字楼平均租金走势四年深圳写字楼市场展望天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全年国家仍将高度重视房地产的发展，密切监视房价的动向，希望将房价引导到理性水平，不希望也不允许房价再像年年中那样疯涨，必要时国家还会出台更严厉的调控措施。买卖成交量将萎缩年，预计观望期仍将持续个月，买卖成交量仍将低位运行，第二季度境外投资机构或将受人民币升值预期影响，将陆续入市，买卖成交量也将有所上升，但不会出现大起大落现象。二租金将明显上扬年租金售价比超过，租金的上涨幅度远远落后于售价，在售价居高不下，而且放盘量没有明显增加的情况下，租金的提升成为必然。三租赁成交量稳中有升近年来，深圳甲级写字楼物业空置率呈现不断下降的趋势。截至年第三季度，深圳市甲级写字楼空置率仅为，地王商业中心华润大厦诺德中心国际商会中心等标志性物业的空置率更在以下，预计年深圳写字楼租赁成交量将稳中有升。四受住宅市场影响，观望现象仍然较多，且时间较长年以来深圳多个区域市场写字楼租金售价齐升，租售市场自年第三季度以来持续增长，呈现出积极健康的发展势头。但在去年国庆后，随着国家宏观调控政策的见效，住宅市场量价皆有下跌现象，而写字楼市场的成交量也随之下跌。众多投资客在应对变幻多端，短期内难以预测的市场时，持币观望现象仍将维持较长的时间。五单业权物业将成为市场的主流，手买卖放量将持续减少深圳房地产开发商经历几年的迅速发展实力得到明显加强，开发商已经从初期依靠天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全销售物业迅速获利转向长期持有物业以获得持续现金流同时部分企业为寻求上市，须持有定量的优质物业资产，上述原因都促使开发商持有写字楼物业。另方面，对于大型跨国企业，由于其业务扩张迅速，企业需要较为稳定且可拓展的办公空间，单业权写字楼物业为这些企业提供了选择，单业权物业将逐渐成为市场的主流，符合国际写字楼市场的发展趋势，也符合深圳市场的需要。六金融物流高科技拉动写字楼需求的不断增长金融物流高科技作为深圳的支柱产业，为整个国民经济的发展提供了绝大部分的能量。在上述三大产业不断发展企业规模不断壮大的同时，也将极大带动相关企业不断扩大写字楼的需求面积，成为写字楼市场增长的持续动力。第二部分景田片区写字楼市场分析天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全区域描述地理位置景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积公顷，属于福田中心区级辐射区域。有福田次中心区的说法。片区概况景田片区形成于年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约公里，东西方向长约公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业办公金融等功能综合的大型居住区。根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中南区是指本片区深南大道以北红荔路以南的部分南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦人民大厦中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，如缇香名园安柏丽晶五洲星苑合正名园等高品质楼盘，近几年发展较快，已形成高尚住宅区。中区是指本片区红荔路以北莲花路以南的部分天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦市政大厦福田图书馆鲁班大厦中国邮政香蜜分行壹世界广场形成了商业行政办公区。商业初具规模，东海酒家温馨家园装饰广场登陆妇儿大厦，令中区商业档次有较高提升。另外国际公寓凯旋国际香荔大厦景发大厦万托家园玲珑花苑擎天华庭等构成了中区的住宅区。中区，虽有少量农民房，但无脏乱感，整个居住环境比较理想。北区是指本片区莲花路以北北环路以南的部分。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全其临莲花路区域，标志型住宅只有万科金色家园和天健时尚新天地。景新花园景龙大厦景鹏大厦景西大厦，均为微利房。靠北环路有尊皇豪府幸福家园万科城市家园天健花园馨庭苑翔名苑等住宅物业。有部分写字楼如开元大厦中审大厦青海大厦。相对南区旧村改造较慢。如梅富村与布尾村，农民房较多，乱建私房情况严重，尤其是梅富村背靠北环路，地理位置较偏，握手楼很多，环卫差，形成城中村，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。主要交通道路城市快速路北环路，为双向八车道城市主干路深南大道双向八车道的热点。区域项目名称档次建筑形态推出时间租售模式竞争面积万罗湖区鼎丰大厦高端大开间年售中心区江胜大厦高端大开间年售星河发展中心高端大开间年上半年租售兼用卓越时代二期高端大开间年上半年租售兼用港中旅大厦高端大开间年租赁中心西区时代科技大厦中高端中大开间年上半年租赁南山区香年广场中高端中开间年上半年售益田假日广场中端中开间年上半年售天利中央商务广场二期高端大开间年上半年售宝安中心区滨海大厦中高端座小开间座中大开间年月售国际西岸大厦中高端中开间年月售龙光世纪大厦中高端中开间年售天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全三同类型项目竞争分析本片区发展较为成熟，可供应的土地较少，片区的写字楼项目大多是前几年就已经投入使用了的，近二年新开发的项目较少。目前本片区的中等档次的写字楼项目较多，与中心区形成了有效的互补。项目名称位置主力户型面积租金元月出租率售价万元特点描述奥林匹克大厦景田中区商报路知名度较高的纯写字楼，地理位置和生活配套优良，产品以大中户型较多鲁班大厦景田中区红荔路知名度较高的商住楼，楼龄较长，地理位置好，生活配套便利，中小户型多开源大厦景田北区北环路楼龄较长，靠北环路，地理位置和生活配套相对较差，大中户型较多青海大厦景田北区景田北路靠北环路，地理位置和生活配套相对较差，大中户型较多中电信息大厦景田南区新闻路靠深南路，地理位置和生活配套相对良好，大中户型较多天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全四片区市场展望与香蜜湖豪宅区相比，景田片区的住宅有明显价格优势，片区周边生活配套齐全，是经济实力中上等购房者青睐的对象。片区中高档次住宅较多，比如万科金色家园安柏丽晶东方玫瑰园国际公寓聚豪园天然居等都是市区知名的中高档小区。与福田中心区的写字楼相比，景田片区占据了生活便利和居住环境适宜的优势，云集了奥林匹克大厦中电信息大厦开源大厦青海大厦鲁班大厦等较多的中等档次的写字楼，且入住率很高。同时，片区汇集有大量的休闲娱乐及购物中心，商务与生活居住配套设施较为成熟和完善。按市政府的相关规划，景田片区的原高交会馆位置将调整为金融机构用地，建设深圳市金融中心。作为深圳金融经济象征的深交所也将搬迁于此，并建设成深圳的标志性建筑。由此，本片区也将是直接的受益地段。随着地铁等交通与城市配套设施的不断完善，以及临近的城市中心区的高速发展，都将有力地增加本片区的投资价值。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全五价格定位未来市场竞争价格导向法当前市场价格现状年深圳市区的写字楼销售均价走势图表由上表得出年深圳市区的写字楼销售均价为元平方米，比年上涨以上。本片区与中心区近期在售楼盘的综合比值景田与中心区综合比值福田中心区景田北区福田中心区景田北区地段片区规模综合配套交通片区成熟物业管理整体品质升值潜力由上表得出景田与中心区相比，综合指数相差的平均数值约为，通过中心区年的平均售价，可推算出本片区的理论应售价格为元左右。综合表述年深圳中心区的写字楼销售均价为元平方米，但在年期间景田年深圳手写字楼供需情况及价格走势面积均价批准预售面积万销售面积万销售均价元年年年年年天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全北该片区无新推出的写字楼项目所以我们以临近的中心区的售价为参考。再根据本片的地段,配套等多项可比因素进行综合分析,得出景田片区的年的理论应售价格比值，再根据我司对写字楼市场的研判，随着中心区未来两年的连续大供应量和大量积压在售面积。未来价格将呈冲高回落之势，蕴涵价格战危机，而市场将可能保持平衡与理性的发展，因此我司认为本项目写字楼部分均价元平方米本项目写字楼部分实收均价元平方米市场比较法本项目片区近期无新开发楼盘，因此，特选取片区周边同类型项目开源大厦青海大天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全厦鲁班大厦及奥林匹克大厦的当前的二手楼价格，作为本案写字楼参考项目进行综合比较再以近几年市场上房价的平均涨幅及对今后的价格涨势判断，得出当前新楼的价值比将高于旧楼的并结合当前可比项目的综合因素，得出权重分配如下权重值地段因素本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦地区级差交通通达度繁华程度公共设施临街状况生活配套景观合计硬件因素本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦大堂层高实用率电梯结构体系建筑形象生态绿化合计其它个别因素鲁班大厦权重奥林匹克大厦青海大厦开源大厦天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全本项目开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦差异化程度市场接受度产权年限合计各因素修正比较物名称交易价格交易时点修正交易情况修正地段因素修正硬件因素修正个别因素修正修正价格开源大厦青海大厦鲁班大厦奥林匹克大厦结论经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为比较标的物评估价格各比较物业修正价格比较权重新旧楼的对比增值元此测算结果与市场竞争导向法的结论吻合，但考虑到当时的市场竞争环境激烈，且中心区写字楼价格有回落趋势，因此不能以去年的涨幅来计算，只适宜以近几年的平均涨幅对本项目进行大致的推算，通过以上的几种测算方式，得出写字楼部分的市场均价元平方米具体价格，我司将根据开盘前的市场情况在此价格区间调整。三经济测算测算说明按当前市场具可比性的同类型物业的售价进行比较以当前理论价格元平方米，天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全以及现该地段市场售价的保守的价格为元平方米分别进行测算本项目按当前整体为写字楼的产品定位以计算售价按建设周期从今年七月日起计算为年，正式发售的周期为年，销售率为计算因同属于中心区的景田片区的写字楼价格浮动较大，且地段价值对于项目的影响也大，未来两年内的景田片区的写字楼价格无法精确估算。二工程进度工序名称工程进度周期前期准备工作年月底个月主体施工封顶年月年月个月销售年月年月个月合计年月年月个月三成本分析例表项目名