积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。四可行性研究报告编制的依据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可行性研究报告的批复京计投资字号关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书代可行性研究报告的批复京计投资字号关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投资函第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设用地批准书京国土用批字第号国有土地使用证京崇国用第号国有土地使用证京崇国用出第号规划意见书规崇意字第号北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复字号建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字号号号号号号规崇地字号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号建筑工程施工许可证施建字号号号号企业法人营业执照房地产开发企业资质证书建设项目经济评价方法与参数第三版北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产指标五可行性研究报告编制的假设和说明由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号号综合确定。但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的为准。本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考虑其他非正常条件下的取数。假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。六可行性研究报告编制单位和编制人员可行性研究报告编制单位北京房地产评估有限公司北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍理学硕士注册房地产估价师注册土地估价师高级经济师注册咨询投资工程师注册房地产估价师注册土地估价师注册资产评估师注册造价工程师管理学硕士理学学士经济学硕士第二章项目投资环境分析北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。人均地区生产总值的稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业的迅速发展，必然有新的空间需求，将带动房地产市场的发展。图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅的需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数的增加，必然引致住房需求的增加，从而进步加大对商品住宅的需求。另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。常住人口增加人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。图北京市常住人口及城市总户数图常住人口万人城市总户数万户均人口数人户年年年年年年图北京市人均收入消费水平及其增长率年年年年年年人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展年全市居民消费价格指数为，低于上年个百分点。全市居民消费价格指数趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场的稳定发展。固定资产投资进步加大，将带动房地产市场发展全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点。其中，城市基础设施投资亿元，同比增长房地产开元，尚需支付万元。前期工程费用前期工程费用主要包括前期规划费用设计费可行性研究费水文地质勘测费三通平等费用。前期规划费按照基础设施建设费用建筑安装工程费用和公共配套设施建设费之和的估算设计费根据项目建设单位与北京市建筑设计研究院签订的设计合同确定可行性研究费根据项目实际及预计发生确定水文地质勘测费用按照建筑安装工程费用和公共配套设施建设费之和的进行估算现场施工三通平费以总用地面积为基数，按元平方米计算。以上前期工程费用总计为万元，目前已支付万元。基础设施建设费用基础设施建设费包括红线外基础设施建设费和红线内基础设施建设费。红线外基础设施费用参照项目实际情况，按照地上建筑面积每平方米元估算红线内基础设施费用参照项目实际情况，按照地上建筑面积每平方米元估算。以上基础设施建设费用估算额合计为万元。根据项目建设单位提供的资料，目前已支付万元。建筑安装工程费用本项目商品房区区和区建设项目包括商业办公公寓普通住宅和地下车库，各项目建设规模装修标准和建安工程费估算标准如下表所示表建筑安装工程费用计算明细表建设内容建筑面积平方米装修标准建安单价元平方米建安费总价万元地上地下地上地下写字楼办公公共部位精装，室内毛坯底商室内毛坯地下简单商住公寓精装底商室内毛坯地下简单商住住宅室内毛坯底商室内毛坯地下简单商业地上室内毛坯地下简单住宅地上毛坯地下简单地下车库简单合计综上，本项目的建筑安装成本共为万元，已经投入约万元。公共配套设施费用本项目公共配套设施包括会所和幼儿园，建设规模装修标准和建安工程费估算标准见下表表公共配套设施建筑安装工程费用明细表单位万元会所地上精装地下精装幼儿园地上毛坯地下毛坯合计目前，公共配套尚未开工建设。开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用，根据项目实际情况及般取费标准，按建筑安装工程费和公共配套设施费用的进行估算，为万元。根据项目建设单位提供的资料，开发间接费已经投入万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本项目中的管理费用是根据项目实际情况及般取费标准，按建筑安装工程费和公共配套设施费用的进行估算，为万元。财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用，主要指项目建设期借款利息。预计本项目共借款万元，其中，关联企业拆借万元，银行借款万元。借款利息计算情况见附表项目资金来源与运用表。利息费用共计为万元，已付利息万元。销售费用销售费用是指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构委托销售代理的各项费用。本报告销售费用按项目总销售收入的进行估算，为万元，目前已投入万元。其他费用其他费用主要考虑建设过程中发生的质量监理费竣工图费标底编制费招投标管理费招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目前实际适用的收费标准及贷款企业提供的票据进行核实测算，共计万元。根据项目建设单位提供的资料，其他费用已经投入万元。不可预见费不可预见费根据般经验数据确定，按土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费用和其他费用之和的估算，为万元。以上测算过程详见附表项目投资估算明细表。二资金筹措及分年度使用计划根据项目建设单位介绍，目前，广渠门外南街危改小区项目实际完成投资为万元，其中，自有资金万元，股东借款万元，银行贷款万元。表项目已投入情况表单位万元序号项目名称数量已经投入尚需投入开发成本土地费用前期工程费基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费其他费用不可预见费二期间费用管理费用财务费用销售费用三总投资广渠门外南街危改小区项目预计投资总额为万元，实际完成投资为万元，该项目预计还将投入万元。目前，本项目资金来源中股东京冠公司借款万元，借款偿还时间为年月日年季度偿还，农业银行贷款万元，贷款偿还时间为年季度末。根据工程投资需要，预计本项目还需银行贷款万元，投入时间分别在年季度和季度。股东借款和银行借款均可在年季度本次增发股所募集资金万元到位后偿还，其余资金可由项目销售回款解决。有关该项目的资金来源和运用的预测详见附表项目投资计划表和附表项目资金来源与运用表。第八章项目财务效益指标的计算和分析项目财务效益预测销售收入测算广渠门外南街危改小区项目的销售收入主要依靠其商业公寓写字楼普通住宅和部分地下车位的出售。根据前文中关于广渠门外南街危改小区项目概况市场分析和周边房地产开发项目的实际情况，现将广渠门外南街危改小区项目有关物业销售建筑面积和销售均价说明如下可销售房屋建筑面积根据项目建设单位提供的资料，本项目地上可销售总建筑面积为平方米，其中商业可销售建筑面积为平方米公寓可销售建筑面积为平方米写字楼可销售建筑面积为平方米普通住宅可销售建筑面积为平方米可售地下车位个。销售均价商业销售均价为元平方米公寓销售均价为元平方米写字楼销售均价为元平方米普通住宅销售均价为元平方米地下车位销售均价为元个。收入预测根据可销售面积和销售均价，项目可实现销售收入总额万元，其中商业销售收入为万元，公寓销售收入为万元，写字楼销售收入为万元，普通住宅销售收入为万元，地下车库销售收入为万元。具体销售情况详见附表项目销售情况预测表。二销售税金及附加土地增值税营业税及附加按照销售收入的。经计算，项目营业税及附加为万元。具体情况详见附表项目销售情况预测表。土地增值税按照销售收入的进行预提，销售完毕后次性清算剩余部分。经计算，土地增值税共预提万元，应交土地增值税总计万元，即预计在本项目全部销售完毕时的年末应补交土地