放亲和的生活氛围。依据地势地貌，在保留原有历史人文景观的基础上在规划上采用国际流行的街区理念，拥有退台设计异域主题风情园区平方米下沉式广场米宽城市绿肺长廊社区主入口叠水等园林景观设计沿用新古典主义建筑风格及段式立面处理，外观厚重典雅。分析优势第，项目的拿地成本较低。宣城市北门旧城的改造项目是个庞大的系统工程，采取“毛地出让，净地交付”，即由政府负责在年月日土地成交后个月内完成地块范围的房屋拆迁工作，将净地交于竞得人万安置业集团公司开发建设，征地拆迁及安置的费用经核定后由竞得人万安置业集团公司全额支付，并承担部分道路及公共设施的建设，故整个项目的拿地成本较低，摊到“二期项目”的商品住宅上的土地成本也就较低。第二，万安的品牌优势。由四家股东在与年月日在宣城市以亿元人民币注册成立的家集房地产开发销售以及物业经营管理于体的大型企业集团，开发资质为二级，拥有各类专业技术人员百多名，大学本科以上学历的员工占百分之以上。其中两股东是注册地在省会的联合企业集团，拥有的多家分公司遍及安徽省包括省会城市在内的十多个省辖市，还拥有土地储备开发面积达多万方米，现开发面积已达五百多万平方，累计实现销售收入达两百多亿，上缴国家税收达三十多个亿，业绩居邓伟房地产开发项目的营销策略研究安徽省地产界前列，享有较高信誉与美誉度。第三，道路体系成熟，交通便捷。在老城区的北门东临宛溪河，南近市小市中医院和开元小区拥有及路四条公交线路。期的安居房及廉租房项目在月底前已全部交付使用，与二期相互连接的道路及交通也已配套使用。第四，地块较为平整。宣城市整个城市处于丘陵上，地势高高低低，而“二期项目”所处的地块十分平整，对于开发商前期的“四通平”相对比较便利。第五，周边配套比较完善。两所小学及两所中学及中等职业技术学院就在小区附近，各家银行邮局及三所综合医院也不远。劣势第，该项目所在的北门地块区域认知度及美誉度较差。北门在未改造之前，随着宣城市城市化建设的不断加快，其原有的各项功能远远跟不上城市快速发展的步伐，成为脏乱差的代言地，且危房连片。第二，地块东可倚重的宣城市的母亲河宛溪河还处在疏浚及改在中。因宛溪河的存在，该项目很可能成为宣城市不可多得的亲水住宅，但宛溪河怎样改造何时改造完改造能否与该项目相匹配值得研究。第三，与宣城市其它项目相比，该二期项目的定位与期有定的不同，两者的客户如何区别及协调。第四，该项目的营销人员很多是第次上岗或转行从事房产营销业务，专业素质上有定的欠缺。机会第，随着宣城市经济的不断发展，宣城市市区连续的开发及建设，其环境质量及市场形象能得以很大的改善。第二，根据前期的宣城市消费者需求的市场调查报告，该市有着大量改善型居住及自住的刚性需求。第三，由于宣城市房地产市场的产品相对比较单，其整体的市场现状对产品的塑造及规划有很大的提升空间。邓伟房地产开发项目的营销策略研究第四，宣城市房地产市场几乎没有专业的营销代理公司，故区域的营销水平较低，由很大的改善空间。第五，当前宣城市的客户对商品住宅的认知还不太完善，我们有指导及教育客户的可能性。威胁第，由于前期房地产市场的大量开发及建设，宣城市的城区在接下来的年内房地产项目将巨量上市，将会有激烈的市场竞争。第二，宣城市是否会在限售的二三线城市之内，使得未来政策的不确定性对本项目的操作产生了不可测性，该项目有可能面临市场及价格的双重考验。房地产项目的营销分析营销渠道房地产营销渠道是指开发商将自己开发出来的产品转移到最终消费者手里所采取的途径，般分为直接渠道和间接渠道。直接渠道，是指开发商成立自己的销售公司或销售部，通过自己的营销人员来售卖产品。其优点第是开发商可以对营销过程进行控制，避免因与不合格中间商的合作带来的营销风险第二是开发商可以缩短流通环节，减少流通成本，降低营销费用第三是开发商自己直接面对消费者，可以根据消费者需求的变化快速作出相应决策。而其缺点第是开发商在处于不利的市场环境条件下要独自承担全部风险，不能有效的分散风险第二是开发商占用了公司的部分资源，可能会使资源的分配顾此失彼。间接渠道，是指开发商通过中间商来售卖产品。其优点第是开发商在处于不利的市场环境条件下，可以与中间商共同承担风险，能有效的分散风险第二是可以缓解开发商资源相对不足的矛盾，专心致力于房地产开发，从而以较少的资源开发较多的产品，不断提高开发经营的效益第三是由于中间商的专业化服务，开发商可以加快资金的周转速度，提高资本金的收益率并能树立开发商的专业化服务形象。缺点第是如果中间商不能有效配合开发商，开发商很难获得消费者的有效需求信息，产品可能会滞销，最终会影响开发商的效益第二是中间商会的存在必然会增加经营费用周游西安经贸房地产公司营销渠道研究兰州西北大学，邓伟房地产开发项目的营销策略研究并且由于其较重视短期利润，相对比较短视，不利于开发商树立良好形象。统计宣城市的在售楼盘，绝大数开发商均采取直接渠道。对上文已研究的与房地产项目相类似的东方燕园城东丽都文华城南银桥湾城西盛宇湖畔城北及中雅•东方润园城中五个项目统计，也均采用直接渠道具体到本文研究的房地产项目，该项目的营销渠道也是直接渠道。通过与房地产项目的开发商沟通，他们选择直接渠道有以下理由第，作为开发商的万安置业集团公司是在宣城市是大型的房地产公司，“项目期”“二期项目”“大唐凤凰城”“敬亭春晓”“盛世御景”总占地约亩，总建筑面积万平方米，实力雄厚，在宣城市抑或在安徽省甚至全国都有长远的规划，为更好的实现自己的意志，可不依赖中间商第二，在年月底前已全部交付使用的“期项目”绝大多数是安置房及廉租房，有固定的销售对象或者说几乎不用采取对应的销售策略，考虑到“二期项目”的销售惯性，没必要寻求中间商第三，根据宣城市年上半年住宅房地产的产销售的统计来看，宣城市的房地产市场还处于卖方市场，卖方市场的特点就是需求大于供给。对开发商而言，其开发的产品在项目竣工前基本上都能售完对消费者而言，较关注的是是否能买得到房屋而相对忽视服务的质量。故在卖方市场下，中间商所起的作用不大。本文的意见是房地产项目应该选择专业的营销代理公司来操作第，在专业化分工越来越细的当前，作为宣城市大型的房地产公司的万安置业集团公司应该集中于开发建设领域，让其成为自己的核心竞争力。如果涉及到房地产开发过程中的所有阶段都由开发商自己大包大揽，就会让自己的战线拉的太长而无法专注于个领域，而如果将营销业务外包出去，利用营销代理公司的专业化优势，各取所长优势互补就会取得双赢。第二，尽管“二期项目”的销售时间与“期项目”的交付使用时间相差不远，但由于二期项目绝大多数是高层的纯商品住宅，与期项目的安置房及廉租房等政策性住房有很大的差别，而专业的营销代理公司在纯商品住宅方面会有整套的营销手段，可采取针对性措施来适应消费者的需求。第三，尽管宣城市年上半年住宅房地产还处于卖方市场，但由于先前连续的不断紧缩的调控政策已让宣城市的部分潜在消费者产生的持币观望的心理，而二三线城市的限购政策会否即将在宣城市实行也是个大的未知数，在当前的政策背景下开王仁雷武宁房地产公司营销渠道成员管理研究南京南京理工大学，邓伟房地产开发项目的营销策略研究发商如果与专业的营销代理公司合作，让其承担部分潜在风险不失为明智之选。当然在选择营销代理公司时须注意以下几点第，必须依据房地产项目的产品特质。由于不同的营销代理公司也有自己的擅长与不足之处，有的营销代理公司擅长别墅，有的擅长商住等等，而房地产项目绝大数为高层的纯商品住宅，营销代理公司与房地产项目的相互匹配才能发挥各自优势达到最大效益。第二，必须依据营销代理公司以前的业绩。方面新成立的营销代理公司会由于缺乏经验，房地产项目与之合作必须考虑磨合的风险另方面营销代理公司以前的已有业绩也能反应该公司的代理能力，与较强能力的营销代理公司合作是房地产项目的上策之选。第三，必须依据营销代理公司的专业人员的素质。由于房地产营销代理是个复杂的系统工程，特别对于庞大的房地产项目而言，专业人员的素质及其团队合作精神从基础上影响着房地产项目的营销成败。营销人员激励及薪酬设计机制营销人员背景简介及分析男女性别图营销人员性别结论名营销人员中女男，分成两班分别是人包括男及人包括另男。可知性别配比相对合适。届硕士研究生学位论文学校代码学号房地产开发项目的营销策略研究院系教育中心专业工商管理研究方向现代企业管理与决策姓名邓伟指导教师孙斌艺副教授年月完成华东师范大学学位论文原创性声明郑重声明本人呈交的学位论文，是在华东师范大学攻读硕士博士请勾选学位期间，在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。作者签名日期年月日华东师范大学学位论文著作权使用声明系本人在华东师范大学攻读学位期间在导师指导下完成的硕士博士请勾选学位论文，本论文的研究成果归华东师范大学所有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门和相关机构如国家图书馆中信所和“知网”送交学位论文的印刷版和电子版允许学位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅借阅同意学校将学位论文加入全国博士硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用影印缩印或者其它方式合理复制学位论文。本学位论文属于请勾选经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密”学位论文，于年月日解密，解密后适用上述授权。不保密，适用上述授权。导师签名本人签名日期年月日“涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学位论文需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效，未经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文，均适用上述授权。邓伟硕士学位论文答辩委员会成员名单姓名职称单位备注谢晋宇教授复旦大学管理学院主席冯学钢教授华东师范大学商学院易凌峰副教授华东师范大学商学院摘要众所周知，房地产营销策略是房地产企业营销理念的具体体现是营销战略的具体执行和落实，房地产企业