建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范福州市国民经济与社会发展十五规划开发商提供的其他有关材料。

研究范围本可行性研究报告的研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模工程设计公用工程环境保护节能与节水劳动安全卫生和消防项目招标组织工程进度安排投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

第二章项目市场分析宏观环境分析福州市位于中国东南沿海福建省东部，东经北纬之间，与台湾隔海相望。

福州市为福建省省会，现辖鼓楼台江仓山晋安马尾五个市辖区，福清长乐二个县级市，闽侯连江闽清罗源永泰平潭六个县。

总面积万平方公里，其中城区规划面积平方公里，至年底建成区范围面积平方公里。

现有常住总人口万人，其中市区人口万人。

福州市经济发展状况年福州市生产总值达亿元，同比增长。

全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。

社会消费品零售总额达亿元，同比增长。

人均可支配收入达元，同比增长。

经济的稳定增长，促进了财政的增收。

全市完成财政总收入不含基金亿元，增长，地方级财政收入亿元，增长，财政般预算支出亿元，增长。

省市重点项目及重大项目高速增长。

温福福厦高速铁路已建成通车。

福永高速公路福泉高速公路福州段扩建工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线林浦大桥螺洲大桥乌龙江大桥改扩建工程，罗源湾万吨级码头建设工程等项目陆续开工建设，拉动了投资的快速增长。

全年城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素，实际增长农民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。

全市居民消费价格指数下降。

年全市工业经济运行逐月回升，总体上呈现出较为稳健的增长势头，项工业新增长点项目新增产值亿元，南北两翼对工业增长贡献率为，戴姆勒汽车德盛镍合金等项重大工业项目建成投产。

全市完成全部工业总产值亿元，增长，其中规模以上工业总产值亿元，增长实现全部工业增加值亿元，增长，其中规模以上工业增加值亿元，增长。

在外需回暖政策显效价格回升等因素影响下，外贸进出口降幅从年初到年末呈收窄趋势。

全市实现进出口总值亿美元，下降，其中出口总值亿美元，下降。

从出口主体看，外资企业出口达亿美元，内资企业出口达亿美元，分别比上年下降和。

从出口产品看，高新技术产品出口达亿美元，机电产品出口达亿美元，分别下降和。

全市新批外商投资企业项，实现合同外资金额亿美元，下降实际利用外资按验资口径亿美元，增长。

全市对台贸易额达亿美元，下降，新批台资项目项。

年末，福州全市常住总人口万人，其中市区常住总人口万人。

全市户籍总人口万人，其中市区户籍总人口万人。

在福州个主要城区中，鼓楼区和仓山区为人口集中分布区域。

从年至今，福州人均可支配收入均保持较高的增速，年，达到元，增幅为。

，居民的消费潜力很大。

近几年，福州持续高速增长，年人均接近万元，房地产市场已进入快速发展期作为大陆对台开放窗口城市，目前也已经形成初步的现代产业体系由侨胞当地私营企业主企事业单位及周边邻近区域投资客等构成的消费群体，收入水平较高。

可以看出，福州经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显。

年福州国民经济总值达到亿，据统计，年福州多项经济指标增幅超过，说明福州经济正步入个快速发展时期。

福州经济整体运行良好，给该项目达到预期目标提供了有利平台。

福州市相关规划福州市十五发展规划目标十五期间，福州要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕建设海峡西岸经济区做强做大省会中心城市，努力开创社会主义经济建设政治建设文化建设社会建设的新局面。

奋斗目标围绕比全省提前年实现全面建设小康社会率先基本实现现代化的总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。

主要目标是经济发展方面，在优化结构提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值人均地区生产总值均比全省提前实现翻番，年均经济增长速度比全省平均水平高个百分点，年地区生产总值达到亿元，人均地区生产总值达元以上。

省会中心城市经济竞争力明显增强，现代化综合性基础设施体系和更具活力开放型经济新格局基本形成，综合实力保持全省领先地位。

社会发展方面，巩固提高九年义务教育，基本普及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市完善基于产业集群的区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育批拥有自主知识产权的知名品牌，提高区域核心竞争力，基本建成科技强市就业总量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民收入水平和生活质量明显提高，环境卫生文化等方面条件显著改善公共服务体系公共安全体系和各种应急措施体系进步完善，民主法制建设和精神文明建设成效显著，社会治安秩序更加安定稳定，基本形成平安福州。

经过努力，尽关闭，同时开启多叶排烟口排烟。

公共卫生间地下各设备站房均设置机械通风系统。

强电工程设计依据供配电系统设计规范及以下变电所设计规范变电所设计规范高压配电装置设计规范低压配电设计规范通用用电设备配电设计规范民用建筑电气设计规范电力工程电缆设计规范建筑设计防火规范建筑物防雷设计规范建筑照明设计标准高层民用建筑设计防火规范高低压变配电系统供电方案该项目拟设高压开关站开闭站，电源为两路电缆埋地引入。

设若干处变电所，变电所电源均引自高压开关站开闭站。

变电所出线采用电缆，供给各建筑用电。

主要负荷分级监控中心经营管理用计算机电源为级负荷中特别重要负荷。

消防设备电源应急照明及疏散指示标志商业营业厅照明航空障碍灯等为级负荷主要通道的照明生活泵污水泵客梯扶梯电力厨房部分电力等为二级负荷，其余为三级负荷。

高低压供电系统该项目在地下层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供电的配电变压器和为全楼的消防用电及般动力照明负荷供电的配电变压器。

变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。

采用电磁操作。

断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。

计量在每路进线设置总计量装置，商业按使用功能及区域划分单独设置计量表。

用电负荷该项目用电负荷约为。

电力系统生活泵电梯等采用放射式供电。

为保证主要负荷供电，对重要负荷如消防用电设备消防水泵排烟风机加压风机消防电梯等信息网络设备消防中心等均采用双路专用电缆供电，并在最末级配电箱处设双电源自动切换装置。

变电所至各单体建筑供电电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。

照明光源及灯具采用高效节能寿命长的光源，包括管径的三基色直管荧光灯紧凑型荧光灯金属卤化物灯，显色指数。

商场商铺营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合上述要求。

监控中心办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯车库设备用房采用控照型荧光灯。

楼梯间及前室消防电梯间及前室走道地下车库变电所柴油发电机房消防控制室消防泵房防排烟机房餐厅茶楼营业厅影院等处设应急照明出口处设安全出口标志灯在疏散走道设应急照明及疏散指示标志灯车库设疏散指示标志灯以上照明灯具采用集中蓄电池应急电源柜供电。

立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的形式突出顶部造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广告照明电源箱。

高层建筑屋顶设置航空障碍灯，水平间距不超过米，并采用自动通断其电源的光敏控制装置。

弱电和智能化设计工程电信系统该项目采用语音信号数字信号的综合布线系统，利用综合布线系统建立高速大容量的信息传送平台，为用户提供语音数据图像多媒体信息等各种信息的高速传输通道。

该项目拟设处电信专用交接设备间，两个地块各处，电信模块局根据电信规划要求设置，各单体建筑内地下层设弱电间，放置电信机柜，垂直干线采用电缆桥架敷设，各户根芯类线入户，电信插座根据需要设置。

有线电视系统普通电视信号由室外有线电视网引来，最高建筑屋顶设卫星天线，接收卫星信号，卫星天线数量及接收节目内容需与甲方确定。

有线电视系统采用邻频传输，用户电平要求，图像清晰度应在四级以上。

小区内设电视光端机房，楼内采用分支分配系统。

户内设电视分配器箱，电视插座根据需要设置。

保安监控系统该项目设保安控制室，内设矩阵主机监视器等。

在地下车库入口电梯轿箱等处设置摄像机，小区出入口及主要道路活动场地处设置摄像机。

停车场管理系统该项目地下车库设停车场管理系统，可采用非接触式卡识别或影像全鉴别系统，系统应具备以下功能自动计费及收费显示出入栅门自动控制异常情况报警当火灾发生时自动打开出入栅门。

消防系统电气消防系统包括火灾自动报警系统消防联动控制系统消防事故广播系统消防直通电话系统电梯运行监视控制系统。

该项目设消防控制室，消防控制室与保安控制室联合设置，消防控制室对所有建筑的消火栓自动喷洒灭火系统防烟系统以及般照明及动力电源实行监视和控制。

该项目形成统的电气消防系统。

弱电线路小区内弱电干线即弱电机房至各楼弱电间线路，包括电信线路有线电视线路保安系统线路消防系统线路等，在地下车库内沿弱电线槽敷设。

防雷该建筑群属于二类防雷建筑物，接保护地采用系统。

接地装置采用强弱电联合接地，接地电阻小于等于欧。

建筑物做总等电位联结和卫生间附助等电位联结。

电梯的外露可导电部分桥架均做好接地。

各种弱电设备设专用接地线。

变电室的高低压柜用的镀锌扁钢做好接地。

每栋建筑在电源进线处设浪涌保护器，以防止雷电波引入。

燃气工程气源由市政燃气管网供给。

管材使用无缝钢管，管道敷设采用直埋方式，加强防腐。

燃气由市政管网供应。

第七章环境保护项目环境影响分析该项目的环境影响包括建设期和经营期的环境影响两个方面。

其中，项目经营期的环境影响包括水环境影响大气环境影响固