房体系满足夹心层的住房需求有重大意义。

重庆市十二五规划中提出要在未来三年建设万平方米公租房，并出台了系列相关政策。

目前，重庆市在公租房建设量上领先全国，并且出台了系列创新政策，对于全国具有重要示范作用。

因此，有必要对重庆市公租房的建设进行研究，提出完善公租房政策的建议。

二重庆市公共租赁住房概述重庆市公租房建设背景自年以来，我国进行了多次城镇住房制度改革，取消了计划经济时期的福利分房政策，采取市场化导向。

但是住房兼具有商品属性及社会属性两种特质。

从主体上讲，住房是种市场产品，人们可以通过交易得到住房。

但是中低收入没有足够的资本去购买住房，而买不起房又不可能都露宿街头。

这就体现了住房的社会属性，出现了市场失灵的问题。

这时候我们必须寻求有形的手政府通过保障房来辅助解决。

传统的住房保障是根据收入层次来进行的低收入者租住廉租房，中低收入者购买经济适用房。

廉租住房和经济适用住房在保障中低收入人群这问题上虽然起到了定的现实作用。

但是有大群人即没达到申请廉租房的要求，又没有足够资本去买经济适用房，这个特定人群我们称为夹心层。

夹心层主要包括有新生代城市居民大学毕业生外来工作人员新就业人群等。

为了保障夹心层这特定人群住房问题从而达到全面保障中低收入人群住房的目的，公共租赁住房的建设便及时地被提上日程。

年月日，重庆市政府主持召开了重庆市统筹城乡户籍制度改革工作会议，标志着重庆统筹城乡户籍制度改革工作正式全面启动，重庆城市化进程高速发展的时代已经来临。

城市化进程高速发展意味着大量的农村人口涌入城市成为城市居民。

这将进步加重住房的供需矛盾，许多新城市人在刚进入城市时势必没有足够的钱去购买商品房，这就需要政府保障其住房需求。

重庆市城市人口的增加对住房保障制度将是次重大的考验，原有住房供应的单轨制早已不能满足急剧扩大的中低收入人群居住需求。

在此重庆提出低端有保障中端有市场高端有遏制的住房调控思路，大力建设公租房，与原有的廉租房经济适用房危旧房和棚户区改造安置房城中村改造安置房农民工公寓种保障方式，形成保障性住房体系，达到城市保障性住房的全覆盖。

重庆市公租房建设意义公租房的产生进步完善了重庆住房保障制度公租房制度与经济适用房廉租房结合在起，使重庆的住房保障体系的层次性更加明显。

各层次保障之间形成无缝衔接，人们可以根据自身需求选择购买或租赁的方式解决住房困难并且重庆市公租房制度取消了户籍限制，打破了城乡与内外差别，加大了住房保障的公平力度。

公租房有利于重庆吸引企业和人才公租房制度为城市满足新近就业和外来务工人员基本住房需求，吸引高新企业投资入驻提供了有力保障。

新近就业人员和外来务工人员因为阶段性的住房购买力不足，而成为了自有住房的弱势群体，公租房将成为他们住房保障的主要工具。

此外，具有发展潜力的高新技术企业大多入驻于城市的工业园区或高新技术开发区中，如何在房价高涨的大城市解决职工的住房问题成为企业入驻城市的考虑因素之。

因此有人称公租房建设成为了城市吸引人才和企业入驻的金石。

在年重庆引进大量笔记本生产商，公租房的建设对此起到了积极作用。

公租房有利于重庆调控房价公租房可以在定程度上帮助政府调控房价，促进住房租赁市场的发展，并且有效地平衡住房供应结构和住房供应体系。

另外公租房降低了居民对房屋的刚性需求，在定程度上阻止了房价的上涨，房屋逐步由投机产品回归消费产品，逐渐消除了房地产市场的经济泡沫。

有人称公租房将成为调控房价的稳定器，调控房市供求的缓冲器。

而且重庆的住房租赁市场处于发展初期，各项制度不健全，运营方式欠缺规范。

发展和完善公租房可以为重庆培育住房租赁市场提供参考，并且引导住房供应体系由销售供应为主发展成为销售和租赁并重，既有利于拓宽住房资源的收益渠道又有利于房地产市场健康稳定地发展。

三重庆市公共租赁住房现状重庆市公租房制度发展历程在年的中央政府政府工作报告中，官方第次正式提出了公共租赁住房词。

温家宝总理把积极发展公共租赁住房作为国家加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施之。

年两会期间召开的住房和城乡建设部新闻发布会上，副部长齐骥提出要加快公共租赁房的建设，解决城市中买不起经济适用房又不符合廉租房租住条件家庭的住房问题。

这不但为解决城市中低收入群体的住房问题提供了新的途径，也是首次将公租房的概念引入在公共视野之中。

年国务院办公厅发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发号，通知中肯定了公共租赁住房对于保障低收入者住房需求的作用，这是中央政府首次以文件的形式肯定了公租房的保障住房的身份。

年月日住房和城乡前保障房建设进展缓慢的主要障碍是地方财政压力过大，积极性不足。

房产税的改革带来地方财政收入的增加能够缓解这矛盾，同时保障房房产税的组合型政策能够更有效的促进房地产市场的健康发展。

完善土地储备机制在上世纪年代的年里，重庆的可开发的商品房土地，都囤在当时的开发商手里。

以至于政府要造宿舍公安局各种学校医院时不是跟农民征地，不是跟居民搬迁征地，而是跟囤了地的房产商去买地。

年以后，重庆市发现土地储备机制的弊端，开始依托国有的地产集团土地储备中心。

对此后年需要开发的土地进行了储备。

据重庆最大的地主重庆地产集团的总经理蒙毅介绍，重庆市国土资源和房屋管理局的红线图，已划给地产集团的控制性储备土地有近万亩，现已完成征地拆迁的实际土地储备已达万多亩。

这还不包括市政府八大投中其他七大投资集团所储备的土地。

年开工的六大片区，征地已经完成。

公租房规划的个片区中其余的片区，绝大部分也已经完成了土地储备。

重庆市市长黄奇帆说政府之所以要储备这么多的土地，就是要防止大批土地被开发商控制。

社会在发展经济在发展土地会升值，土地储备过程中升值的效益就成了房地产商的暴利。

正因为重庆市拥有全国各省市区最大的土地储备，也保障了公租房有地可用。

以夹心层为基准，细化配租标准为了如更好地保障夹心层利益，防止不符合标准人群骗租。

目前重庆市已经出台重庆市公共租赁住房管理暂行办法，规定了严格的准入与退出机制凡是年满周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，申请个人和家庭收入低于政府规定的标准的无论有无重庆户籍都可以申请。

根据经济发展水平人均可支配收入物价指数等因素的变化定期公布申请公共租赁住房的家庭和单身人士收入的限制标准。

承租人租赁合同期满，应退出公共租赁住房，符合条件需要续租的，需在合同期满个月前重新申请，重新签订租赁合同。

获得其他住房或者租赁期内超过政府规定的收入标准应退出公租房。

提供虚假证明材料骗租，转租出借，改变公共租赁住房结构或使用性质，承租人无正当理由连续空置个月以上，拖欠租金累计个月以上，在公共租赁住房内从事违法活动，违反租售合同约定的应强制退出公租房。

虽然重庆市公共租赁住房管理暂行办法已经出台，但是为了公租房长期公平合理的分配，这就需要在以后的公租房管理中做到以下几点是要在确定申请住户标准条件的基础上严格把关，并将申请者的名单进行公示接受社会监督，保证申请和审查过程的透明度和公平性。

住房保障部门要对请者资格进行实质性审查，以申请者的家庭总收入和所有净资产价值作为参考准，并与其收入进行动态链接随时调整。

建立由银行工商车辆管理税收部门组成的联合审查机制，设置明确的审查程序重点查明隐性收入。

各职能部可以建立以住房保障部门为中心的联合信息共享管理系统，将申请者的相关信集中汇总起来，提高审查效率和广度。

要加大审查执行力度，由相关负责部门调人员组成调查小组，进行事前申请和事后定期双重审查，内容为户籍调查和属社会关系调查，最大限度地排除不合格的申请者。

二是明确申请者提供虚假证明资料的责任，并规定亲属和社会关系人员故意造假的承担连带责任。

对弄虚作假者进行严厉惩罚，如年内不得申请保障性住房记入银行诚信记录限制资金信贷等措施。

并建立举报奖励制度，不论是申请还是配租后，凡是举报虚假骗租的，经确认属实的申请者受到处罚，举报者获相应奖励。

申请者要主动定期地向有关部门报告自身的财产状况。

逾期不报者了启动主动审查程序外，还要接受定的处罚，在定程度上给予申请者主动告压力，减少准入退出管理的成本。

三是规定强制退出制度。

因为不具备公租房承租条件或违反公租房使用规定的住户拒不退出的，由银行部门进行资金冻结，也可以申请法院强制执行，也可由住房保障部门处以加倍租金的罚款。

情节严重的，甚至可以追究刑事责任，为拒不退出本身就是对公共财物的侵犯。

四是纪检监察部门要加大对公租房管理工作人员的违法违纪现象的监督查处度，明确具体工作责任。

若是因为工作人员故意或者工作失误造成公租房骗租，关工作人员也要受到处分，相关领导也受到定的问责。

针对公租房审查的程性特点，哪个程序部分出现差错，哪个程序的负责人就要承担责任。

租金定制需多方考虑由于租住公租房的都是收入比较低的人群，因此公租房的定价方面关系到低收入人群能不能住的起公租房，另方面关系到公租房的入住率。

目前重庆市的公租房定价标准为原则上不超过同地段商品房租价的。

据份针对民心佳园的调查显示对民心佳园租金控制在同地段同品质住宅市场价的的看法的调查对象认为偏高对民心佳园单位租金是否为同地段同品质市场租金的的看法调查对象中认为高于的占对民心佳园月租金的看法调查对象中认为偏高的占。

对已经或打算申请入住公租房的人数及户型选择的调查结果显示，有的调查对象人口数为人，户型选择为单间配套。

由于这部分人所占比例较大，统计其入住公租房前后的租金收入比，可以从定程度上反映夹心层家庭入住公租房前后公租房的租金支付能力。

通过问卷统计，这部分人月收入的平均数为元，中位数为元入住公租房前每月个人住房支出的平均数为元，中位数为元。

这部分人如果入住民心佳园，单配按平米的建筑面积计租，入住后每月个人住房支出为元，入住公租房后比入住前的租金收入比提高了左右。

如表所示。

计算方法统计数据个人月收入入住前房租元月入住后房租元月租金收入比入住前租金收入比入住后入住前后租金收入比变化按中位数算按平均值算表入住公租房前后租金收入比比较由此可见重庆市公租房的租金定制标准略高于人们心中预期，为了做到租金定制合理应做到以下几点是以市场租金价格为主，政府指导价格为辅来确定合理的租金。

既不能租金过低影响租赁市场的发展，也不能过高限从而限制公租房的承租效率。

为防止租金与市场价格挂钩出现大幅恶意连动涨价的现象，政府监管指导干预租金的功能就应当合理地发挥。

二是维持租金的稳定性，在签订承租协议中规定，租金在合同期限内不变。

期满后如需变动，住房保障部门召开听证会，召集租户共同讨论变动后可行的租金价格。

三是对不同区位不同价值的公租房，实行阶梯式的标准租金。

使经济承受能力不同的承租者自行选择需要的公租房。

总而言之，公租房租金定价要既充分保障居民对公租房的经济承受性，避免出现资源浪费，偏离住房保障的社会目标，又要适度干预市场，引导租赁市场平衡有效地发展。

六结束语公租房制度在