现代花园房地产开发项目投资可研报告全文免费阅读、在线看 ㊣ 精品文档 值得下载

，西连武汉鼓风机厂市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院马鞍山森林公园。

建设规模与目标自有资金为万元，现代花园项目规划总用地万平方米，建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。

总居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。

小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划开发现代花园，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭提供个优美舒适的居住环境。

整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。

温馨是种感觉，是人生美好的向往温馨是种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。

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主要建设条件供水在鼓风小区东侧有现状上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

雨水污水排放武黄路大街现有现状毫米的雨水管线和毫米的污水管线，可以就进排入。

供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。

供电拟采用双路供电，路从鼓风机厂开闭站引条千伏电缆，接入小区内配电室另路可由东鑫三五饭店配电室引入。

考虑留有余地，变压器容量为千伏安。

供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

本项目住宅区前后的道路绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由洪山区电话局从开设下属分局解决。

项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加上房屋预售款，共投入总资金万元。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，预计累计未分配利润为万元。

主要技术经济指标技术经济指标三问题与建议考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅栋数栋平均层数层地下车库面积平方米停车位个二市场预测市场调查据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面积在的占总量的，占总量的，的占总量的，占总量的，以上的占总量的。

从以上统计结果看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占，承受总价格在万之间的占承受总价格在万的占承受总价格在万的占，承受总价格在万以上的占。

以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的价格在万之间，比例占到总量的以上，可见是主要购买力的承受范围。

另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。

在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。

洪山区住宅价格指数季度洪山区指数第四季度第季度第二季度第三季度第四季度年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售情况良好书香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量。

究其原因，是有良好的地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等。

从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均价在元平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。

华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。

总体而言，楚雄因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

三投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目控制风险的方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

十五研究结论与建议推荐方案的总体描述武汉光谷的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入后，投资政策再次放宽。

通过研究本区域的经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。

二推荐方案的优缺点描述优点项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

项目具有突出优势在附近区域与现代花园的竞争对手较少现代花园小区的定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大公司的资金具有优势项目拥有较好的周边环境包括自然人文交通等环境项目所处地块的发展前景较好项目开发经营风险较小本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

存在问题项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。

项目独无二的品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。

主要争论与意见分歧通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。

房地产投资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。

方案为大面积开发，方案为小面积开发。

两方案的建设经营期都为年。

大面积开发的贷款多于小面积开发。

根据该地对住宅需求的预测，前两年需求量较高的概率为，需求量较低的概率为，后三年需求量较高的概率为，需求量较底的概率为在这种情况下用决策树分析计算知大面积开发期望值万元小面积开发期望值万元由于大于。

故选择大面积开发方案为收益最大方案。

三结论与建议结论从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为光谷的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了光谷的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。

从社会效益来说现代花园建成后，可提供住宅套，将切实解决园区内职工的生活及居住问题。

由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为东湖高新技术开发区内又个亮点，为光谷地区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了武汉市的安居工程，使光谷人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使光谷人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。

因此社会效益极为可观。

从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对