南阳商州西安段福州至银川高速公路商州西安平凉段。解读将来南北大通道，上海，北京等地将会通过陕南进入西安，长安有望成为陕南进入西安的门户。水新建东南郊水厂子午水厂东郊水厂周至水厂长安三水厂蓝田水厂户县水厂高陵配水厂阎良配水厂临潼配水厂等个水厂和配水厂，实现水厂总供水能力万立方米日，城镇自来水普及率达到。气以天然气作为城市燃气主导气源，煤制气和液化石油气为辅助气源。规划至年主城区天然气年用气总量亿立方米，主城区居民燃气气化率达到。暖至年，使城市集中供热普及率达到以上。合理布臵热源和热网，各区域内的供热中心间考虑热网联网，提高供热的安全性可靠性。在现状管网的基础上，将规划范围内的蒸汽管网和热水管网完善覆盖整个区域。解读西安规划了十个水厂，长安居其三，供热和天然气长安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。关中经济区发展关中经济区有望年后媲美珠三角超万亿。关中的发展现在已上升到了国家发展战略层面，我们希望经过年努力，使关中经济区成为与珠三角长三角环渤海相媲美的经济区。省政府驻北京办事处副主任张百鸣昨日表示。近日，中央媒体采访团在我省宝鸡杨凌咸阳和西安等处于关中天水经济区内的市区进行采访，并对我省关中经济区的建设给予特别关注。张百鸣介绍，国家西部大开发十五规划将关中天水经济区列为三大重点发展区域，国家主体功能区规划也初步将关中平原确定为全国五大重点开发区域之，已上升至国家发展战略层面的关中经济区目前正在加紧建设。包括西安宝鸡咸阳渭南铜川五市及杨凌农业高新技术产业示范区在内的关中经济区，将经过年努力，基本形成以高技术产业为先导，装备制造业为支撑服务业快速发展的产业新格局，经济总量实现翻两番，超过大关。并在这里聚集全省的人口，的经济总量，的科教力量，成为与我国珠三角长三角环渤海相媲美的经济区。为此，我省将加大对西安宝鸡咸阳阎良渭南等个国家级开发区的支持力度，加快西安韦曲航天科技产业开发区郭杜教育科技产业开发区泾河工业园浐河经济开发区等省级开发区的建设步伐。同时还将加快培育壮大户百亿元企业，重点培育航空航天输变电设备汽车等大产业集群，并使关中的村品成为全省示范基地，以促进县域经济发展壮大。解读这上面标明长安的省级开发区还是两个，韦曲航天产业开发区和郭杜教育开发区。目前已经成立的西安国家民用航天产业基地，同时国家级的西安高新区和曲江文化产业示范区均向长安发展。长安区的文化教育以及科研区的地位其他区域已经难以撼动。从以上图片和资料可以得出以下结论本项目北面长安区老县城区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善，形成区位体的道路网络系统。本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营和城中村整体改造。本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。同时还具备开发成本低廉等诸多优势。西安地铁号线南站在本区域东部，本区域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。西安地铁号线南站的建造成将极大提成本区域的城市基础设施和城市配套，为本项目的开发建设迎来契机。南郊大学城的进步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。本区域的开发建设必将使本区域居住区和韦曲老县城板块和大学城板块连成片，显现出城市的聚集效用，促使城市功能升级。同时从主城区规划示意图可以看出，新规划中没有把长安当作外围郊区或副中心，长安的大部分已经规划进西安主城区，算进了西安主城区。随着交通的日益发达长安韦曲区域作为西安市城南的居住中心地位即将实现，白天在高新和城内工作，晚上在长安韦曲居住的生活模式已经形成。项目地块周边的房地产开发情况韦曲南部区域本项目周边太阳水岸新城项目地址大学路西段简介主要为小高层和高层均价元平方米项目性质商品房，五证齐全。长青园项目地址南长安街南段简介主要为多层，仅栋小高层，年开始开工建设，当时售价为元平方米，小高层于年开工建设，售价约元平方米。目前基本销售完成。均价元平方米年项目性质商品房，五证齐全。东方明珠项目地址南长安街南段简介主要为多层，仅栋小高层，年开始开工建设，当时售价为元平方米，小高层于年开工建设，售价约元平方米。目前基本销售完成。均价元平方米项目性质商品房西寨新区项目地址徐家寨北简介城中村改造，多层。均价元平方米东新花园东韦村城中村改造项目项目地址环城路西寨北简介城中村改造，高层层。临街角层商业，层以上住宅。室平方米和室，已经建设到层。均价元平方米，起价元平方米海红轴承厂经济适用房项目地址南长安街南段简介多层，小高层。小高层在售，次性和周边区县部分农业人口向市区迁移的数量进步加大，在定意义上也极大拉动了西安市房地产投资臵业需求，使西安市房地产价格稳步上涨。使诸如长安区这样具备房地产价格优势和便捷的城市生活条件区域的房地产需求直保持旺盛的增长趋势。西安的城南雁塔和长安是西安是常住人口最多区域，常住人口的增长实际增长最快的也应该是该区域，只是由于该区域人口政策的问题，落户较少，因此统计数据较低。未来随着该区域，尤其是长安区的城市化进度的加快，长安势必会成为西安常住人口最都的区县，这也为长安区的房地产发展带来了前所未有的机遇，移居长安在未来至年内是城市中等收入家庭的最佳选择。三西安市房地产的发展状况与趋势西安市房地产市场发展趋势及基本情况分析略四项目周边房地产市场发展分析周边地区房地产发展情况年至今西安市长安区的房地产市场逐年稳步发展，年新的城市规划颁布后长安的房地产开发便以次迈上上了新的台阶。此次规划修编，期限将从年至年，进入世纪，西安快速发展，作为承东启西的桥头堡，对西安城市发展的速度规模形态等提出了新的要求，因此这次规划修编的任务是建设现代化的新西安，和前三次规划相比较应该是个跨越式的具有历史意义的城市规划。本次规划完成后，仅拿市区人口用地两个指标来说将达到双千规模，即人口万用地平方公里，发展的幅度非常之大，将把西安带入个现代大都市。新的城市规划中作为文教科研区的长安城区在居住适宜度和通达度上位居全市前列，有所欠缺的仅是城市基础设施，西安地铁号线的开工以及号线南站的修建必将大大提升本项目区域的城市基础设施，本区房地产开发必将跨入新的高度。项目所在区位市场未来发展预测西安的房地产市场布局直以城南为最具发展实力区域，与城南相连的长安区韦曲在最近年也迸发出前所未有的活力。在年下半年至年底的房地产大涨行情下西安市长安区的房地产价格由原先的元平方米,暴涨至元，逐渐其不可估量的发展潜力。目前正处全球金融危机带来的经济不景气时期，房地产价格回落，由于长安区的房地产开发项目较小资金实力有限，因此长安区的房地产价格回落也比西安市内更加理性。由于房地产开发成本的变化不大在购房者购买力不足情况下，长安区较低的土地价格促生的相对低廉的房地产价格更能被目前的购房者接受。因此此次房地产市场的调整对长安城区的房地产市场影响不大，从种意义上来说还具有定的促进作用。五本项目市场竞争能力与前景分析市场竞争优势本项目为城中村改造项目，价格较长安区的正常的房地产项目更低，均价在元，极具价格优势。同时本项目期多层已即将竣工对购房者来说具备相当的呈现信心。加之地铁号线南站的修建是消费者具备未来的增值信心。销售前景比较分析本项目板块住宅的销售价格在元平方米，随着区域交通环境和市政配套的完善，本区域的房地产价值还将进步提升。本区域主要客户为初次臵业客户和投资臵业客户，本区域的住宅物业的销售率直在以上，销售周期较西安市的平均周期短至月，由于本项目是城中村改造项目不能提供按揭购房，因此销售周期会加长。本项目不利因素分析本项目区域道路尚未修建，距离公交站点均在米以上，目前交通情况欠佳。本项目不能提供按揭购房，市场环境如进步恶化，销售周期将会延长，项目开发的资金压力将会增大。本项目即将开发均为小高层开发成本较大，价格较多层高，在于本区域多层项目竞争中处于不利之势。五项目的市场定位和规划设计方案选择项目的市场定位项目的目标市场根据长安区本区房地产市场贯的目标客户分析本项目的目标市场客户主要为以下几类周边居住具有定购买力的工薪阶层中等收入家庭周边乡镇收入较高原居住村民外地准备移居西安，购买力有限客户在西安工作的有臵业需求，购买力有限的外地年轻人西安其他区域对本区域没有抗性的臵业客户项目的市场定位根据以上目标客户需求，结合此类人群的臵业偏好，同时结合本项目实际情况，本项目应定位于西安城南地铁站旁大学城城边长安城区南部核心居住区。本项目地块特性决定本项目即属于地铁物业，又属于大学城物业，在规划设计时应充分考虑此类物业的特性，合理布局商业与居住的空间，同时充分突出小区营造的自然景观和人文景观对目标客户的吸引力。规划设计方案选择已定六资源供给条件分析交通条件分析本项目现状是仅有条村级道路连通城市交通，局部交通极为不利项目开发建设本项目北面均是规划道路，政府近期将开始修筑，为了便于项目开发首先要完成项目北面的市政道的修筑，使本项目和西京大学城和长安街南端交通网络连通。这需要在那个项目开发时及时和政府沟通，利用政府力量促进项目开发。区域发展分析本区正在进行土地储备，原建筑正在拆迁，区域新的交通系统正在形成，区域发展迹象明显，具备项目开发建设条件。七环境影响评价项目地块环境调查略开发建设中环境影响略八项目开发组织机构和管理费用研究项目开发机构对项目的开发的影响略项目的管理费用控制略九开发建设计划编制项目开发建设时机选择本项目期已经开发，二期小高层在今年月份开始进行开发，小高层入市时间选择在今年至月，此时西安市年的房地产行情业已明朗。项目开发计划选择进行分栋分区域开发，根据目前房地产市场行情，先期最好开发栋小高层，如销售情况较好，或本区规划路修建完毕在增加开发量根据本区域城市基础设施和市场需求变换调整分期开发的开发量同时可根据本区域城中村改造的进度来确定开发量。十项目经济及社会效益分析项目成本估算开发成本土地费用楼花转让费，项目转让方式为转让平方米楼花单价元平方米土地成本估算约为万元前期工程费规划勘测设计费可行性