国际贸易中心项目核准的批复青发改财贸号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字号十建设单位提供的其他资料第三节项目建设的背景和必要性项目建设的背景按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第疗养院将第二疗养区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公司以亿元中标，年月日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了军用土地使用权转让合同，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。年月日，青岛市规划局以青规函业字号文，下达了该地块的地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标。年月日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证青规用地字号年月日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证青房地权市字第号第号第号年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复青发改财贸号对该项目予以核准立项年月日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青规建管字号。二项目建设的必要性符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出沿山东路香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为青岛市的中心商务区。因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规划。有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。在建的青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体，可以迅速在此聚集大量的人流物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。符合青岛市中央商务区的建设规划青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路南京路福州路的部分地区，已经规划作为中心，并且已经建成了近万平方米。在建的青岛国际贸易中心位于香港中路号青岛金融街，地处青岛的核心地带，在此规划建设国际写字楼五星级酒店商场公寓，完全符合青岛市中央商务区的建设规划。第二章市场需求分析第节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。年，全市实现生产总值亿元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。三次产业的比例关系调整为。全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元,增长地税税收收入亿元,增长。第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年的爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年的调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年的进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年的过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在年出现了的增长，预示着房地产走势的新轮启动。青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量复苏回升期进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温，年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比增长，实际销售面积同比增长。青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量新轮发个集商务办公文化休闲旅游等多种功能于身的整体，区域将成为整个沿海的中心，而本项目恰位于此区域核心地段，位置优势不容置疑。二项目优势分析流的自然生态本项目处于青岛中心，南面直接面向大海，奥运会帆船赛场西面是第二海水浴场八大关第体育场汇泉广场以及中山公园等青岛著名的风景胜地，青岛美景尽收眼底览无余东面则俯瞰青岛市的都市繁华，五四广场北邻有青岛金融街之称的香港中路及著名五星级酒店香格里拉。北西南三面邻路，尊贵流的自然生态环境在寸土寸金的城市中可谓是独无二。政府关注支持青岛市政府将青岛国际贸易中心项目列为青岛重点大项目，给予了高度的关注支持与优惠政策，对项目的顺利进展起了重大的推进作用。本项目建成后将成为世界顶级金融贸易企业及总部落户青岛的首选之地，。第四代写字楼和顶级公寓的独特定位深圳上海等大城市写字楼和高级公寓现在已向第四代发展，青岛市目前作为个逐渐被认可的国际城市，以其得天独厚的区位地理气候优势，以及近两年产业结构和布局的大幅调整，加之奥运的机遇，也吸引了越来越多的跨国公司外资企业来青发展，反观青岛市场，现有的写字楼公寓无论是在规划定位上还是在配套设施上均较为滞后，远远不能满足市场需求。三项目劣势分析由于处在奥运海岸线的商务及居住规划建设大发展的时期，其周期和市场目标与本项目重合，因此本项目从定位及整体概念策划规划设计等基因工程起，就必须充分考虑到规避未来的市场竞争风险。四市场机会分析市场空白点从市场布局来看，写字楼和高级酒店公寓主要集中在香港中路和山东路南京路交叉点周边区域内，青岛市目前除了少量几个项目在硬件设备上基本达到第三代写字楼的要求外，其余大都为第二代写字楼或二三代过渡产品，与北京上海的高档写字楼相比，整体水平相差很远。而公寓多为商住两用，缺乏实际意义上纯粹的高级酒店公寓。随着青岛市产业结构的调整和国际城市的迅速发展，以及现在人们对健康的超级重视，与国际流写字楼接轨的第四代写字楼和高级酒店公寓的市场需求加强，本项目可以说是抓住了市场的两个空白点，是对顶级写字楼和公寓的需求，二是对人与自然和谐均好的办公和居家的追求。产业基础和市场需求的支持据有关部门调研显示，建设的城市至少应该具备个条件足够的国际影响力足够的经济实力，国内生产总值超过亿元城市基础设施完备处于资金流信息流和物流的核心位置聚集了各个方面的人才。年青岛市完成了产业结构的调整和大青岛的城市规划，城市基础设施建设全面铺开北方航运中心外贸进出口额全国第青岛港吞吐量增速全国第山东省金融中心城市等使得青岛市逐渐处在了资金信息物流等核心位置年奥运会的契机将极大提升青岛的国际影响力，青岛的名牌企业扬名海外且青岛的总额远远超过了亿元，大量的海归人员回国创业，海外留学人员创业园区搞得轰轰烈烈世界五百强企业以及以日韩企业为主的的生产加工园区生机勃勃，广阔的发展前景和优美的自然风光吸引了国内外大量的企业和人才来青发展。这所有的切显示出了青岛大踏步迈向区域化国际中心城市的步伐。而商务设施的建设不是凭空制造的，必须与城市功能产业发展和市场需求紧密相联系，必须有相当强大的产业支持，这切，青岛都具备了。以奥运为契机的城市配套日新月异条条新道路的建设使得青岛的交通框架正在被重新构建。地铁滨海步行道滨海大道东西快速路延吉路鞍山路山东路南京路综合整治几十条沙土路改造等等，整个城市的交通功能正在悄然之间进行着革命性的提升。垃圾全部无害处理加速开发清洁能源到年，全市基本实现卫星光缆等多种形式的立体式通讯。在搞好浮山湾地区建设和中央商务区规划建设的基础上，将充分利用海滨旅游资源的优势，严格控制前海线的用地以及开发建设，以前海线原有的旅游海滨通道为基础，补充完善配套设施。争取用两年时间完成渤海天然气的引进项目，并加快本地天然气市场的开发。城市配套的全面提升地铁的建成前海线用地的严格控制，都为本项目带来了福音。五项目威胁分析目前，青岛市区域内已建和将要建设的项目有五四广场地下休闲广场和奥运商务办公区湛山宾馆改造香格里拉二期等，从潜在竞争来看，本项目与这些项目会有部分重叠，如目标客户销售周期等。第三章项目建设规模济南军区青岛第疗养院第二疗养区改造工程总用地平方米，总建筑面积平方米。其中期工程即青岛国际贸易中心用地平方米，建筑面积平方米，建设甲级写字楼五星级酒店高级住宅和公寓高档百货等二期工程用地约，建筑面积平方米，建设疗养接待综合楼等。项目经济技术指标见下表。第二疗养区改造工程总体经济技术指标表表序号项目名称单位数量备注规划总用地平方米二规划总建筑面积平方米期工程建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米二期工程建筑面积平方米三地上总面积平方米四容积率五建筑密度六绿化率期工程即青岛国际贸易中心经济技术指标表表序号项目名称单位数量备注规划用地平方米建筑用地平方米道路广场用地平方米绿化用地平方米二规划建筑面积平方米地上建筑面积平方米商业裙房平方米甲级写字楼平方米五星级产权式酒店平方米④五星级酒店服务产权式国际公寓平方米公寓平方米地下建筑面积平方米商场平方米地下层地下停车场平方米地下层设备用房及人防平方米地下层三