发展交通建设及影响城市发展重大影响因素可以预见，彭州正面临跨越式发展的机遇，彭州城市化进程和社会经济必将实现突飞猛进的发展，也必将迎来第三产业的大发展。跨越式发展机遇成都城市总体规划确定彭州为成都的四个中型城市之，成都的园林化工业城市，为彭州市的发展奠定了良好的发展平台。彭汶高速缩短了成都与三州地区的距离，彭州将成为重要的经济枢纽。对三州地区的辐射能力将大大加强。彭什高速将使彭州融合到成德绵经济走廊中，起到良好的经济承接及枢纽作用，促进经济的共同繁荣，享受经济走廊良好的经济发展和循环。成彭高速将促进彭州与成都的经济交流和人口流动。作为成都北部副中心彭州将与成都形成良好的经济互动。交通改善定位于中等城市工业富市场城市化进程加快增强城市辐射能力产业调整，形成优势产业人口增长收入提高整体社会经济水平提高第三产业大发展重大建设项目的全面启动第二部分彭州市第三产业基本现状彭州市的商业环境尚处于现代商业的初级发展阶段彭州市的商业环境特征仍为初级模式彭州市的商业环境主要可以概括为两大模式商住互动结构传统临街商业结构。前者成为彭州当前的主流型旧城改造开发模式，先商业后住宅，以商业带动住宅的消费,而后以住宅消费来刺激商业，这充分说明了城市功能的不完善。依托传统商业区，逐步构建中央商业区，但很难形成真正意义的现代城市综合商圈以市中心广场为中心，沿北大街西大街和东大街，在传统商业街的基础上，通过集中性商业物业的开发和对临街商业的改造，正逐步完成商业形态与功能的升级换代，尤其是天广场落成并成功经营以及巴黎不夜城人民商场的成功入驻，标志着彭州市商业向城市现代商业的迈进，依托于旧城改造而进行的商业革命，受限于难于实施规划统筹以及旧城拆迁的难度，能够形成点状商业布局的突破，但在较长的时间内，都很难形成片区整体升级，很难形成代表现代城市形象的综合商圈，这也是城市形象和城市资源的缺陷。二高档次餐饮娱乐会展业星级酒店业基本是空白彭州市目前还没有环境流配套流服务流品位流的高档餐饮娱乐中心，城市花园餐饮条街以及六支渠休闲街，主要以服务大众为方向现有彭州宾馆九峰宾馆金瑞大酒店代表彭州最高档次的酒店，规模偏小功能定位低外观形象缺乏个性设备及内部装饰陈旧，无法与快速发展的城市功能相适应作为新闻发布大型会议组织信息交流形象展示重要前沿阵地的会议中心，彭州连稚形都还没有。这些代表城市综合投资环境综合城市竞争力的重要城市资源，急待发展建设。第三部分彭州市度假会议中心定位号地块用地性质分析根据彭州市城市总体规划用地布局规划图，号地块及其周边的用地布局如下名词七支渠城市生态休闲林带按城市绿地系统规划，七支渠城市生态休闲林带是城市级网络三大绿地系统之，规划为宽生态景观绿地，以生态密林种植为主，既是中心片区与城北片区的结构分隔绿地，又是城市中心重要的空气滤清器，水绕林间，林戏水底，是最具彭州园林城市特色的重要绿色走廊。名词二滨河景观绿带滨河景观绿带是城市级网络三大绿地系统之二，沿人民渠两岸设置米的滨河绿带，体现了水绿城的和谐交融，是市民休闲娱乐的重要开敞空间。名词三滨江路朝阳路整个城市主要交通依托中心城区五横四纵干道，滨江路为五横之，朝阳路为四纵之，并共同构成城市二环路的重要组成。在彭州市城市总体规划中，人民渠以北为城市的城北片区，是全市的大专科研基地及未来化工城的主要居住服务配套区。城北片区，依托老城区成熟的配套和人民渠的亲水生态环境，在城市规划的历史上就有平方公里北园高档住宅小区的设想，但在实际城市建设过程中，道路和基础配套设施都没有到位，因此向北发展举步维艰。年，因万吨乙烯项目的正式落户建设，作为主要居住服务配套区的城北片区，城市基础配套来开发本项目，才能使本项目与城北片区合二为，彰显本项目的社会意义。二生态型度假会议中心人民渠及城市绿地系统，不仅是自然景观，而且还能提供宽阔的视界和清新的空气，这生态价值的发挥和发展，构成了现代度假会议中心的创新元素和高尚功能。建成后的五星级酒店将与会议中心融为体，充分体现自然资源优势，以水环境的营造为中心，林水相依花草相映品位高雅，是集五星级酒店顶级品牌餐饮娱乐大型会议等多功能于体的流的代表彭州现代城市形象的现代度假会议中心。全景构想图五星级酒店入口大厅五星级酒店宴会厅会议中心多功能会议大厅度假酒店康体中心三主要规划经济指标酒店占地亩，建筑面积，房间个。会议中心占地亩，建筑面积，会议席位个。环境用地中人工湖面积，绿化面积。第四部分度假会议中心投资经营经济效益测算基础数据设定用地面积亩，合平方米建筑面积酒店平方米，会议中心平方米土地价格万元亩基准地价开发周期年二项目投资静态成本税费测算项目及计算公式数量平方米合计万元土地使用权获取成本专业费用地勘费工程设计费工程监理费建安成本工程招标费抗震审查费报建费土建工程安装工程含设施设备装饰工程酒店部分会议中心内部配套费宗地三通平费用水电气场平室外总平绿化环境不可预见费管理费用财务费用投资成本总计三酒店营运收入及成本核定单位万元客房年份平均价格平均入住率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计每五年为增长期，经营收入及成本均按递增相比年期经营收入及成本均增长，为相对平稳期经营收入以每年的速度滑落，经营成本每年的速度上升会议年份平均价格平均出租率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同餐饮年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同康乐年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同四现金流量分析详见附件五经济技术分析结论项目动态投资回报率偏低该项目的动态投资回报率为，该回报率远低于目前房地产行业的平均水平，目前房地产行业的正常平均动态投资回报率为。动态投资回收期偏长该项目的动态投资回收期为年，目前房地产行业的平均动态投资回收期为年。从房地产投资开发的角度，度假会议中心项目成败的关键在于城市化进程和城市重大建设项目的进展，因此市场的预期复杂多变，而且资金需求巨大，投资回报率偏低投资回收期偏长，不是理想的投资选择但考虑该项目，有定的市场发展潜力，而且作为城市的重要组成部分，具有重大的社会意义，如果能与政府协商争取优惠扶持，则有望实现经济效益和社会效益的双丰收。第五部分关于投资度假会议中心的优惠政策建议建议政府从总体城市社会经济发展的大局，创新经营城市开发建设城市新区，不但可以拓展城市发展空间完善城市功能重塑城市定位提升城市品位优化城市形象，而且又能保护城市历史文脉，用历史文化赋予城市个性，因此创新开发建设城市新区，以经营城市理念推进城市化进程，是全面建设小康社会实现城市跨越式发展的必由之路。因此，以制度创新为突破口，用市场经济的理念和机制来经营城市经营土地，探索了条独具特色的以城建城以城养城以城兴城的城市建设市场化道路，构建城市的自我积累自我增值自我发展的创新良性循环，形成企业有商机，政府有绩效，城市有发展的多赢格局，应当是加快城市建设，促进跨越式发展的最佳抉择。二建议政府对度假会议中心给予特殊优惠扶持政策基于该项目开发风险高，存在着众多不可预见因素，为有效平抑风险，同时，也为保证为该项目的基本营运，最终达到投资商与政府双赢的局面，希望政府能给予最大的政策扶持，以利项目顺利进行，具体建议如下配套住宅开发用地由于该项目投资回报低回收期长，申请政府考虑将号地块余下的亩住宅用地，作为投资单位配套住宅开发用地，将号地块作为个整体开发项目给予优惠扶持，以平抑项目整体风险，同时形成规模性开发效应，尽快提升区域内人气及商业繁华度。二关于项目取得方式价格确定原则土地取得方式根据国家政策规定，项目用地以挂牌方式依法取得。价格确定原则取得该项目用地及配套住宅用地的价格为号地块所适用的基准地价的上述价格已包括因征用该宗地发生的征用土地费含社保费农户拆搬迁费过度费统建安置占地费附着物补偿费测量权调费拆迁工作经费等各项经费及土地出让金对超出价格部分如但不限于挂牌溢价等，在缴纳地价款后个月内由市政府财政以对城市基础配套项目补贴方式，全额返还投资单位。三用地价款的支付进度通过挂牌方式摘牌后年内，分批支付全部土地价款的。土地价款的剩余部分在五年内，由投资单位后续经营度假会议中心所缴纳的地方税收返还部分抵扣，不足部分由投资单位以现金补足。四其他事项政府应根据建设进度同步将道路和城市基础设施配套至项目用地红线处。鉴于本项目投资数额较大，为保证项目建设尽快实施以及项目建成后的平稳运行，项目建设期间涉及建设的其它规费属于彭州市收取部分，政府给予全额先征后返的优惠扶持。对于城市基础配套费政府减半征收。政府将对项目涉及的城建规划国土公安消防环保卫生工商等部门给予支持配合，以利项目推进。五在符合政策的前提下，政府各级职能部门给予项目尽可能优惠的政策支持。第部分彭州市城市现状与发展彭州市社会经济简况彭州，是古蜀国的发祥地，素有天府金盆蜀汉名区的美誉。距成都公里，面积平方公里，人口万人，是成都市面积第二人口第三的县级市，现有城区面积平方公里，城市人口万人。彭州自然资源丰富，工业基础雄厚，是成都平原重要的中药材生产基地，矿产资源尤其天然气和水力资源有着广阔的开发前景。曾在四川省综合经济评价十强县中彭州市位列第八。目前彭州已经形成了以医药建材食品化工四大支柱产业，在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。二彭州市城市规划与发展城市总体规划四大中等城市之成都城市总体规划市域城镇体系等级规模结构由特大城市中等城市小城市小城镇构成。其中特大城市个中心城中等城市个都江堰市区龙泉驿区华阳华阳镇高新区彭州市核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,彭州市距大都市成都仅公里，是成都郊区上风上水的居家宝地，现已划入中国西部最具活力的成都平原经济核心地带，是省委省政府确定的成都德阳绵阳发展经济条线重点市县之，同时已被列入全省个中等城市之。彭州市新轮城市总体规划大纲对城市性质规模和发展方向进行了修订。大纲确立到年，将彭州市城市性质定为现代园林式工业城,城市发展规模人口万人，用地规模平方公里。城市发展战略彭州市政府制定了三大发展战略工业富