城区的城市吸引力及凝聚力将成为政府的重要工作之。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台近年城市居民居住状况自年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至年人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是年滨州平方米的城镇居民人均居住面积，与山东省平方米的平均水平相比，仍有较大的提升空间。人均居住面积年份三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台二滨州市经济发展状况近年国民经济发展分析至年，是滨州经济社会发展最快最好的时期，也是滨州初步告别欠发达进入山东省第二方阵的重大历史转折时期。国民经济持续发展，综合实力不断增强历年国民生产总值情况单位万元时间年年年年年国民生产总值第产业第二产业第三产业年，全市实现生产总值亿元，比年增加亿元。从图表可以看出近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业与第三产业发展迅速，对的贡献程度提高，产业结构日趋合理。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台近五年，滨州国民经济发展迅速，经济增长速度发展平稳，增速分别为和，年均增长，高于全省同期平均增速个百分点。增幅在全省各市排序由年的第位上升至年的第位。年国民生产总值发展趋势三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台工业建设快速发展，工业化进程稳步加快年工业生产总值情况时间年年年年国民生产总值万元工业生产总值万元工业生产总值的比例近五年滨州市工业生产高速增长，全市大力实施工业兴市战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力保障，并给滨州市房地产的发展创造了良好基础。税收收入大幅提高，地方财政收入快速增长滨州市全市实现国税收入由年的亿元提高到年的亿元，从全省第位上升到第位，占全省的比重达到，提高了个百分点。地税收入也由年的亿元提高到元，累计增长，年均增幅达，有力支持了滨州经济的快速发展。全市实现地方财政收入由年的亿元提高到年的亿元，从全省第位上升到第位，占全省的比重达到，提高了个百分点，四年累计增长，年均增长。人均地方财政收入由元提高到元。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台固定资产投资增长迅速，房地产投资比例下降年完成全社会固定资产投资亿元，比年增加亿元，十五间增幅分别为和，年均增长。而固定资产投资中，房地产投资的比例逐年下降，说明过去几年滨州市全市的房地产投资还未出现热潮，滨州房地产投资具有较大的提升空间。随着经济的发展，城市发展进程不断推进，在未来几年内，滨州市房地产将得到较大的发展。年份固定资产投资亿元房地产投资亿元房地产投资比例固定资产投资额发展状况固定资产投资额发展状况三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台社会消费品零售总额逐年提高，消费品市场稳定增长年，滨州市全市实现社会消费品零售总额首次突破亿元，达到亿元，比上年增长，比年增加亿元，四年平均增长。批发零售贸易业餐饮业及其它行业的零售额也保持了稳定的发展速度。年，批发零售贸易业年均增长，餐饮业零售额年均增长，其它行业的零售额年均增长。社会消费品零售总额万元三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台人均收支指标变化分析人均收入逐年提高，消费潜力增强近几年滨州城市居民收支状况年份人均可支配收入人均消费性支出近年来，滨州居民年可支配收入逐年提高，年首次突破万元大关，人民生活水平大幅提高，消费潜力逐渐增强。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台人均居住消费支出发展快速在年之前，滨州人民在居住项目的消费直较为稳定。直到年后，方面由于经济的发展，人民生活水平的提高，人民对居住消费也开始提升另方面，滨州城市西移的发展战略取得了较大的成效，同时带动了当地房地产的迅速发展，房地产市场潜在需求被激活，促进了人们对居住性消费的增加。因此，在年滨州市人均居住消费支出迅速增长，而且，在今后员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台开发区区域代表楼盘明日星城第五大道等。区域特征区域楼盘品质均比较低，主要面向开发区的工薪阶层，价位均比较低。价格范围住宅元平方米主要客源开发区魏棉活塞等大企业的工薪阶层。产品状况住宅供给以平方米的两室两厅平方米左右的三室两厅为主。销售状况开发区集中了大量滨州市企业工薪阶层，且目前市场在售楼盘不多，目前在售几个楼盘主要面向开发区几个工业企业职工进行团购，价位较低，因此消化速度均比较快。区域市场总结目前滨州市在售楼盘除了至尊门第曾在规划设计上首开先河有所创新外，其它楼盘品质均比较般，产品同质化严重。楼盘的档次多依赖于项目的地段与景观，而新区的地段比老区更具有塑造高档楼盘的条件与优势。总体上，市场消化状况较可观，反应了市场较高的需求潜力。中低档住宅的小户型消化速度较快，而大户型则销售缓慢，较多楼盘像瑄嘉名都望海花园等已开始在后期调整产品。而中高档住宅例如至尊门第中海豪庭的大户型销售较为可观，甚至出现供不应给的现象。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三滨州房地产市场发展预测滨州作为三线城市，房地产发展起步较晚，发展水平不高，以自住型为主的需求市场显得较为稳定，在宏观调控频繁的环境下，滨州房地产需求市场所受影响较小，而供给市场将会有定的变化，未来年市场将呈以下几点发展趋势市场仍以住宅为主，商业投资比例提高，办公市场发展缓慢未来较长的段时间，住宅仍将是滨州房地产市场的主体。而随着滨州旧城改造，以渤海国际国贸新天地为代表的商业项目将促进滨州商业业态与商圈结构的变化，引领滨州商业新轮发展里程。同时滨州新区的商业也将开始发展，以搁置已久的现代城购物广场及刚入市的时代生活广场为代表，另外银座渤海十路与沃尔玛新立河东路也将加入，滨州的商业发展将走向个新的高峰。而未来滨州的办公楼市场发展将仍然缓慢，主要原因是滨州当地非工业企业数量不多，且大多数企业对办公场所要求不高，导致办公市场较难得到发展。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台住房供给迅速增长，未来市场竞争激烈从右侧年滨州商品房施工面积与竣工面积对照表可以看出，年施工面积与竣工面积直处于较平衡的发展状态。直到年后，施工面积突增，而竣工面积却未有上涨，此大量未完工商品房在今后年内将投放入市。另外，由于宏观调控执行力度的加强，滨州新区将会有较多已经审批的地块开始动工建设，并且入市，未来市场供给量将迅速上涨，市场竞争显得愈加激烈。中端市场竞争激烈，高端市场供给量少据通过对未来供给项目最可能面向的市场层次进行预测见下表，可以看出，最近年内滨州市在老区北部新区南部将有多个超大规模住宅区入市。这些楼盘地段均较偏远中心，价位中低，未来将集中放量，对滨州整体市场将产生较大的影响。而另面，滨州目前的高档住宅供应量仍然不多。施工面积竣工面积三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台项目名称位置市场层次中海城中海北侧高档中海金都别墅中海西北侧高档海上世界花园中海南岸高档金和房产地块黄河五路南渤海十八路西中高档中海学苑西南角地块黄河十二路北，渤海十六路东中高档新城广场花园小区二期高层黄河二路北，渤海十六路东中高档益动置业地块黄河五路北，渤海九路西中高档金座豪庭黄河四路北，渤海六路西中高档城市枫景黄河二路北，渤海十七路西中档黄至黄二，渤五至渤六旧城改造地块黄河二路南，渤海五路西中档万鑫时代新城黄河二路南，渤海八路西侧中档时间瑄嘉名都东区黄河十路北，渤海七路东中档麒麟阁黄河十二路，渤海十路东中档黄河五路城中村改造地块黄河五路南，渤海十二路东中档现代城后期地块黄河二路南，渤海十八路东中档山柳杜开发地块黄河四路以南渤海十六路西中档水岸豪庭长江路北，渤海十八路西低档二十里堡黄河十路八，渤海九路西低档三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台高端楼盘将集中在中海区域，并以别墅为主由上表可以看出，滨州高端市场供给将集中在中海区域，以中海城中海金都别墅为代表，产品以别墅为主。市场需求增长稳定，但消化力仍然有限从近几年住宅销售面积的发展趋势看，滨州市场需求增长稳定，预计年消化量可突破万平方米。而根据滨州近期城市规划目标，今后三年平均每年将增加万非农业人口，合计每年将增加约万套住房需求，需求面积至少万平方米以上，可见滨州实现近期规划目标的难度较大，未来市场供过于求的形势较为明显，市场消化压力较大。近几年住宅销售面积发展趋势三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台中小面积户型供需比例增加从目前市场在售楼盘的销售情况看，除了个别高档楼盘大面积户型的销售状况较好外例如至尊门第，大部分中高档低档楼盘大面积户型的销售直缓慢例如盛世春秋瑄嘉名都期现代城等。望海花园瑄嘉名都等项目在其后期的开发中，也开始设计迎合市场需求小面积户型，加之政策规定，未来小面积户型供给比例将突增。而随着滨州市家庭结构的变化，住房需求也开始慢慢发生变化，未来市场中小面积户型将受到广大消费者青睐，需求比例将逐渐提高。中小面积户形将成为未来市场的主流，而大户型面积则将显得稀少。房价将平稳上涨，幅度不会太大在全国宏观调控的形势下，滨州房地产市场则刚刚开始迈进快速发展轨道，随着城市化进程和滨州规划人口的迅速增加，滨州今后段时间内，房地产市场快速发展的趋势是不可阻挡的。小高层住宅产品的开始被市场接受具有各种社区配套和园林景观的相对大盘出现楼盘品质逐渐提高，滨州房地产市