本形成，世纪大道江南路通途路院士路杨木碶路等主要道路完成新建和扩建，总里程近公里区内供电供水供气排污通讯设施管网齐全，全部纳入宁波中心城市系统工程。

目前，批重点配套硬件设施项目正在加快建设，如新城国际欧宝大酒店中石化科技大楼皇冠假日酒店研发园区科技广场总部基地期江南品绿园等，科技新城框架已具雏形。

围绕宁波市五大临港产业十大优势产业以及宁波高新区的主导产业，园区重点引进和发展科技型企业的集团总部区域总部结算中心营销销售中心采购中心技术服务中心授权经营和代理机构以及国内大企业和跨国公司的驻甬办事处等。

更加有利于公司的采购发展销售外贸出口等业务。

政策环境宁波市年出台的关于提高土地集约利用水平的意见，工业建设项目原则上向开发区园区集中，从严控制开发区园区以外的项目供地。

对投资额小于定数额的工业项目经有关部门认定的高新技术项目，按上款的规定执行，原则上不单独供地，可采取租赁土地使用权或租赁标准厂房的形式获得生产经营场所。

有条件的地方，可以利用农村集体经济组织发展留用地指标在园区内按规划建设标准厂房出租给企业使用。

要求适合多层厂房的生产企业，必须推行多层标准厂房。

严格控制单层厂房建设，确需建设单层厂房的，须经计划国土规划等部门审定。

对工业企业在规划许可情况下通过整合挖潜，增加容积率。

翻建多层厂房的，不另行收取土地出让金，同时不收取配套费，并允许补办房产证。

宁波高新区得到地方政府贯的高度重视和大力支持。

高新区成立以来，为规范园区发展，促进高新技术产业集群的形成，确立园区在宁波市高新技术研发和产业化中的龙头示范地位，浙江省人大常委会颁布了宁波高新技术产业园区条例，宁波市政府也先后出台了宁波高新技术产业园区条例关于进步增强科技自主创新能力促进经济增长方式转变工业厂房的项目策划的意见关于加快宁波研发园区建设的实施意见关于进步加快软件产业发展的意见关于进步推进自主创新建设创新型城市的若干意见等系列政策和意见。

宁波高新区升级为国家级高新区后，市政府决定出台关于进步加快宁波国家高新技术产业开发区发展的若干意见，以推动高新区新轮发展热潮。

宁波高新区是宁波市科教强市号工程的重要载体。

为了将政策落到实处，宁波市政府在园区的建设上给予资金支持。

这将对高新区产业发展起到极大的促进作用。

经济环境年，宁波全市完成财政般预算收入亿元，比上年增长。

其中中央财政收入亿元，增长，地方财政收入亿元，增长。

全市地方财政般预算支出亿元，增长。

价格总水平上扬。

市区居民消费价格比上年上涨，同比提高个百分点农村居民消费价格上涨，同比提高个百分点工业品出厂价格上涨原材料燃料动力购进价格上涨房屋销售价格上涨，同比提高个百分点。

，重工业增长。

据宁波海关统计，年月份宁波市实现进口亿美元，增长，超越了月份再创单月最高，其中进口亿美元，出口亿美元，分别增长和。

民营企业表现强劲，继续领跑全是外贸，前个月进出口总计亿美元，同比增长，占全市出口总量的。

外商投资企业进出口总计亿美元，同比增长，占全市进出口总值的。

该公司为外商投资企业，专业生产水龙头阀门卫浴五金挂件花洒浴缸浴池等水暖产品，产品全部外销欧美及世界各地。

因此，在宁波这个外贸出口急剧增长的经济形式之下，会给公司带来更好的前景。

自然环境宁波全市的多年平均气温，最热的月，最冷的月，无霜期天。

多年平均降水量，山地丘陵般要比平原多三成，主要雨季有月的春雨连梅雨和月的台风雨和秋雨，主汛期月的降水量占全年的。

多年平均日照时数小时。

宁波市国家高新区年平均风速米秒，主导风向为东南风和西北风。

宁波市区土质，地表主要分布着粘性土。

地表硬壳层以下主要以淤泥质土和淤泥为主，天然含水量高，空隙比大，工程力学性能差。

项目周边环境宁波高新区周边遍布大量村庄和社区，朱宝桥金滕园姜陇方桥河南河北自然村等村庄，钱家村澳嘉桥村老庙等社区。

这些都被列为高新区规划范围之内，都有部分房屋进行拆迁。

将建成梅墟新城南区期二期三期安置房朱安置房等共万平方米拆迁安置房全面启动了剩余村庄的拆迁，确保了研发园东外环路安置房学校等批市区重点项目的顺利建设。

组建了高新区外国语学校，建成了高新区实验学校信懋学校，新建了高新区第第二幼儿园全面实施国家基本药物制度，李惠利医院东部院区全面开工建设，公共卫生管理更加优化。

工业厂房的项目策划确定建设目标该项目建设用地，宁波国家高新区高新技术产业示范区地块。

其用途为工业用地，因此，在该地块上实施的项目必须是工业右端的最顶层，此区域人流活动最少，而且三面都可采光通风，有利于办公人员工作效率。

员工宿舍区这部分员工主要是由普通工人组成，由于这部分员工的数量较大，员工宿舍的后续运行费用也将会增加。

因此，在员工宿舍的布置问题上，现有两种方案方案，将员工宿舍布置在厂区内，并向员工收取定的房租方案二，取消员工宿舍，给予这本分员工定的补贴，让他们在周边村庄自己找房子。

在本文的环境调查中，对项目周边村庄和社区都进行了调查。

在高新区周边，拆迁了大量民房，用于建造拆迁房和公共租赁房。

因此，对于企业来说最主要的目的是为了盈利，为了体现企业价值的最大化，取消员工宿舍。

管理人员居住区管理人员居住区的面积也是已知的，为平方米。

管理人员，主要是由厂区上层管理员工组成，相对来说其数量较少。

而这些人员的工作地点主要集中办公区，因此，对于管理人员居住区的布置，应尽量靠近办公区，以方便管理和会议的举行。

可将管理人员居住区布置在办公区的下层，可以方便管理人员的办公。

员工食堂员工食堂规划建筑面积为平方米，在字型两端的楼层都可布置，因两端楼层每层面积为平方米，刚好满足其面积要求，因此，主要考虑其布置的区域。

食堂，是为员工提供餐饮服务的场所。

考虑到有部分管理人员居住在厂区内，食堂般提供早中晚三餐。

食堂应布置在环境相对安静整洁的位置，将其布置在字型左端的顶层。

将食堂布置在顶层，可以使食堂产生的油烟不至于污染环境。

仓储区仓储区，主要储存原料和成品。

储存区应布置在材料的入口，成品的出口处，因为它们既应与直接发生关系的车间联系，又应接近主要运输线路，方便货物的出厂装运。

因此，仓储区般布置在层，并且靠近生产车间。

可将其布置在字型左边楼层的楼。

其他区域其他区域，除厂区基本功能区域以外的区域。

包括字型左边大楼的层，右边工业厂房的项目策划大楼的层，中间车间层。

这部分总建筑面积为平方米，主要用于租赁。

垂直运输由于厂区有较大部分建筑面积用于出租，还必须考虑垂直运输的问题。

布置的基本原则是保证每个出租区域有台专用的货梯。

该厂房的垂直运输主要由货运电梯和楼梯承担，由货运电梯将原料和产品运送到各个楼层的厂房。

整个厂房由二个吨货运电梯二个吨货运电梯个吨小型客运电梯和个楼梯来保证厂房的垂直交通。

楼梯和电梯的布置原则，人流与货流应互补干扰，位置应明显易找。

总共有个布置点，分别位于字型中间空地的四个角上，每个布置点都由部电梯和楼梯组成。

经济技术评价表工业建筑的主要技术经济指标序号主要技术经济指标单位方案方案二总用地面积建筑物占地面积总建筑面积绿地面积建筑密度土地利用系数绿化率容积率建筑密度建筑密度，是指厂区内所有建筑物构筑物各种露天仓库有固定装卸设备的堆场，作业场地所占面积之和与整个工业场地占地面积之比。

建筑密度是工业厂区总平面图设计中比较重要的技术经济指标，它可以反映总平面图设计中，用地是否紧凑合理，建筑密度高，表明可节省土地和土石方工程量，又可以缩短管线长度，从而降低建厂费用和使用费。

从方案和方案二的建筑密度分析，两个方案的建筑密度基本相等，方案略高于方案二土地利用系数土地利用系数，是指工业场地内所有建筑物构筑物有固定装卸设备的堆场露天仓库铁路道路管线绿化等占地面积之和与工业厂区占地面积之比。

厂区土地利用系数主要反映工业企业厂区内土地利用情况，它和建筑密度两项指标是厂区总平面设计中反映建筑用地和道路管线布置是否紧凑和经济合理的主要指标。

在设计方案的评价中应该选择土地利用系数高的方案。

在两个方案中，方案二的土地利用系数要比方案来的高，因此，从土地利用系数层面上分析，应选择方案二。

工业厂房的项目策划容积率容积率，是指地块内各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积之比。

容积率反映的是块土地的利用率。

在其他条件不变的情况下，容积率越高，土地的利用率就越高，般来说，都是选择容积率较高的方案。

但是，容积率也不是越高越好。

容积率越高，建筑的层数必然会相应地提高，不但增加建筑的造价，而且还会加大对周边城市基础设施的压力。

因此，政府都会出台政策条文限制容积率，往往政府在出让土地时都会标明这块土地的容积率。

宁波国家高新区高新技术产业示范区地块，其容积率规定在之间，方案和方案二的容积率都在规定的区间内，都是符合条件的。

在上文的土地使用率分析中，已经确定当容积率在左右的时候，建筑的层数为层，而层厂房的单位造价显然要比方案的低。

因此，应该选容积率接近的方案，显然，方案二的容积率要更加接近，所以从容积率方面应选择方案二。

绿化率绿化率，是指地块内各类绿地面积的总和建筑占地面积的比值。

绿地包括公共绿地宅旁绿地公共服务设施所属绿地道路红线内的绿地，不包括屋顶晒台的人工绿地。

公共绿地内占地面积不大于百分之的雕塑水池亭榭等绿化小品建筑都可视为绿地。

工业用地的绿化率主要是控制上限般来说绿地率在左右，三类工业用地考虑到污染，般绿地率稍稍大些，在左右。

对部分污染很重的企业也有要求定宽度的隔离带的规定。

两个方案的绿化率都为，都是符合的。

经济评价已知该项目建设总投资为万元，建设为年，经估算，高新区厂房出租价格为元月，除去经营成本和各项税费，每年厂房出租的收入为万，根据同类企业的年经营状况，初步估算该企业每年的利润为万，假设项目的计算期为年，水暖行业基准收益率为。

财务净现值和静态回收期计算该项目的财务净现值„„万元因为净现值万元，所以按照行业基准收益率评价，该项目在财务上是可行的。

计算静态回收期表各年净现金流量表年份根据上表，该项目的静态投资回收期为静态投资回收期∣∣年内部收益率初步估算，计算其净现值再设，计算其净现值该项目的内部收益率︱︱该项目在财务上是可行的工业厂房的项目策划参考文献丁士昭工程项目管理北京中国建筑工业出版社，刘晓君等工程经济学北京中国建筑工业出版社，鲍立梁，梁立枫浅析多