程费建筑安装工程费可参照延安市定额和实际造价水平估算。基本预备费费率取。投资估算项目建设投资估算汇总表序号项目名称单位单价元工程量合计万元比例建筑工程建筑总面积拆迁安置房面积公共建筑面积门房锅炉房燃气锅炉配电室物业办公室广场道路三通平室外管网工程给水排水配电通信供热燃气二安装工程采暖工程给排水工程电气工程含弱电消防工程三其他费用征地费亩万青苗补偿费亩建设单位管理费勘察设计费工程监理费工程保险费招标代理服务费人防费用散装墙改费环评安全检测费施工图审查费防雷接地审查检测费建设单位临时设施费竣工决算审查费市政公共设施配套费基础设施配套费四基本预备费五建设期利息五费用合计工程项目资金筹措初步估算，项目总投资约为万元，融资方案建设单位自筹资金万元，占项目总投资的，银行贷款万元，占项目总投资的。分年投资计划项目建设第年建设投资万元，建设期利息万元，合计投入元，占项目总投资的，项目建设第二年建设投资万元，建设期利息万元，合计投入万元，占项目总投资的。表项目总投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目名称合计投资合计建设投资建设期利息流动资金资金筹措项目资本金用于建设投资股本投资用于建设期利息股本投资债务资金用于建设投资贷款用于建设期利息贷款用于流动资金流动资金借款贷款其他资金第十二章财务评价财务评价依据财务分析依据国家计委和财政部联合发布的项目建设经济评价办法中的有关规定进行分析与评价财务核算按现行会计制度中有关规定执行现根据国家现行财税制度价格体系和建设机制，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，计算评价指标，考察项目的土地出让收入土地收储成本及赢利能力等财务状况。财务评价基数选取土地出让价格根据现有的土地市场价格，本项目收储的土地修建拆迁安置房的土地除外按照万元亩的价格出让。项目计算期本项目计算期年，其中建设期年，经营期年。财务基准收益率按行业规定，结合项目平均资金成本确定折现率为。出让收入估算本项目收储入地共计亩，其中亩土地用来修建拆迁安置房，其余亩土地全部出让，出让价格为万元亩，出让收入共计为万元。成本估算说明本成本计算，将征地期后逐年地银行还本付息计入总成本固定成本。经营期末，项目资本金也计入最后年。贷款年利率为。偿还期为年，宽限期为年宽限期只还利息不换本金，总贷款计算期为年。在项目收储整理阶段，利息计入项目投资。待宽限期后，还款方式为年等额本金偿还。本项目土地收储整理总投入为万元，申请银行贷款总额为万元，占总投资额的。，经营末期，项目资本金也计入固定成本计算。土地出让过程中管理费按每年万元计提。利润估算本项目为延长县城市建设投资开发有限责任公司受县委县政府的委托进行土地收储与出让，因此无营业税金，并且不缴纳所得税。在整个经营期内，利润总额为万元，净利润为万元。盈利能力分析本项目总成本费用万元，利润总额万元，总投资收益率，资本金净利润率为，贷款偿还期年，财务净现值万元，财务内部收益率。偿债能力分析利息备付率利息备付率税息前利润当期应付利息费用，本项目利息备付率如表所示。表项目利息备付率计算表序号项目单位合计计算期利润总额万元计入总成本的利息费用万元税息前利润万元当期应付利息费用万元利息备付率经计算，本项目在整个借款期内利息备付率为。偿债备付率偿债备付率可用于还本付息的资金当前应还本付息金额，其中可用于还本付息的资金息税前利润折旧和摊销所得税。本项目偿债备付率计算如表所示。表项目偿债备付率计算表序号项目单位合计计算期息税前利润万元所得税万元用于还本付息资金万元当期应还贷款本金万元当期应付贷款利息万元当期应还本付息金额万元偿债备付率经计算，在整个还款期内，偿债备付率为，说明当年资金来源充足，足以支付当期债务。不确定性分析盈亏平衡分析用销售收入表示的项目盈亏平衡点，以第三年计年固定成本年销售收入年可变成本销售税金及附加年增值税固定成本销售收入总成本费用以上说明，项目偿还贷款期限内盈亏平衡点为，有定的抗风险能力。项目的盈亏平衡点的分析图如下图政策变动造成的不确定性分析当前正处于我国征地政策变化的敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，这因素加大了本醒目的征地拆迁风险性和不确定性。双方协商的不确定性项目主管部门与被征地方的协商结果构成项目的大不确定性因素。出让价格的不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素的影响，具有极大的不确定性。财务评价总结通过以上分析和计算，本项目有较好