通状况是非常良好的。水土地空气污染状况项目地块整体污染状况小。江安河水质较为清澈流量大土地平坦，几乎均为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边的商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。光华大道的高标准建设以及规划沿路两侧米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。项目地块位于涌泉镇未来规划的中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象的完整性。住在温江成都房产高层论坛会的召开，树立了良好的温江版块区域品牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电气路等基础设施条件。本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以奥林匹克花园良好的项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目的优势。劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。地块周边现有的交通条件较差，光华大道西延线青羊段的施工尚未进行，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。地块周边的商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异，会大大损害温江版块房产项目的整体形象，不利于奥园项目的推广。在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目的影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国在今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总额同比增长，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，房销售面积万住宅个人购买商品房比率商品房空置面积万住宅成都市房地产开发投资增长情况对比表年份指标年年年年年国内生产总值万元本年投资完成额万元住房商品房施工面积万住房商品房竣工面积万商品销售额万元商品房销售面积万住房成都房地产市场展望随着成都市政建设的高速推进和城市化进程的快速发展，加之深化房改，刺激国内需求西部大开发等宏观的背景，对于成都而言，我们有理由相信，正如投资额的大幅增加显示了投资者的信心，在未来的五到十年的时间里，成都房地产业仍将获得进步的快速发展，其在国民经济中的先导型租用越来越民县，并最终成为成都市国民经济的支柱性产业。当然由于今年上市数量的逐年累计增大，市场竞争的不断加剧是必然的，从推进住宅产业化的进程来看，企业战略种族与整合是必经之路。以往，谁有资金谁就可以踏入房地产这个门槛，市场的准入度较低，各家的投入产出效益都不高。目前，成都已涌出业绩瞩目的大型开发集团公司，象万达集团中海外万科等，他们对市场的发展起到了良性刺激作用。我们认为，将来市场真正的竞争存在于大集团公司之间，而他们竞争的焦点更集中于市场占有率及筹资能力这两个方面。对于项目的投资的决策时点而言，可以得出初步结论本项目的投资开发顺应了成都市房地产市场的发展趋势，具备长期利好的宏观市场背景支持。本项目的关键在于需求的把握和市场的创新，以及企业核心竞争力的提升。第五章市场有效需求及项目定位建议消费者特征分析消费能力据统计数据年成都市居民人均可支配收入首次突破元大关，达到元，较年同期增长。行业教育年龄工资外收入是影响收入差距的四大重要因素。随着社会的发展，传统收入分配格局在新经济的背景下有了新的变化。产业之间的收入距离较往年尤甚，据相关统计数据显示科技金融与保险房地产通信电力煤气及水等新经济行业和垄断行业的职工收入排位靠前。职工收入最低的三个行业为社会服务业制造业采掘业。年龄结构主要分为青年消费者周岁以下中青年消费者岁中年消费者岁老年消费者五大群体，其所占比例分别为和。消费者年龄结构岁以下岁岁岁岁以上消费者地域结构可分为市内消费者与市外消费者两大类型。目前外地消费者都占有四成左右的比例。那些长期在成都工作经商生活的外来群体，无论从生活习惯，做事风格都已融入了成都这个大家庭。另外，从成都市房地产需求调查统计中得知，外地接受调查者占有超过三成的比例。可见，外地者已成为支不容忽视的重要力量。成都市内外消费者分布图本地人外地人消费者心理习惯特征除去价格位置交通等传统因素外，户型设计环境运动休闲教育设施物管配套均是影响消费者购房的主要因素。消费者购买行为习惯交通方便购物方便户型设计良好的运动休闲环境教育环境好物业管理庭院绿化周边配套开发商信誉小区规模智能化房屋外观具定规模的低层和高层复合建筑和低密度底层建筑小区有较多选择，对物业类型的选择多倾向于多层和低层住宅，电梯物业尤其是小高层住宅日渐受青年白领族的青昧。小区配套中商场超市银行医院教育等配套设施是消费者的首选，宽带网红外线监控系统可视对讲系统单元防盗门也越来越受到开发商和消费者的重视。随着人民居住水平的提高，大规模的生活居信小区，景观绿化以及人与景观的交融互动是市场追求的热点。目前，住房已不仅仅停留于满足单的居住功能，更加注重产品的功能与外延，买房更是买种生活方式受到消费者的认同。生活质量的提高生存压力的增大以及对健康的追求，消费者渴望运动与健康，渴望人与人之间的交流，从我们所掌握的调查表统计得知有的消费者希望小区内具有良好的运动休闲环境。成都市房地产消费市场需求特征消费者对方位的选择分析年春秋季会正式办理合同商品住宅方位分布情况西南市中心北东春交会秋交会从目前市场供应与消费情况分析，选择在西南和市中心购房的消费者排在前三位。其中西南以占强的比重排在首位，且两次房交会的总体成交量和所占成交比重变化不大南面与市中心的房产成交量从排位上看，两次房交会位次与比例刚好对换秋季房交会东面房产成交比例没有变化，所占比例最小。消费者对置业环域的选择年春交会秋交会分环域成交情况环内至二环二环外郊县春交会秋交会从春秋两季房交会商品住宅分环域成交状况统计图中可以看出二环外的商品房以占成交量半左右的比例高居首位郊县房产成交量大副上升，增加了十个百分点环内房产成交量增副为七个百分点至二环商品房成交量大副下降，将幅为十四个百分点。郊县商品房成交量放大的原因是总体原因与二环外相似，但相对而言，郊县房产的价格更是竞争优势，升值潜力更大。距离因素及其带来的时间或成本和交通费用成本是制约其大幅增长的瓶领。郊县房产的大幅增长还不止表现为房交会上的到的增加，更多的郊县房产更倾向于立足本地市场的开拓和开发商自我的营销。虽然成都城区消费者的日益增多促使开发商开始注重在房交会的展示，但由于房交会展场面积的限制及开发商营销思路的局限等因素，实际郊县房产的增幅数量还会更大。购房者接受的产品类型从市场需求看多层住宅占电梯住宅占别墅项目占。物业类别需求情况多层电梯别墅对产品户型的需求年成都户型面积需求的主流区间集中在之间，主要户型为三室两厅双卫。面积与户型均与市场开发的主流户型保持致。该区间成交量占两届房交会总成交量的。以上的户型成交量占全年总成交量的。以下的小户型商