王府井大街商业区中心G3地块项目投资可研报告全文免费阅读、在线看 ㊣ 精品文档 值得下载

点。

北京写字楼的需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼的需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。

从需求结构上看，根据北京甲级写字楼年入住率的变化分析得出，许多实力雄厚的中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了的写字楼市场份额。

其中电信公司和金融机构构成了中资机构需求的主体。

这从个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。

外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占据左右的市场份额。

需要指出的是，今年北京写字楼客户群出现如下特点第，以高科技电信保险金融机构为代表的中资机构成为写字楼市场需求的主力。

第二，东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。

如在年的大战中，的东迁和部分高科技外企上市公司的西移就证明了这点。

第三，外地机构包括外地政府机构和投资集团企业进京的步伐在逐渐加快，如内蒙古机构整栋购买了位于北京火车站的信通大厦。

三年北京写字楼市场展望市场供应万平方米写字楼谁来消化据北京写字楼信息网的最新调查，近几年北京在建拟建写字楼面积将达到，万平方米以上，其中多万平方米将在年推出，是年市场供应量的两倍，加上年部分未消化的写字楼存量，市场供应量偏大，按片区划分，调查数据如下朝阳区有个项目，约有多万平方米的潜在供应量，主要集中在地区和亚运村地区。

外地房地产巨头也大多选择这热点地区投资做他们进京的招牌项目。

据统计年将有金地万达财富中心等大型项目入市，供应量达万平方米以上。

西城区的项目主要集中在金融街及附近区域共个项目，有万平方米的供应量，主要为甲级写字楼。

预计年将有中证大厦金融城等项目推出，供应量在万平方米。

海淀区随着中关村西区规划确定，中关村东区规划也浮出水面，加上各大院校的存储土地，中关村潜在供应量在万平方米以上。

预计年供应量在万平方米。

宣武区崇文区这两个区域以前直为高档项目的禁地，高档项目较少。

有个项目为前几年的存量荷华国际中环广场，大约在年也会推向市场。

随着南城市政的改造，也出现了象中融城市广场万平方米综合这样的大项目。

该区未来供应量为万平方米，预计年供应量在万平方米。

丰台区的项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。

供应量约在万平方米左右，而且大多为中档项目。

在北京各区还有些面积稍小或潜在的在建拟建项目。

预计供应量大约在万平方米左右。

市场需求谁将撑起写字楼市场片天北京，作为中国政治经济文化中心，作为国际性的大都市，每年写字楼的吸纳量在万平方米以上，相对于上海和广州，北京的魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交的案例，显示出强大的集团购买力和承接力。

那么年谁将撑起写字楼市场片天让我们先来回忆过去五年内认购万平方米以上写字楼面积的大单成交案例调查。

根据北京写字楼信息网的调查，至年五年内认购万平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到家，认购面积达万平方米以上。

区域特点从大单客户认购区域看，西城家，占，认购面积万平方米海淀家，占，认购面积万平方米东城家，占，认购面积万平方米朝阳家，占，认购面积万平方米丰台家，占，认购面积万平方米。

行业特点从大单客户行业构成看，金融保险机构家，占调查结果的其次是大型集团公司家，占调查结果的通讯电信企业家，占调查结果的部委机关家，占调查结果的外国公司家，占调查结果的外省市公司家，占调查结果的。

面积特点从认购面积来看，认购平方米面积的大单客户共家，认购平方米的客户家，认购，平方米以上面积的大单客户家。

从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加部委机构购置写字楼的面积多在万至两万平方米之间，市场需求趋旺国内集团公司在过去三年内购置了定数量的写字楼，随着经济实力的不断增强以及日益国际化，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力。

此外，我们还应注意这样几个特点第，随着中国申奥成功和加入，国外公司对写字楼，尤其是位于区域的高档写字楼的需求租赁为主呈上升势头。

第二，外省市的驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大的趋势。

第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑的因素依次是相对性公司形象楼盘档次位置交通特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要。

第四，西部地区西城区海淀区直是金融机构信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。

第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业，是大单客户的主流。

这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区东城区朝阳区的原因。

第六，目前北京写字楼市场的投资回报率约在之间，与国外房地产市场左右的回报率相比是非常可观的，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有部分以投资为目的的买家进入市场。

这里，我们不难目的软硬件可能与新东安市场有很大的相似性，因而取其权重为最大。

案例权重租金得分合计求取比准租金地块写字楼的比准租金美元平方米月由于各比较个案的租金收益中都含有物业管理费，因而我们测算出来的比准租金里也含有物业管理费，而北京市甲级写字楼般的物业管理费为美元平方米月，所以地块的实际租金收益为美元平方米月。

则地块写字楼的实际销售均价为美元平方米元平方米二商场租金我们结合王府世纪商场的租金情况并结合东方广场商场部分的租金情况来确定地块商场部分的租金。

由于王府世纪不在王府井大街上，与其有定的距离，而在王府井大街上购物已经成为人们的种时尚，相对来说，王府世纪的购物人流就会少很多。

而个商业地段是否兴旺是与其人流密切相关的，人流少，消费少，从而此地的租金水平就会少。

王府世纪现在商场的租金情况是地下层为元平方米日，地下层为元平方米日，地上二层元平方米日，三者均不包含物业管理费我们再结合东方广场的租金，东方广场现行的租金为元平方米日，其地段比本项目和王府世纪都要优越，因而租金也应该最贵。

本项目位于王府井大街，且对面为东教堂的休闲广场，地理位置相比王府世纪要好得多，因此我们折中，取元平方米日作为本项目商场层的租价，元平方米日作为二层的租价，元平方米日作为地下层的租价。

三车位租金王府井片区现在的车位非常紧张，在此购物车辆需要停在很远的地方，虽然现在王府井停车大楼正在建设中，但即使将来投入使用，也远远不能满足停车的需要，可以预见这里车位的租金将会不断上涨。

通过我们市场调研发现，现丹耀公寓的车位租金为元月位，其他物业的车位租金状况与其相差不大，因而我们取元月位作为本项目目前的车位租价。

五项目投资成本预算项目发展基本数据按照规划，号地块地上建筑面积，平方米，地下四层，平方米，地下停车位个。

根据初步设想，地下二层作车库，地下三层作为设备用房，地下层及地上二层为商场，地上三至九层为写字楼。

写字楼面积，平方米，商场面积共计，平方米。

项目建设期为二年。

二项目成本预算依据土地转让费部分按照开发商提供的地块资料进行计算建安费用参照北京市同类项目预算价格其他费用以北京市有关部门规定的计费标准或参考市场平均计费标准计算。

三项目投资成本预算土地费用土地费用包括土地转让费土地出让金市政配套费电贴费四项，共计，万元，楼面地价，元。

土地转让费根据双方协议，地块土地转让费为，万元土地出让金根据政府制定的区域出让价范围，暂时按地上建筑面积，元计算含四源费，共计，万元市政配套费按地上建筑面积元计算，共计，万元电贴费按地上建筑面积元计算，共计万元。

建筑安装工程费建安费用参考市场同类项目预算价格，地上地下综合考虑，以总建筑面积，元平方米含电气给排水采暖消防公共部分装修计算，总计，万元。

前期费用前期费用包括工程报建勘探设计费等，以建安费的计算，共计万元。

基础设施费基础设施费包括室外道路及绿化工程等费用，以建安费的计算，共计万元。

不可预见费不可预见费以上述项费用之和的计算，共计万元。

管理费用管理费用包括工程管理费及公司管理费，以建安费用的计算，共计万元。

财务费用财务费用以，万元计算，建设期内计息，贷款利率按计算，共计利息，万元。

上述项费用构成地块项目的开发成本，总额为，万元详见附表。

六租赁方案财务分析租赁方案初步设想项目建成后，不对外销售，采取租赁方式经营，以每年的租金收益作为公司的长期经营收入来源。

商场部分对外整体出租，写字楼部分整体出租或散户出租，由于车位较少，因此车位主要满足于写字楼租户租用。

二营业收入估算营业收入主要指商场部分及地下停车位的出租收入。

财务预算期从项目建成投入使用开始，按年计算。

商场部分出租收入根据前期市场调查，确定本项目商场出租价格。

地下层，平方米，以元天计算地上层，平方米，以元天计算地上二层，平方米，以元天计算。

考虑王府井商业街独特的商业地位，租金每三年上涨，出租率按计算。

写字楼部分出租收入根据王府井片区写字楼出租价格情况，确定本项目写字楼出租价格为美元月，折合人民币元月，可出租面积为，平方米。

考虑写字楼市场价格有涨有跌，因此在计算期内写字楼价格不变。

出租率在租赁经营期内第年为，第二年为，从第三年起每年出租率为。

停车位出租收入根据规划指标，地下共有停车位个，相对较少。

因此出租压力不大，主要为写字楼租户提供。

按现在市场价格在租赁经营期内第年以元位月计算，从第二年起每年上涨，出租率为。

营业税及其附加根据国家有关规定，所有营业收入均需缴纳营业税城市建设维护税及教育附加税，结合北京市规定，合计税率为。

在财务预算期内，项目每年有超过，万元的租金收入，十五年内共计租金收入，万元，项目收益较为可观详见附表。

三营业成本估算营业成本主要包括经营费用房产税固定资产折旧。

经营费用经营费用主要指物业租赁经营期内发生的各项费用，主要有人员工资维护修理费办公费营销推广费等，按租金收入的计算。

房产税按国家规定，出租房屋须以房租收入的缴纳房产税。

固定资产折旧本测算采用直线折旧法，参数的选取参照有关规定，建筑物折旧年限为年，残值率为，年折旧率为。

在财务预算期内，营业成本共计，万元详见附表。

四预算期内损益状况本项目拟定于第三年开始经营，财务预算期累计年。

整个预算期内企业无亏损，累计税前利润达，万元。

自盈利年度起缴纳所得税，税率为，预算期内累计上缴所得税，万元。

扣除所得税即为税后利润，预算期内累计税后利润达，万元。

税后利润扣除开发成