1、“十五”城市发展规划重点区域。付家镇规划付家镇规划中心镇合村并居打造“城市组团区”根据“组团发展”的目标，“十五”期间，我市将按照与中心互动层次和谐特色互补空间拓展的原则，形成与中心城区发展相对应的城市组团区。从图中可以看出，围绕傅家镇中心片区将发展成以傅家镇政府驻地中心片区为中心，周围南外环片区世纪路南端片区房石片区昌国路片区四个区域为体的城市组团区。镇政府驻地中心片区现状人口人现状户数户现状用地亩规划户数户规划用地亩规划住宅建筑面积万平米本片区包括付家村浮山驿村高家村大徐村向阳村宋家村营子村个村。南外环片区现状人口人现状户数户现状用地亩规划户数户规划用地亩规划住宅建筑面积万平米本片区包括唐家村黄家村个村。付家镇规划世纪路南端片区现状人口人现状户数户现状用。
2、高层豪宅建筑风格定位以欧式建筑为本项目的建筑风格定位。本项目建筑定位为欧式风格，能比较准确的实现与区域内项目的差异，和整个淄博片区高端住宅的区分。地块定位及开发建议目标市场与客户群定位与分析地块定位及开发建议跳出地块来比较，跳去区域找客群本项目的主力客户群建议定位在本市中高高收入人群，预计项目主力客户群是来自张店区域，但随着开发的日益成熟，周边区县的客户会略有增加。另外，由于本项目具有的稀缺属性，在推广中应加强面向周边区县进行推广，预计效果会较有明显。关于本地块的目标客户群相对般房地产住宅而言针对的是市民金字塔的中上层中的部分人。这是部分有钱有闲，开始追求生活品质的城市中产阶级。他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低，对品质环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享。
3、奥龙观邸，别墅有联排和双拼两种产品类型，面积段为，人居空间讲究“仁爱”的布局设计。别墅注重亲地性，楼客厅与庭园以亲近的尺度纳景接地气。别墅室内空间布局讲究东方空间美学，极具仪式感豪华感与尊贵感，以侧入户，入自家院落再通过门廊玄关入户，入户过程呈现东方家族的仪式感。中海•奥龙观邸开发项目参考地块定位及开发建议物业类别住宅花园洋房项目特色低密居所，景观居所建筑类别层层小高层高层等海那城总占地面积亩。总建筑面积为万平方米。海那城可行性分析研究价格测算本次测算采取市场竞争定价法，以周边代表物业直接竞争项目的价格为基数，通过市场比较法来定均价。小项权重盛世康成泉山小区齐盛花园本案自然环境人文环境周边配套升值潜力交通建筑形态户型社区规模园林绿化立面造型建材及品质会所配套。
4、费群所认同的，是不是共性的呢也需要有个更深入的更系统的测评和全程营销策划推广。简单的说，套房应该有十个以上的潜在客源，而不是为二三个人量身订做。如果对本项目这种“享乐生活的东西”认同客户群大，则会出现畅销快销的局面，否则销售周期将延长，投资将不能获得最大的收益。换个方式来说，对于项目产品所附加的这种“享乐生活的东西”，是带有我们些主观性的，而市场是动态的，对于这种休闲生活型物业这种纯愉悦精神的享乐生活型物业，市场并没有太多的先例，也没有形成套“意识形态”或“行为模式”，这和卖普通豪华住宅不同，“豪宅”是个相对成熟的市场和产品，而本项目的竞争不光只是谁比谁做得更出彩，还要我们唤醒“享乐生活”的欲望，这就要求，我们些主观的东西需要具有共性，也就是金字塔尖千三百多。
5、安装便盆与洗手盆。使用外墙保温地暖。芙蓉雅庭馨盛开发，由两栋多层住宅及沿街商铺构成。两栋楼在售其中栋没证约五前后开盘，均价约元内屋刮腻子，拉毛水泥地面，厨卫装修，瓷砖到顶但无座便器洗手盆南苑绿洲三期沃尔德房产开发公司开发，共规划有约栋住宅。销售电话，两室两室三室栋多层在售均价约元内屋刮腻子，拉毛水泥地面，厨卫装修，瓷砖到顶但无座便器洗手盆地暖。世纪路南端各物业分析供应市场分析市场供应量较大，产品主要集中为中低品质社区。周边项目在规模景观配套工程进度知名度等各方面均各具有定优势，同时户型设计中存在空间利用不充分客厅餐厅采光等问题。适用于自住需求的平米室两室，平米两室三室平米三室是目前住宅的主力供应及需求户型。周边项目相关配套设施如会所活动场地等较少，不能满足社。
6、受的特点，能满足其社交和居住的“品味”，在定程度上彰显其身份和地位。只有明白项目的客户他们的喜好需求，我们才有可能做出他们所需要的产品才能在营销中做出引导只有经过对项目客户的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。可能到本项目购房的客户特征总结大部分拥有私家车。生活事业稳定，有很好的经济基础，极强的首付能力。城市新兴中产阶级。喜爱临水人居。追求生活情调和生活品味。专注住宅的投资增值。地块定位及开发建议项目开发需要考虑的问题点拥有套自己的奢侈的有品味的生活住宅，享乐人生，享乐生活，是金字塔尖目标群共性的东西。但如何在建筑规划产品设计上附着这种“享乐生活”的东西这需要有个好的规划设计。而这种品味，这种格调，这种档次是个小圈子所欣赏的，还是在金字塔尖内更大的消。
7、地亩规划户数户规划用地亩规划住宅建筑面积万平米本片区包括小徐村孙家村苏村小田村南家村个村。房石片区现状人口人现状户数户现状用地亩规划户数户规划用地亩规划住宅建筑面积万平米本片区包括唐家村石家村个村。昌国路片区现状人口人现状户数户现状用地亩规划户数户规划用地亩规划住宅建筑面积万平米本片区包括义集村河崖头村张冉村个村。付家镇规划小结确定以傅家镇中心及周边区域为大片去城市发展的核心，带动四个片区整体发展。以快速实现城市化发展社会主义新农村为目的。同时，在将该区域发展成重要城市居住地之外，延昌国路以及世纪路将发展成张店西南重要经济支撑点，以重点发展第三产业为主导，逐步形成具有定特色的区域发展格局。地块分析地块分析该地块占地约亩，以村镇建设道路自然划分为四块。再没有得。
8、到地块具体规划要求的情况下，下分析不设计地块数据型分析部分。分析优势处于张店城区重点发展带上，属新农村改造重点区域。地块附属物较少，基本没有拆迁补偿。地块没有分割，整体性强，利于规划。地块分析劣势紧邻村落，对于产品居住价值认知度提高不利。周边居民以农业人口居多，人文景造重点区域。地块附属物较少，基本没有拆迁补偿。地块没有分割，整体性强，利于规划。地块分析劣势紧邻村落，对于产品居住价值认知度提高不利。周边居民以农业人口居多，人文景观难以保证，社区档次受到负面影响。周边城市化发展受约束，短期内区域配套不完善。周边道路以村镇建设道路为主，交通环境不理想。机会新农村改造成熟经验引导，未来前景可观。区域开发处于起步时期，地块选择和价格相对宽松。地块分析威胁目前该区域楼。
9、售情况交房标准盛世康城期山东安沃达置业有限公司，期开发总建筑面积约为万平米，后续供应万平米。售楼电话多层产品梯两户，小高层梯三户未定共幢，其中小高层二幢，公寓二幢，十五幢多层住宅，余套。均价元纯毛坯交房，厨卫不装瓷砖墙砖，不安装座便器与洗手盆。销售人员称，此乃迎合市场需求，购房者将交房时设施破坏掉，另行装修齐盛花园二期淄博齐盛置业有限公司开发，总占地万平米，共规划有栋住宅。售楼电话两室户型为主栋多层，余套，沿街商铺只租不售，平米上下三层，万年均价元期纯毛坯二期为增强竞争力，厨卫墙砖到顶铺瓷砖有可能安装便盆与洗手盆尚未完全确定，地暖，泉山小区四期村里进行开发建设，共规划有栋住宅楼，北区栋南区栋。电话栋多层在售房源均价元。水泥地面，无门，厨卫墙砖到顶铺瓷砖，但不。
10、区居民生活需要。供应市场分析启示中高端低密度产品存在市场空白。产品的差异性，如退台洋房等以及高层产品存在市场空白。城市规划和发展新农村改造为地块带来发展契机。产品同质化设计理念的落后以及户型配比的断档均为该地块开发创造了差异化机遇。地块客群的模糊性，加大了对产品营销的难度，对于产品的去化有定的制约。付家镇规划付家镇地处张店城区西南，世纪路以西，西十路以东，昌国路以南区域。根据淄博市政府出台的“十五”城市发展规划提出，加快推进中心城区与周边区域的融合互动发展，东西带和南北带相交叉的布局大力展开，在农村实施农民向城镇集中的发展计划，重点围绕中心镇实施合村并居，在城市近郊重点经济带沿线及其他具备条件的中心镇形成整建制城镇化发展区域。付家镇作为张店城区西南重镇，属于。
11、人的共性！为此，我们认为本项目的运作将是个资源整合的运作。地块定位及开发建议本项目可以作为期开发完毕，大体需要整合的资源如下建筑规划设计公司园林环境艺术设计公司建筑公司物业管理公司营销策划公司模型制作公司室内装饰公司影视制作公司网站制作公司地块定位及开发建议开发项目参考地块定位及开发建议物业类别住宅双拼别墅联排别墅高层住宅项目特色复合地产物业中海物业管理有限公司济南分公司物业费高层元平米月，别墅元平米月建筑面积万平方米占地面积万平方米绿化率容积率暖气市政集中供暖停车位别墅部分大于土地使用年限年开发项目参考地块定位及开发建议物业类别住宅双拼别墅联排别墅高层住宅项目特色复合地产物业中海物业管理有限公司济南分公司总建筑面积约万平米，社区容积率仅为，绿化率达。中海•。
12、盘品质普遍品质较差，对于属地观念引导有很大影响。目前该区域楼盘供应几近饱和状态。片区改造的速度，特别是市政配套的完善，成为影响地块价值的潜在威胁。地块分析总体而言，本案优势和劣势交互存在。关键如何充分利用潜在机会点，规避弱化威胁。需要充分利用项目企划包装注重营销策略的运用。充分挖掘项目本身的潜在价值，取得市场竞争的优势。地块分析地块定位及开发建议地块定位及开发建议地块整体定位根据前面的市场分析项目分析以及片区的“生态环境”，对本地块的整体定位为，可建设为张店高尚低密度人文住区打造个国际的人文的浪漫的自由的优美的享乐生活住区高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。地块定位及开发建议地块物业定位根据前面的市场分析启示，对本地块的物业整体定位为张店首席城市别墅。
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山东淄博张店区付家镇地块投资可行性初步分析报告_55PPT