消费欲望。年至年城镇居民存款余额累计增长，达到亿元，人均存款余额元。与年至年城镇居民可支配收入增长率相比，存款余额增长率较高，表明居民潜在消费力强，消费观念有保守面。从社会消费品零售总额居民消费支出和居民储蓄余额的增长趋势，可以看出，益阳居民具有较强的消费能力消费欲望增长快速。但其消费也具有保守面，消费能力挖掘空间很大。小结益阳综合经济实力明显增强，处于高速发展期，城市建设也进入快车道。但总体而言其经济在“长株潭城市圈”中属于较为落后。“长株潭城市圈”的发展将给益阳的经济建设和城市建设带来长时间的高速发展机遇，城市空间的扩大，城市人口规模的扩展，将加大对房地产的需求，给房地产行业带来发展空间巨大。益阳城市定位为“生态旅游休闲中心”，其产业结构中，以第三产业为主导，是个以居住消费旅游休闲为主要导向的城市，宜居宜商。与全国平均水平相比，益阳城镇居民可支配收入的承受本市房价能力相对较强。表明益阳居民具备承受目前房价水平乃至略高于现在的房价水平。也佐证了益阳房地产市场目前还处于较低水平，无泡沫。从社会消费品零售总额居民消费支出和居民储蓄余额的增长趋势，可以看出，益阳居民具有较强的消费能力消费欲望增长快速。但其消费也具有保守面，消费能力挖掘空间很大。二项目概况宗地位置地块形状狭长不规则对项目的发展会有定程度影响，需要用创新的规划来化弱势为强势。•宗地位于益阳市赫山区益阳大道与大桃北路交汇处沿大桃北路西侧约长，沿益阳大道约的狭长不规则地块。•地块约计亩地块所处区位特殊，双重个性，双重资源，发展价值优越。•宗地区域属于中心板块赫山区，而其毗邻高新板块朝阳开发区，同时具备双板块的优势。•商业板块上，处于桃花仑商业中心与梓山商务中心。同时享有城市级商业与商务双中心。资阳板块中心板块高新板块本案桃花仑商业中心梓山商务中心•宗地东临大桃北路，市次干道，西邻居住区靠近益阳大道侧为底商的居住楼，其余为大部分皆为农村自建房，南面益阳大道，市主干道，北接秀峰中路，市次干道。东侧大桃北路南面益阳大道宗地现状•宗地南侧端靠近为益阳大道为已经拆迁掉的原居民自建房，正在清理建筑垃圾，有突起约左右的山丘•宗地中间有汽车保洁店等两栋建筑•靠近秀峰中路端为荒芜的农地占宗地面积以上周边环境•宗地无可利用自然景观资源•宗地西边和北边面为较为老的建筑，部分甚至为农村自建房，较为破旧，短期内会对本案物业发展起到定程度负面影响•宗地东边为近期开发的商品住宅社区桂苑，临街面全部为商铺，靠近益阳大道秀峰中路的两侧商铺已基本完成招商，中间空臵商铺较多。以及待建的电业局大楼。对本项目发展具有利好面也有竞争面。•宗地南面为欧式建筑的世纪金源广场五洲等。东侧桂苑东侧待建电业局大楼宗地西边自建房交通状况宗地所处地理位臵优越，区域交通网络发达，出入方便•宗地位于益阳大道桃花仑路龙洲路和康富路合围区域。由与为主动脉，大桃路秀峰路等织成的发达交通网，市内市外出入皆非常方便•距离汽车北站路程•距离火车站仅路程•距离长常高速公路入口仅路程本案周边配套各项市政配套超前规划，区域繁荣便利，购物休闲娱乐教育金融医疗配套齐全。•周边金融机构建设银行中国银行农业银行工商银行•周边酒店宾馆及写字楼华天五洲新蓝天京天等高档酒店宾馆写字楼均位于周边•周边学校市示范幼儿园中英双语幼儿园桃花仑小学朝阳国际实验学校海棠中学益阳电大湖南城市学院等项目西侧湖南大学教育实习基地项目以西罗马国际大酒店中国银行大楼项目对面五洲大酒店海棠中学项目周边益阳通信中专•周边商场康富超市步步高新佳数码广场时代广场金凯盛地下商场福中福家装中心益阳步行街与沃尔玛较远，步行约分钟等•周边政府单位市地税局市审计局市规划局市国土资源局市林业局市气象局市公安局邮政储蓄益阳广电益阳日报人力资源市场等步步高及金凯盛地下商场新佳数码广场时代广场福中福国际城人力资源市场市公安局市公安局市日报社市审计局康富超市•周边医疗场所市中心医院市第四人民医院等•周边大型文化娱乐休闲场所梓山湖奥林匹克公园益阳书城博物馆益阳大剧院等•其他市场餐饮娱乐休闲通讯等中国移动健身俱乐部特色中西餐厅毛家饭店保健按摩等。项目临街西餐厅项目东北角罗马大帝项目东侧商铺毛家饭店东侧大桃路集贸市场健身俱乐部梓山湖博物馆奥林匹克公园初步控规•项目占地约计亩•总建筑面积万容积率•用地性质商住•物业类型商品房商业小结双重个性双重资源交通便捷配套齐全，发展价值优越•项目务会议，国四条。要增加普通商品住房的有效供给。要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。要加强市场监管。要继续大规模推进保障性安居工程建设。加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨势头年月日，财政部国土资源部央行监察部等五部委公布关于进步加强土地出让收支管理的通知财综„‟号，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过年。提高土地出让金首付至五成，遏制企业拿地和地方政府“土地财政”•人民银行月来首调准备金率，年货币政策或将再次紧缩最新准备金率从年月日起，上调大型金融机构存款准备金率个百分点上调存款准备金率可次性冻结资金约亿元•年国十条国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知月日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，涉及五个方面，共计条。加快中低价位中小套型普通商品住房建设。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。加大差别化信贷政策执行力度。继续实施差别化的住房税收政策。加强房地产信贷风险管理。继续整顿房地产市场秩序。进步加强土地供应管理和商品房销售管理。加强市场监测。力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭住房问题。⑩中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。进步健全和落实稳定房地产市场解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市县人民政府抓落实的工作责任制。国四条的延伸，加强房地产市场管理，通过差异化信贷税收政策和加大保障性住房建设来改善房地产供应结构。•多个线城市银行暂缓个人房贷发放年月份的最后周时间，南京杭州福州等几个线城市都有多家银行中行工行交行暂停个人房贷发放，理由是当月贷款额度早已用完。月前两周新增信贷已超过万亿元。有的银行虽然表示仍然接受申请，但是贷款发放时间延长。央行提前加息预期增强。•南宁取消商品房预售制年月日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。月日该市的商品房成交量仅为套，与之前单日平均交易量多套相比，下滑近。开发商资金成本压力变大，最终会转嫁给消费者，加之市场供应量骤减，短期内会推高房价。长期来看，可能会是房地产行业个发展方向，实力资金技术薄弱的企业将被淘汰出市场。•保险资金不得直接投资房地产年月日保监会表示，保险资金不允许投资居民住宅商业地产和房地产开发。短期利空，保险资金可通过渠道间接投资。风险评估•政策法规风险年末岁初，密切的调控政策出台，预示着新轮的政策周期即将来临，年益阳房地产市场的变数也为之加大。紧接着国务院层面，央行银监会住建部国土局以及地方政府层面出台的些政策的落实，如土地出让金首付提高囤地通报处理差别化信贷管理，对于投资性购房抑制打击炒房税收市场监管捂盘的政策，对二套房大户型等进行收紧，对异地购房进行限制等。根据岁末多个房地产相关会议的基调，预计未来，短期投资心理预期也将缩紧，自住购买者也将更多持币观望的心理，开发商也将面临较大的资金压力。•拿地风险该宗地土地出让方式带来的风险略风险应对•政策法规风险对项目整个运营期的资金流可能出现的风险做出预案及时了解政策动向，必要时，调整项目营销节奏熟悉了解益阳政府部门的办事效率风格习惯等，对报批报建规费收取区级税收减免等方面的程序规定和执行力度情况•拿地风险略四市场分析全国房地产市场分析年初市场低迷救市政策不断表现房价持续下滑购房入户各类补贴等大幅降低资本金比例年政策效应显现年初货币流动性大幅提升房地产市场骤然发力年年中成交量及价格双双飙升表现土地市场闻风而动土地供应加大拿地热情高涨地王频现表现行政调控年年底打击囤地严格执行容积率指标持续到年底房价持续近个月的飙升年年底年年底楼市土地市场双双收高楼市成交量和成交价格均创新高地王频现加强市场监管，稳定市场预期遏制部分城市房价过快上涨的势头遏制囤地炒地土地出让首付款不低于稳定目前的房价水平未来房地产开发完成情况•年，全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长。增速回落。其中，商品住宅完成投资亿元，增长，占房地产开发投资的比重为。房地产开发投资额增速继续回落，比年降低个百分点，商品住宅投资回落速度更快，比年降低个百分点。伴随整体经济形势和国家房地产政策导向，房地产整体投资减缓。商品住宅投资预期弱于商业和办公楼，开发商降低了住宅的开发力度。•年，预计全国住宅施工面积和新开工面积达到亿亿，分别同比增长和，住宅竣工面积亿，增长。年住宅施工开工竣工面积情况年年年年年住宅施工面积住宅新开工面积住宅竣工面积亿住宅开工施工竣工面积均保持稳步增长。•年，全国房地产开发企业完成土地购臵面积万，比上年下降完成土地开发面积万，下降。土地购置情况房地产销售状况•历年商品房销售呈现逐年上涨的趋势除年受政策及金融危机影响外，其中年全国商品房销售面积达万，比年高出，比年高峰期时高出销售金额达亿元，比年高出，比年高出同时，年全年商品房销售均价达到元，与年相比上涨，增速过