1、地块万科济阳路项目区域内住宅供应呈历年上升之势区域内的楼盘后续供应加上土地供应，未来可供应面积在万方左右板块正常的年均去化在万方左右。板块后续供应需要年去化尚未考虑未知的二手地块。从年的批准预售大于销售面积的现象来看，政策调控在该区域成交有定的打压影响，但影响并不大，年上半年属于非理性市场，去化量并非正常，参考年和年上半年的去化量，估计后续平均年去化在万方左右。市场均价上升幅度有加快趋势随着市场供应增加，“世博契机与轨道交通”的价值规律越来越得到体现。由此可见区域市场的未来竞争还是相当激烈的！参考市场分析瑞博新聚仁联合观点从对参考市场的研究来看，本案在地理位置拥有足够亮点支撑的前提下，只有提升自身品质，重视客户需求，关注潜在威胁，就能获得成功。注参考市。
2、于般高档和低密度社区，拥有林整个板块内最佳的生环境单价上万的售价，只有在金字塔上端的并且理解生态居住价值的人可以和愿意消费。“叠拼官邸”别墅准客户在哪里财智时代的奢适消费层正在崛起的富翁族，不属于超奢侈级别的消费者他们拥有更健康的消费观，追求品位的同时，注重适合与舒适他们熟悉并看好浦东三林板块的区发展前景他们拥有较高知识水平和社会责任感，对自然资源和生态环保的认同感超乎常人心理揣摩直击目标客户描述稳定资产层期主力客群•该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于个富有而知性的阶层。•置业经验丰富，部分人有在国外生活的经验，对于房产具备成熟的判断力。•对政治时事敏感，关注力强•对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻•希望获得附加。
3、靠打拼，总希望不断提升自己，因而闲暇时间不足主力人群构成小私营企业主成长型行业私营企业中层管理者。外企公司金融领域证券银行等业精英或其它高获利行业房地产旅游航空等高级职员。中产阶层公寓小户型目标客群迷你目标客群概括使用用途投资心态非使用者，拥有较大的现金流，多以次性付款，靠租赁获取回报，通过丰富投资类型，以分散投资风险。短期暂居心态酒店公寓使用者，代替行使酒店功能，节省生活成本。长期暂居心态阶段性第居所使用者，从事工作繁忙稳定性不高的特定行业，比如导演演员娱记等时尚圈人士，以不降低品质为前提，尽量享受生活。主力人群构成小私营企业主成长型行业私营企业中层管理者。外企公司金融领域证券银行等业精英或其它高获利行业房地产旅游航空等高级职员。中产阶层公寓小户型目。
4、营业主，处于社会中上阶层新资产人群，喜欢较为开放的空间，关注社区其他居住者的身份，渴望形成融洽的邻里交流他们追求身份认可的同时，注重空间与社区整体素质的舒适度看好浦东三林板块的区发展前景心理揣摩直击目标客户描述情境院馆平层名阁目标客群概括叠拼官邸汇景名阁总价在万套我们又称其为掌握财富升力的新资产层新资产层主力目标客群•这类人群年龄跨度较大，多置身于知识含量高市场潜力大的行业，创业动力强，为行业新锋•拥有良好的教育背景，善于利用新经济致富，财富积累非常迅速，属于个富有而看得见的阶层•因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人即所谓暴发户或世家子弟等标签区分开来。•对物业的创新和流行趋势非常关注，强调自己的审美观和价值。
5、径后续供应体量较大高行张江金桥浦东相似板块竞争三林金桥张江高行外高桥板块定位四大示范居住区之产业区配套产业区配套产业区配套年公寓去化量万方万万万公寓报价区域商业配套上海商业卖场最为集中地之较成熟较不成熟较成熟区域交通配套三条轨道交通临中环线及越江隧道号线及中环线二号线及中外环号线及中环线产业结构出口加工贸易高新技术产业集成电路软件生物医药国际贸易制造业物流业浦东相似板块分析三林板块虽然不具备产业支撑，但其逐渐成熟的生活配套交通配套使其越来越成为浦东区域热点的居住板块。在与金桥张江外高桥这些同属于浦东的相似中外环板块比较分析中可以看到由于客源对于其区域成熟度区域交通规划区域商业配套区域发展潜力各方面的认可，其板块市场的成交量还是价格都是区域最高的。。
6、高的物业，喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养多具备收藏爱好，用多个不同功能的房间满足其私藏与展示的要求•追求开阔的大面积空间，家中可以招待小范围内的核心的社交高朋，而不仅供家庭内部独享主力人群构成私营或民营业主或企业负责人外籍人士或港澳台投资人士对话世界财富舞台的中国角色“儒商”叠拼官邸目标客户分析在本案推广中，套叠拼官邸将成为本案的期推广唯户型，也许期很快被市场消化，但围绕期而塑造的推广形象将成为本案整合形象的序幕。本案销售主力情境院馆平层名阁目标客群分析心理揣摩直击目标客户描述情境院馆平层名阁准客户在哪里此类产品客户消费情感主要体现为属于改善型购买，希望得到身份和财富的体现同时私有空间上得到更大限度的满足。打拼时代的身份认可型消费层正在崛起的企业骨干和。
7、界定立足区域市场，关注上海中高端住宅项目所在区域市场浦东新区中环旁三林世博中心内住宅市场上海中端住宅分布区域，金桥板块张江板块外高桥高行板块参考市场特征汇总成交分析地段品质与价格是决定销售的关键户型房为市场主力，别墅及花园洋房则在中高端住宅市场有定需求价格万科新里程”和“尚东国际”公寓房均价都已经超过了万元，板块形象发生改变，已经成为上海的中高端板块其余楼盘单价在万元以内，且除去万科之外，其他项目及宏观市场的年涨幅均在以内楼盘品质都为品牌开发商项目，建筑景观户型社区规划都势均力敌，但区域市场仍有提高的空间客户对地段的认知度是第位的竞争威胁不在于当前个案，而在于潜在的区域市场内部。第二部分项目定位市场定位辐射三林及浦西其他区域的中高端客源世博三林板块的高。
8、项目客户定位中产阶层新资产层稳定资产层住宅市场定位项目本身的区位决定了项目无法成为上海最顶级的豪宅区域现有产品无论是价格还是品质，与上海最顶级产品相比差距较大，为本项目塑造三林首席品质的机会将三林固有的人文生活底蕴与世博盛会以及多条轨道交通配套进行融合，塑造精品社区三林首席品质社区内敛的生态的私秘的时尚的定位诠释住宅市场定位高端住宅江客源。•目前区域大户型三房的消化主要依靠浦东区域客源，而外区域客源如黄浦卢湾等区域主要消化房。•考虑到未来的变化因素中环线建成轨道交通通车三林区域越来越成熟世博效应等等，未来区域客源将发生如下变化外区域客源比例上升，本区域客源比例下降客源层次提高客源年龄层下降。•中高端客源是区域的主力客源私营业主和高级管理者是区域的第主。
9、三林的昨天是个沉睡的区域，是世博会和轨道交通唤醒了它。三林的今天三林这轨道交通最密集地区，随着众多开发商的进驻和世博会效应的带动，楼市发展正呈现跳跃式发展。三林的明天上海新兴城市居住中心，未来上海浦东最集中的高端住宅领地！从今天的实际情况看几大品牌开发商的入驻对于三林楼市的快速发展起到了推波助澜作用，使板块认可度越来越高。三林区域住宅市场总结中环区域内住宅市场之几大区域价差在元左右目前中环线区域附近的楼市板块有浦东高行板块浦东金桥板块浦东张江板块浦东三林板块杨浦新江湾城板块杨浦五角场板块虹口凉城板块闸北大宁板块大华万里板块普陀长征板块闵行春申板块以及徐汇华泾板块。中环线相似板块竞争价格在万元以内高行张江金桥大宁大华万里春申华径客源有定重叠高行张江金桥华。
10、林板块在浦东区域中外环板块中具有绝对的优势，本项目未来的竞争主要还是三林板块内部！区域内住宅市场整体表现供应量成交量同步增加调控政策对市场活跃度有细微影响价格呈上涨态势，“世博契机与轨道交通”的价值规律得到体现瑞博新聚仁联合观点项目地处于三林中环内，从区域市场整体表现来看，依托“世博契机与轨道交通”的优势，本案在销售去化层面，有很好的前景和机会点在对未来宏观政策加以重视的前提下，如何树立其项目在三林板块标杆形象，树立具有划时代意义的三林地产旗舰项目，是目前需要思考的重点！三林板块区域内住宅市场整体表现供应成交同步增加，政策有细微影响，价格呈上涨态势万科新里程本案金谊河畔尚东国际浦发澳丽地块浦发置业地块万科中林项目万科七街坊项目限价商品房万科五街坊项目储。
11、•对消费品的经济价值敏感，擅长数理分析和对比，希望获取高值回报•对长辈的健康及生活更为关注并更加重视对子女的教育情况主力人群构成外企中的中方中高级管理阶层等证券律师文艺界精英族民营或私企老板等情境院馆平层名阁目标客群特征此类消费客户的消费情感主要是拥有型及投资型购买，对于整体社区物业配套的要求较高，渴望充分的便利和安静。情境小户迷你准客户在哪里稳步迈进时代的改善型阶层随身社会的发展，正在稳定下来的的企业员工和适婚青年，处于社会身份稳定阶层，喜欢较为完善的社区环境他们渴望社区各项设施及社区环境的，注重私有空间的性社区整体素质的舒适度看好浦东三林板块的投资前景心理揣摩直击目标客户描述•本阶层年龄在岁之间•未来预期十分看好，是个富有成长力的中产阶层•财。
12、客源，客源年龄层次在岁左右。客源分析分析共性圈定范围寻找差异界定圈层客户描述地段高端客户无地域之分价格中端客户对价格较为敏感品质中高端客户注重生活档次的提升形象中高端客户追求价值观的认同影响客户购买的主要因素逆向思维寻找客户，排除地段价格因素，品质形象是本项目客户关注的关键。这两个因素关系到个圈层的人，显示了他们的需求特征价值取向，决定了交往者地位相当趣味相投，形成“圈子文化”。对界定本案客户圈层的启发品位内敛的延伸隐静秘这类客户我们界定为“中产阶层”中产里的高端阶层，我们称之为“财智时代的奢适消费层”，是本案高端住宅的客户而针对平米科技住宅客户，我们称之为“打拼时代的身份认可型消费层”“稳步迈进时代的改善型阶层”寻找差异界定圈层客户描述三林湾与墅不同。
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世纪瑞博金地三林项目营销推广策划报告172PPT