服务项目具体内容家居维修服务包括修理水管疏通管道等钟点工服务做饭保洁等护理中心服务病人老人护理等托管中心服务幼儿托管老人钟点托管宠物托管等管家服务子女接送代订报刊等为了保证小区正常的生活与安全秩序，必须提供良好的物业服务，而它也是小区整体服务质量的最直接的表现。所以，物业服务也是吸引后续购买者的有效作序。“丹桂园”项目的物业服务主要包括以下五个方面物业服务信息化提高了服务工作的效率在各个关键地方安装闭路电视红外线监控系统可视对讲系统自动消防等监视设备，从而保证小区的安全防火防煤气泄露及紧急求助系统提高服务水平紧急按钮报警系统门磁防盗系统让小区居民没有后顾之忧公共区域人体感应照明开关，照明自动控制充分体现了人性化的服务与业主的日常沟通，不定期组织社区文化服务活动杨杰江阴丹桂园项目全程营销研究第章结论当前我国大部分房地产公司的销售理念仍然比较落后，依然采取传统的营销策略，全程营销尚未得到充分的运用。把全程营销理论应用于房地产业，能够保证项目按计划运作，增强企业竞争优势，增强其管理创新能力，最终促进我国房地产业健康快速平稳发展。全程营销可以分为市场调研市场定位规划设计施工营销策略及后期物业的服务营销等多个阶段。本文以江阴“丹桂园”项目为例，首先论述了国内外房地产营销的传统理论及其所存在的缺点及不足，然后“丹桂园”项目的市场环境进行分析，其中包括宏观环境分析及市场外部环境分析，较为系统地阐述了全程营销的具体运用流程。最后则针对“丹桂园”项目制定出有效的营销方案。通过研究发现，全程营销是房产企业获得竞争优势的法宝。在当前房地产市场激烈竞争的情况下，房产企业特别是中小公司必须重视项目的全程营销，由于房地产项目产品在前期市场调研市场定位规划设计阶段已基本定型，若在销售阶段不能满足客户需求就很难进行功能调整，其产品被淘汰的可能性极大。因此房产企业要树立全程营销观念，在项目开发前期的市场调研市场定位与规划设计阶段就充分了解和研究客户需求，从源头开始把关，使最终生产出来的产品满足客户需求，适销对路。并在销售过程中给及消费者最大限度的便利，才能赢得消费者的认可。只有以客户导向来进行全程营销，才能构建企业核心竞争优势，才能在恶劣的市场环境下生存和发展。市场调研是全程营销的基础。市场调研是全程营销工作的第步，是个非常重要的基础性工作，它能告诉我们该做什么。只有收集大量及时准确的信息，才能减少营销决策的盲目性。其直接关系到后续的产品定位以及市场定位的准确性，进而影响营销决策。能否把握客户的需求价值点，是企业产品成败与否的先头兵。市场调研贯穿整个房地产开发项目之中，不是仅仅停留在项目开发的前期。产品定位是全程营销的核心。产品定位必须以客户为导向，是建立在优秀的市场调研基础之上的。通过对市场的深度了解，客户的需求的深度把握，设计出满足客户需求的产品，可以使后期的市场推广自然而然地变得容易。以客户为导向必须贯穿项目营销全过程。在项目规划设计时，必须充分满足消费者需求，让消费者在房屋建设前就能参与进来在建筑施工过程中也要不定期的邀请消费者到现场监督检查工程质量，让消费者放心在买房交付环节更要提供对贴心的服务，让消费者省心在交付后期要提供房屋的使用手册与保修计划，提供杨杰江阴丹桂园项目全程营销研究优良的物业管理服务，让消费者舒心。本文的不足在于，房地产项目的全程营销应从企业决策拿地开始，而我国的土地供应由政府垄断，往往由于土地指标经济指标政策需要而影响到企业对客户群的选择和产品的定位另外本项目还未上市销售，在理论指导下在实践中的应用尚未经受市场的检验。未来楼市的竞争是产品的竞争服务的竞争，能更准确快速高效地将客户的需求反应到产品上，并能够提供全程客户服务的企业才能保持优势。杨杰江阴丹桂园项目全程营销研究附录附录客户调查问卷自我介绍语您好！我们正在进行项有关江阴房产市场的调查研究，我们非常希望听取您个人的意见，您的意见对我们很重要，耽误您点时间，非常感谢您的配合！郑重承诺我们对您的个人资料绝对保密，不作任何其他商业用途！访问对象姓名访员注意字迹应可辨识访问对象详细住址联系电话访问员承诺我保证本份问卷的各项资料都是由我本人按照公司规定的访问程序进行访问和记录的，绝对真实我知道若发现份作假，本人访问的所有问卷将作废，并需对因此而给公司造成的损失作出赔偿。甄别问卷请问您和您的家人直系亲属是否有在以下单位工作的可多选房地产开发销售中介公司终止访问咨询调查机构公司终止访问政府相关房地产管理部门终止访问以上均没有请问您家庭未来是否有购房需求单选年以内五年以后终止访问至两年不清楚终止访问三至五年请问您家里购买房子时，是如何决定的单选主要是我决定的家人共同参与决定夫妻双方共同决定我基本上不做决定终止访问请问您的实足年龄属于以下哪个年龄段单选岁以下终止访问岁岁岁岁岁岁岁岁以上终止访问出示卡片请问您在该区域内购房的可能性有多大单选可能性很大比较不可能终止访问比较可能绝不可能终止访问正式问卷本卷允许家人参与回答现有居住状况及购房目的出示卡片请您对目前居住状况做个评价，我说出评价因素，请您给出分值。填写分表示很满意，分表示较满意，分表示般，分表示较不满意，分表示很不满意。地理位置小区所处地段小区内部园林景观杨杰江阴丹桂园项目全程营销研究交通条件便利程度户型结构面积空气绿化周边自然环境智能化系统周边人文环境居民素质安全系统购物等生活配套条件工程质量医疗条件开发商品牌实力和信誉教育条件学校物业管理及服务建筑风格外观形象升值空间您目前居住的房屋属性如何单选自己的租借的单位分房父母的其他文字说明目前您家里的常住人口有几位单选个两个三个四个五个及以上目前您家里的常住人口的情况如何单选单身夫妻夫妻加孩子夫妻加老人夫妻老人和孩子其他文字说明您目前居住的房屋面积是平方米建筑面积单选以下以上您本次购房属于以下何种情况单选次置业二次置业三次及以上置业您本次购房的主要目的是什么可多选结婚买房改善居住环境方便孩子上学养老办公商用投资升值出租其他文字说明产品需求及决策因素决策因素出示卡片购房有很多考虑因素，请问您最关注的是哪些因素请按您认为重要的程度依次进行选择。限选三项地理位置交通条件空气绿化周边自然环境周边人文环境购物等生活配套条件医疗条件教育条件建筑风格外观形象小区内部园林景观户型结构智能化系统安全系统工程质量开发商品牌实力和信誉物业管理及服务升值空间价格其他文字说明出示卡片，项目背景介绍请问您对本项目在以下方面的评价如何单选很好较好般较不好很不好小区的地理位置及交通条件小区的整体规模开发商的品牌实力和信誉周边的自然环境空气绿化等杨杰江阴丹桂园项目全程营销研究周边人文环境居民素质周边生活配套购物医疗教育等房屋未来的升值空间户型价格与面积请问您倾向于选择何种户型空间形式单选平层跃层错层不确定请问您计划买房的户型是单选两室厅卫三室两厅卫两室两厅卫三室两厅两卫两室两厅两卫四室两厅两卫三室厅卫其他文字说明请问您计划购买总价为多少的房子访员注意在方框内填写具体数值，同时在备选答案中圈出相应答案总价单价建筑面积万平方米平方米万以下元平方米以下平方米以下万元平方米平方米万元平方米平方米万元平方米平方米万元平方米平方米万元平方米平方米万元平方米平方米以上万以上元平方米以上请问您选择室，室的功能分别是什么面积分别多大访员注意与题户型所选室数相对应，要在上填室的数字，在面积栏填具体面积，在序号栏填序号主卧室书房客人房儿童房老人房其他面积备选答案平方米以内平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米以上请问您选择的厅卫和厨的面积分别是多大访员注意与题户型所选厅数卫数相对应厅卫厨房客厅餐厅公共卫主卧卫平米以内平米以内平米以内平米以内平米以内平米平米平米平米平米届硕士研究生学位论文学校代码学号江阴丹桂园项目全程营销研究院系教育中心专业工商管理研究方向房地产经营姓名杨杰指导教师孙斌艺副教授年月完成华东师范大学学位论文原创性声明郑重声明本人呈交的学位论江阴丹桂园项目全程营销研究，是在华东师范大学攻读硕士博士请勾选学位期间，在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。作者签名日期年月日华东师范大学学位论文著作权使用声明江阴丹桂园项目全程营销研究系本人在华东师范大学攻读学位期间在导师指导下完成的硕士博士请勾选学位论文，本论文的研究成果归华东师范大学所有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门和相关机构如国家图书馆中信所和“知网”送交学位论文的印刷版和电子版允许学位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅借阅同意学校将学位论文加入全国博士硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用影印缩印或者其它方式合理复制学位论文。本学位论文属于请勾选经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密”学位论文，于年月日解密，解密后适用上述授权。不保密，适用上述授权。导师签名本人签名日期年月日“涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学位论文需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效，未经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文，均适用上述授权。杨杰硕士学位论文答辩委员会成员名单姓名职称单位备注骆品亮教授复旦大学主席冯学钢教授华东师范大学易凌峰教授华东师范大学摘要房地产业作为现今国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了不容忽视的巨大贡献。房地产在我国的历史并不长，只有短短二十余年，但是它却以惊人的成长速度发展起来，并成为我国“十五”规划和国民经济长期发展规划的支柱产业。随着中国改革开放的不断深入及社会主义市场经济的不断发展，我国房地产业的竞争越来越激烈，为了在市场上占有席之地，各房地产商纷纷竭尽全力采用各种营销方案与促销手段，目的在于比对手更快步抢占市场。但是，我国的房地产营销相关理论研究还处于初级阶段，理论发展并不成熟，对以先进的营销理论指导具体的实践工作的研究