的补充。主要针对人群对老龄照顾依赖程度较高，同时缺乏或没有家庭照顾资源的老人，如介助老人介护老人等也包括些具有定经济基础，又愿意享受高质量的专业服务的老人。福利养老社区该社区以居住功能为主，同时布置福利院等由政府主办的养老机构，是种以传统福利养老模式为基础的居住组团，是对前两种模式的补充。主要针对人群福利型养老社区主要针对那些基本丧失经济来源生活不能自理的需要靠社会福利基金救济的老人，如鳏寡老人等。二公共服务组团包括学校医院及护理老年娱乐机构及酒店等。学校学校是促进年轻人和老年人互动的最好平台，园区规划引进全国排名前的老年大学，入驻开办分校。重点解决集聚区四个问题培养专业老年服务管理人才通过四年次大学生轮替，搭建老年人与年轻人的互动平台为专家型老年人士提供演讲传授经验的场所通过大学这个平台，为部分老人提供年轻时憧憬而未能如愿的专业知识学习机会。医院及护理集聚区要吸纳国际知名专业老年医护机构，或国内三甲以上医院开办分院，集疾病诊疗康复护理保健保养心理咨询为体，吸引老年群体向园区聚集。老年娱乐机构是室内活动场所，根据调研，园区老年室内活动中心包括阅览室播放厅舞厅乒乓球室羽毛球室棋牌类活动室休息室等。二是户外活动场所，服务内容包括门球场多处游泳池或室内多处等。酒店按照五星级酒店设置，布局合理内外装修高档中央空调设施及公共区域配套等。三商品交易组团包括老年商品交易中心会展中心创意中心及其它辅助建筑。老年商品交易中心建设集老年食品日用品特需用品保健品老年医药进口老年商品老年服务为体的商品城，提供老年产品批零展销和信息服务，使其成为老年商品的集散地，向世界范围辐射。这个中心的搭建解决集聚区三个问题集聚税源，解决集聚区可持续发展问题畅通集聚区与国际国内信息交流。市场是国内外社会经济政治文化等信息的集散地，通过市场这个平台，使社区老人的信息始终处于前端庞大的市场空间既为老年人提供舒心的购物环境，也为老年人提供与经营人员互动的场所。在长三角区域建立这样的商品交易中心，具有非常大的战略意义。会展中心。会展中心承担两种职责第是从理论上探讨有中国特色的养老体系的建立第二是从实践上加强老年商品和服务的流通。为加强老年人以及老年人照料体系的建设，拟建立长期性的国际老年论坛，在借鉴国外养老体系的基础上探讨建立有中国特色的养老体系，加强信息交流。并配合老年商品交易中心，不定期举办老年用品服务展。创意中心。老年城的建设将会吸引居住大量管理型和文化型老人，充分利用这些老年专家的优势，开发老人的人力资源优势，为整个国际老年城提供咨询服务，实现老年人老有所为再创辉煌的心愿。并与有机农业示范园的融合，扩大创意产业的发展空间。其它辅助建筑如办公用房，综合活动室用于接待社区会议儿童及老人活动社区服务站提供社区便民服务项目。四配套建设道路及配套主要由道路和沿路建设的配套设施等，建设机动车道非机动车道人行道公共停车场管线走廊和安全通道路肩护栏街路标牌道路建设及道路绿化控制的用地及道路的其它附属设施，道路规划面积为亩。园林绿化主要为道路两侧绿化及沿河绿化景观等，规划绿化面积亩。四投资估算及资金筹措总投资规模估算园区总建筑面积万平方米，建筑主体包括高端住宅居家养老住宅机构养老住宅福利养老住宅学校医院及护理机构老年娱乐机构酒店老年国际商品交易中心会展中心创意中心及其他辅助建筑等。工程费用万元土建工程费万元设备及安装费用万元配套工程费用万元工程建设其他费用万元土地费用万元土地费用根据扬州感知养老示范园合作开发意向协议书以每亩万元确定。建设单位管构养老住宅福利养老住宅学校医院及护理机构老年娱乐机构酒店老年国际商品交易中心会展中心创意中心及其他辅助建筑等。工程费用万元土建工程费万元设备及安装费用万元配套工程费用万元工程建设其他费用万元土地费用万元土地费用根据扬州感知养老示范园合作开发意向协议书以每亩万元确定。建设单位管理费根据财建号，建设单位管理费为万元。建设监理费按建安的计取万元勘察设计费参照计价格号工程设计收费基价表，按建安的元平方米计取，需设计费为万元。可行性研究费及环境影响评价费等根据计价格号计价格号，本项目收费暂定万元。综合规费按建安的元平方米计万元预备费万元由于本项目体量巨大，建设项目重多，存在比较大的不可预见费用，因此基本预备费用按工程费用和工程其他费用的考虑，为万元，暂不考虑涨价预备费。建设期利息贷款亿元，利率按，利息当年支付，建设期利息万元。项目总投资万元二投资主体及资金筹措本项目建筑面积万平方米，建设业态较多，建设周期年，为此，本项目拟采用分期开发滚动开发的思路进行资金筹措。项目拟贷款亿元，分别于年进行，每年贷款亿元，建设期每年支付当年利息。争取政府启动资金亿元用于园区基础设施建设，在年投入，项目在开发过程中产生的税后利润再用于后期工程的开发投资。五效益分析经济效益效益与成本估算效益估算本项目的财务分析除福利型住宅外其他住宅和经营性项目主要以出售和出租的方式。具体为福利机构收入，按照每位老人年均支付万元，以项目建设第四年服务老人人测算，以后每年以递增。医院和学校以出租的形式计入收入，学校从年开始计算医院从年开始计算。租金暂估为元天平方米，每五年增长。以出售形式计算收入的项目，销售面积按前两年建筑面积的和上年建筑面积的计算。高端养老住宅年开始销售，单价元平方米，每年增长。居家养老住宅年开始销售，单价元平方米，每年增长。机构养老住宅年开始销售，单价元平方米，每年增长。护理机构用房年开始销售，单价元平方米，每年增长。老年娱乐机构年开始销售，单价元平方米，每年增长。酒店年销售，单价元平方米。老年商品交易中心年开始销售，单价元平方米，每年增长。会展中心年销售，单价元平方米。创意中心年销售，单价元平方米。成本费用估算本项目销售费用按其经营收入的核算。本项目土地使用权价值约万元按年分期摊销。人工工资按每人每年万元计算，建设期内人员按万元估算，正常运营期就业人员按万元估算。④银行贷款利息按年利率计算，总贷款万元，在建设期中第年至第四年每年投入万元。折旧摊销费用等折旧摊销费用统从年开始计提。房屋折旧费自有产权房屋折旧按折旧年限为年残值率为计算，设备按折旧年限年残值率为计算，经营期内每年折旧费约为万元。无形资产摊销费本项目无形资产主要为土地资产，土地摊销年限为年，经营期内每年摊销费约为万元。财务评价全部投资项目财务评价经济效益净现值本项目全部投资经济效益净现值所得税后为万元。经济内部收益率本项目全部投资经济内部收益率所得税前为，税后为。经济投资回收期本项目全部投资静态投资回收期税前为年，税后为年。特别注明本项目中有福利养老住宅学校和医院在评价时业主单位拥有完全产权，在评价期间内仅对租金进行计算。对本项目的财务分析与评价影响较大。二社会效益分析促进国际老年主题合作交流以世界老年论坛为基础，开展论坛会展贸易科研等合作交流，提升我国应对老龄化时代的能力，并成为老龄化研究和老年产业发展的核心平台。提升扬州的城市职能养老问题作为个国际性议题，在世界老年论坛这平台推动下，扬州的国际影响必将进步提升。同时养老产业是朝阳产业，必将成为未来城市经济增长的重要驱动力。该项目的主要服务范围是整个长三角地区，面向全国和国际市场，对扬州提升自身城市职能优化产业结构有巨大的促进作用。弘扬民族尊老精神提倡尊老敬老爱老养老护老的社会风尚，弘扬中华民族传统的寿文化孝文化。形成个老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐的和谐社会，健全对老年人的社会保障制度，逐步改善保障老年人生活健康以及参与社会发展的条件，为缓解养老服务的供需矛盾做出贡献。缓解老龄化问题中国人口快速老龄化，造成社会负担相应加重，而相关社会保障政策又没有及时跟进。老年城的出现能大大缓解政府压力，利用市场化手段来解决社会养老问题。促进养老产业发展老年城能适应不同收入群体，让正在进行养老计划和将来准备养老的群体逐渐发展为产业化中的员，推动了养老产业化进程。有利于扩大就业项目周边地块规划为学校医院及护理等，将增加很多就业岗位。除了能消化本地劳动力外，还可从外地招收大批人员。建设项目投资大周期长，需大量的钢材水泥木材沥青砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有较大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。六结论本项目的建设具有较好的经济效益和社会效益。本项目总体创意独特，能满足不同老年群体的生活需求又能满足老年人对周边环境自然景观交通道路配套设施的潜在需求。本项目与扬州市新时期沿江沿湖发展战略相致，经可行性研究与分析表明，本项目开发将产生巨大经济效益产业效益和社会效益。项目的总体策划是理想的可行的。综上所述，本项目规模适当布局合理符合相关要求。由以上分析论证，该项目切实可行。总论项目名称扬州感知养老示范园项目法人中国江苏国际经济技术合作公司中江国际江苏中江国际房地产公司建设地点扬州市公道镇邵伯湖西岸建设内容养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及配套建设等。建设规模园区总建筑面积万平方米。概算投资万元效益分析本项目全部投资经济效益净现值所得税后为万元。二项目建设必要性项目背景建设单位概况中国江苏国际经济技术合作公司是经核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,国务院批准成立的大型外经贸企业，是集国际国内工程承包工程咨询房地产国际贸易劳务合作为体的综合性跨国经营集团，拥有多个分支机构，其中有境外机构多个，是江苏省的重点企业之。中江国际至今已有年的经营历史，具有对外承包工程劳务合作经营权进出口贸易经营权国家建设部确定的房屋建筑工程施工总承包级资质，国家商务部确定的承担国家援外成套项目施工任务和物资项目级实施企业资格。中江国际已在世界上多个国家和地区开展了业务。自年以来连续被美国工程新闻记录评为世界最大的家国际承包商之，已进入全国家最大的外经企业和家最大的进出口企业行列，已通过质量管理体系环境管理体系职业健康安全管理体系的认证。建议书编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中国老龄事业发展十五规划江苏省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要江苏省老龄事业发展十五规划中共江苏省委江苏省