。

④棚改项目，先建动迁房，后建商品房。

按物权法规定实行住房登记薄制度 原房屋权属证产权证与房屋登记薄不致时，以房屋登记薄 为准，今后开发商的新楼盘销预售的商品房，先取得登记薄 再办理业主产权手续。

集体土地首次扩入登记范围 依法利用宅基地建造的村民住房依法利用其他集体所有建设用 地建造的房屋可以依法申请登记。

长春新的商品房开发土地供给 年长春将拆块地块涉及户动迁老百姓，到 年有万人住上新房。

年长春计划拆除城区棚户区及危房万平方米，工厂 企业家，年全市将完成万平方米。

房交会期间在长春抽样楼盘售价表见下表 长春东部区 域 楼盘名称建筑结构户型销售均价项目规模销售 量 净月管委会南雅舍枫林 得房率 元 建筑面积万 净月管委会南潭溪别墅万元 套 经开珠海路阳光帝景宜居型全能社区元 小合隆望博园小面积多最大 面积 元 天售出多套 房交会最火的楼 盘 会展中心嘉伯湾高层元 南环城路 中海国际社区 橙郡三期高层多层元 元 开盘当天售出 多套 长春北部区 域 青年路北环 城路 美韵星海多层元 匡街北人民 大街 阳光水岸 元 小南上台子 九台路 吴中印象 元 宽城区小南街 北环城路 华大天朗国 际 小户 型 元 长春西部区 域 西环城路西 安大路 万盛理想 国 高层 多层 元 元 万平方米 宗地投资与成本费用估算 项目投资万元 单位平方米投资成本费用元建筑面积 单位平方米开发成本元 单位平方米开发费用元 开发成本估算万元单位平方米元 土地费元万元 前期工程费万元 规划及单体设计费 元规划建筑面积万元 水文地质勘探费，按建安工程费的计算 万元万元 三通平等土地开发费，按建筑面积元计算 元万元 建安工程费 元多高层平均值万元 基础设施工程费道路给排水供气供电电讯等 元万元 公共配套设施费托儿所文化活动社区二次变电垃圾集散点绿地广场等 元万元 开发期间税费万元 工程质量监督费建安工程费的 万元万元 安全监督费建安工程费的 万元万元 预算定额管理费建安工程费的 万元万元 ④市政基础设施配套费计算 规划建筑面积元万元 新型墙体材料费，计算 规划建筑面积元万元 新建商品房地产登记手续费 规划建筑面积元万元 散装水泥专项资金 规划建筑面积元万元 工程招标服务费建安工程费的 万元万元 工程建设监理费建安工程费的 万元万元 不可预见费按建筑面积元万元二开发费用万元单位平方米元 管理费开发成本的万元万元 销售费销售总额的万元万元 广告宣传及市场推广费销售总额的 万元万元 销售费用销售总额的 万元万元 财务费用 长期借款利息略 短期借款利息略 财务效益估算 商品房市场售价设定 商服用房元均价 商品住宅元均价 二可售房面积 商服用房可售房面积 商品住宅可售房面积 团购房 售商品房 三销售总额万元 商服用房销售额元万元 商品住宅销售额 团购房元万元 商品住宅元万元 四销售利润万元单位平方米毛利润元 营业税及附加销售总额万元万元 销售利润万元 五项目净利润万元单位平方米利润元 所得税销售利润万元万元项目净利润万元 建设实施计划 年月至年月完成规划设计，立项审批工作 二年月至月完成前期项目现场三通平 三年月前完成首期项目工程建设和市场推广营销准备工作， 现场具备施工条件 四年月，首期项目进入预售阶段，并做好开盘准备 五年月着手二期项目建设 六三期开始，每个组团地块都开始建设两期 七年月前完成本案下列计划的制定 工程建设施工计划 市场营销计划 成本控制计划 质量控制计划 风险控制计划 商网建设招商计划 人员组织机构框架管理计划 管理专业技术人员需求 织机构框架管理计划 管理专业技术人员需求 二级以上持有建造师证人岁以内 工程师或高级工程师担任工程部长人 财务出纳员人土建工程专业会计或会计师人岁 以内房地产公司工作过最好 建筑工程学院毕业，在建筑企业或在开发公司工作三年以上 的人员技术职称人预算员人岁以内 中文专业毕业，有三年以上办公室工作经验，文化水平较强， 岁以内人女性 在开发公司工作三年以上，专业办理审批手续，懂得房地产 前期运作的女性 在房地产公司工作五年以上营销总监人。

二组织机构框架 公司董事会 董事长 公司总经理 营 销 管 理 部 工 程 部 成 本 合 约 部 财 务 计 划 部 办 公 室 项目经理部本案 项目经理部预案 物业管理公司 项目经营管理五个方面的建设 本案在项目选址开始至售后服务全过程要经过年年的艰 苦工作过程，如何科学的经营和管理优为重要。

完成项目实施计划， 本案要实现社会经济和环境综合效益目标精心组织科学管理是十 分必要的。

为此，就本案在经营和管理方面提出如下建议 项目的前期工作阶段 为开发建设实施做准备的阶段要具体制定开发方案，保证做好选 址立项筹措资金拆迁安置项目报建与委托设计工作。

在项目前期工作阶段，要根据项目选址情况，着重做好分区开发 市场调查和市场预测工作，根据市场调查结果，作出项目定位，确定 土地性质和项目性质。

由于该项目动迁回迁安置量较小，因此， 建议按出让土地方式取得项目二是，根据市场预测结果，与规划设 计部门共同制定修定规划，再与城市规划部门协商，获取政府控制性 规划，用于立项审批和确定本案规划的总平面布置三是，完成项目 投资估算成本费用估算，为开发建设计划和各项成本费用控制计划 做好准备。

建议选择良好信誉的规划设计动迁拆迁评估工程施工 营销策划，保证开发建设项目全过程的科学实施和程序管理。

原则上 以招标方式选择上述参与开发建设项目合作的单位，部分不采取招标方式选择的也要进行认真的讨论和论证后选定。

尽快做好项目建设期 前的基础工作，认真做好项目论证和审批工作。

结合本案实际情况， 根据总体规划的要求完成本案经营管理方案，项目估算开发建设综 合成本计划单位成本计划成本控制计划资金使用计划完成施 工组织计划建设进度安排工程建设施工质量控制计划落实售后 服务和物业管理单位。

投资估算与成本费用估算范围 土地购置成本土地开发成本建安工程造价管理费用销售费用 财务费用开发期间税费。

建议，着重在开发成本和开发费用两大部分构成上，进行开发成本和 费用细算，并以此对开发建设各阶段作出合理的成本及费用控制计 划。

开发成本 土地出让金 土地征用及拆迁安置补偿费 前期工程费。

规划设计，建议采用修建性规划平面管网设计平面布置 项目可行性研究市场调查费用 地质勘查测绘费 ④三通平费土地开发费用地上原有建筑物构筑物拆除场地 平整工程建设用水电路费用。

建安工程费土建工程 设备及安装工程 基础设施费红线内工程费，供水供电道路绿化公共广场 供气排污排洪电讯安保控制环卫等工程费用。

公共配套设施费 开发小区内应设置的公共配套设施发生的费用，主要是托幼园学 校卫生文化活动商业服务居委会变电房垃圾集散点等公 用设施。

开发期间税费 应充分考虑项目开发过程中所负担的各种税金和当地政府有关部 门行政事业性收费 配套设施建设费 建筑工程质量与安全监督费 供电增容费 ④预算定额管理费 招投标服务费 工程监理费 其他税费报建排水设施有偿使用城市占道 不可预见费 开发费用 管理费结合本企业性质可不按标准执行，建议按开发成本的 计算。

销售费用标准是销售收入的，本案可按以内计 算。

广告宣传及市场推广费，暂按销售收入的计算 销售代理费，按销售收入的计算 财务费用主要是长期借款利息和流动资金借款利息，可根据企业 实际情况确定，但在费用估算时定要考虑进来。

二项目规划设计 建议按中档型住宅小区进行规划设计。

建筑物群体组合时建筑物楼体和建筑物之间，在满足日照天然 采光自然通风的条件下建议适当增大进深减小面宽和外墙，适量 加长楼体长度降低住宅层高。

在充分考虑地震设计裂度工程地质 与水文地质条件的情况下，建议区内多层住宅全部采用砖混结构，临 开运街侧，规划部分层小高层为框架结构。

在国道布置中 型商业用房，在富裕河侧打造商服网条街。

增加住宅前后左右的 分户小路院落绿地等的人性化无障碍设计。

在园区内环境设施 方面多做些文章。

规划区内的道路建议采用环形单向行驶区内道 路禁止停车，缩小道路宽面，节省土地，促进车库销售，根据情况 适当设计户外停车场。

商品房户型设计时建议临街层商业房应以小商业房为主，落地 敞开式门面，住宅户型比例大户型占小户型占 占，以下占。

区内景观设置要健康环保布局合理。

该地块重点做好环境建设，将有利于全案推广，绿地率。

在给排水燃气供热供电 通信绿化照明智能化等基础设施方面适当加大部分投入。

增设 部分人性化设施，可采用些新产品新技术，如天气预警提示设施 区街指导标识楼梯楼体夜光显