小结管理团队介绍项目团队主要成员组织架构人员配置本章小结营销计划市场需求营销市场细分。目标市场选择项目定位营销组合策略产品策略价格策略地点策略促销策略本章小结项目财务分析关于财务数据的说明与假设Ⅳ目录投资计划投资收益分析土地价格判断。市场商铺和住宅售价判断项目经营预测盈亏报告表投资净现值投资回收期内部收益率本章小结项目风险及对策风险定性分析市场风险及对策管理风险及对策财务风险及对策环境风险及对策风险定量分析项目敏感性分析盈亏平衡分析本章小结总论参考文献绪论绪论研究的背景和意义研究背景随着社会主义市场经济体制的不断完善，农村市场化改革步伐的加快，农产品市场流通工作的形势也在随之发生着变化，面临新的发展机遇和挑战。中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度，进步夯实农业农村发展基础的若干意见年中央号文件强调，“积极引导社会资源投向农业农村。各部门各行业要主动服务三农，在制定规划安排项目增加资金品展示商贸仓储流通中心，将西峡的营销计划特色产业商品更规模化有序完整，整合包装专业推广后呈现于来客。将特色产业产业配套商贸物流商品展示酒店饮食娱乐等产业集中展示，不单起到统规划统管理统展示等效果，还可以更具有城市形象特色规模地呈现给来客，产业集中还为城市道路减轻负荷，起到有效集中管理效果。价格策略城市商业综合类对比推演综合西峡街区商业及专业市场的均价白羽路元月建设路元盯月人民路元月世纪大道元月七路元月仲景路元月工业路元月民族路元月专业市场元月，得出西峡县城月平均租金为元月。若按目前西峡城区商铺投资收益计算，那么现在的西峡县城楼商铺销售均价为每平方月租金个月每平方单价。即术元取其整数小结通过对西峡城区不同区域，不同形态，不同业态的了解，估算出其楼销售均价为元取整数，因本项目的区域特殊性，虽地处城市边缘，周边荒凉未形成商业氛围，但其具有规模定位运营等优势，所以本项目楼商铺均价略低于城区均价的，即本项目楼均价大约为元。本项目为三层建筑形态，根据排铺式二三层的价值比来计算，单间商铺均价为二三楼单价之和均价二三楼单价之和楼均价所占价值比例即楼均价所占价值比例项目销售均价元商圈类比推演根据城区繁华程度，对西峡的商业进行商圈划分，第商圈为白羽路与建设路交汇处，其楼每平方米平均租金为元月第二商圈为人民路与白羽路交汇处，其楼每平方米平均租金为元月第三商圈为最近几年形成，在世纪大道以北，其楼每平方米平均租金为元月本项目为即将形成的西峡第四商圈。营销计划第二商圈为成熟区域，其租金落差比例为第三四商圈同为新区，可沿用此租金落差比例，即第四商圈的楼平均租金为元月。以此推演本项目的楼销售均价为每平方月租金个月每平方单价宰元本项目为三层建筑形态，根据排铺式二三层的价值比来计算，单间商铺均价为二三楼单价之和均价二三楼单价之和楼均价所占价值比例即楼均价所占价值比例销售均价元取整数小结该定价是基于不考虑项目优势的前提下确定。再通过加成法为项目做定价升级。以下列出了个影响商业项目定价及发展的主要因素，分别是位置配套交通物业管理运营管理周边环境景观污染城市规划项目规模建筑风格及立面户型发展商品牌和实力广告，其分值分别为。分值越大，表示等次越高，项目得分与总分的比值可作为项目的加成系数。详见下表。表项目定价因素表项目定级因素指标分值得分距离县城中心区远近最差远很差远位置般很好近最好近城镇基础设施供水排水供最不完善不完善气供电。社会服务设施文化般很完善配套教育医疗卫生文娱体育邮电最完善公园绿地。是否有车站车站车辆线路最少远很少远交通车辆舒适度般很多近营销计划最多近规划期限远中近期规最不完善不完善城市规划划完善程度规划所在区域重要般很完善性程度规划现状最完善是否有良好的景观资源，如山景周边环境水景视野等是否有空气噪最差很差音垃圾废水污染。般很好最好总建筑面积总占地面积最卅很项目规模总户数般很大最大建筑风格及是否醒目是否新颖是最差很差立面否高档感官舒适度。般很好最好最差很差户型结构面积配比般很好最好发展商品牌资产及资质开发项目多少最差很差及实力楼盘质量品牌。般很好最好保安清洁卫生机电最差很差物业管理物业管理费物业管理商资般很好最好质运营商实力市场业态布局最差很差运营管理资源整合般很好最好推广渠道广告频率广最差很差广告告创意般很好最好最高得分通过以上对比分析，总分值为，项目得分为，则项目的加成系数为，那么项目的最终销售均价定价为初始定价宰加成系数项目销售均价即木元结论本项目虽然作为省市县三级政府重点项目，同时也是西峡最大的综合体房地产项目，有其定规模定位运营等优势，但是也有其劣势，如地处城市边缘，周边荒凉等。因此在本项目相关优势暂未体现出来的情况下，定要谨慎入市。建议本项目采取低价入市策略，前期以打开市场回笼资金，建立市场知名度美誉度为主。参照以上近城市商业综合类比推演价格元商圈类比推演元。建议项目期产品的均价为元，最低价元，最高价元。营销计划地点策略西峡地处鄂豫陕三省五县结合部，处在中国三个省会城市郑州武汉西安和四个地级市南阳洛阳石堰商洛的几何中心，也是连接我国内陆六中心城市郑州武汉西安南京重要通道，是通往西部的桥头堡，地理位置优越，交通便利，国道及豫豫两条省道纵横交错，宁西铁路和上武高速公路穿境而过。项目所在地交通便利，公路四通八达。无论从经济发展的战略布局还是从区域发展来看，西峡都具有南北融通承东启西的自然条件。依托其得天独厚的地理交通旅游等优势资源，以西峡为中心，公里为半径打造小时商业圈购物圈，所涵盖的县城有西峡县淅川县内乡县镇平县邓州市南召县栾川县嵩县卢氏县商南县郧县等余个县市，所辐射的人口数量近千万促销策略目前项目已经在面向社会大众进行广泛推广，推广主题就是招商，具体表现形式有电视广告片城区户外楼顶广告道旗广告灌河风平面报纸广告长途汽车座椅背套广告单张宣传海报环保购物袋流动宣传车展示中心开放典礼及展示接待电视飞字短信群发乡镇户外广告位举办推介会举行签约仪式等。本章小结通过本章的分析，得到如下些结论通过市场需求和营销目标的分析，可以充分判定西峡急需个具有规模，有序，管理统的商业市场的面世通过战略的分析，对项目的市场细分市场目标市场定位都有了比较精细的结论，特别是对市场目标客户群体有了精准的把握。通过营销策略组合的分析，准确的分析出项目应该采用的营销组合策略。项目财务分析项目财务分析以上几章对项目内容项目运营环境项目市场策略以及项目的运营计划作了具体的说明，本章主要是从财务的角度分析本项目是否可行。关于财务数据的说明与假设以稳健性为原则，高估风险，低估收益。基于论文中项目整体经营预测，后三年销售收入回款金额致基于论文中项目整体经营预测，后三年付现成本金额致后三年销售费用总额为前两年之和，且后三年销售费用金额致后三年管理费用总额为前两年之和，且后三年管理费用金额致基于论文中项目整体经营预测，后三年营业税金及附加金额致投资计划项目总投资规模为人民币元，期投资万元，全部以货币投资。农商大市场项目的宗旨是建设集产品交易物流仓储农副产品展示餐饮服务等功能为体的商贸物流园区。同时，项目的发展战略要求必须具有良好的盈利能力和运营能力。相对充足的资金是项目良好运作的基础与前提，是项目谋求发展，强大实力，并向更高程度和更大规模发展的重要因素。投资收益分析土地价格判断目前土地出让价格水平据调查，西峡县城区经营性土地出让价格约在万元亩。项目财务分析表西峡县城区经营性土地出让价格示例地块项目名称祥和丽苑小区土地出让面积亩土地位置西峡镇新生社区土地用途普通商品住房用地出让年限普通商品住房用地年商服用地年成交时间年月日成交总价万元成交单价万元亩土地使用者西峡县建兴房地产开发有限公司项目出让土地优惠价格判断据西峡县政府协调会提供的经营性开发土地出让价格情况如下表表西峡县经营性土地开发出让价格序内容般取值取高限值优惠减免号元平米元平米元平米农民补偿费征收农民社保费小计渤至多彭亩新增建设用地有偿使用费省登记费省测绘费省统征地管理费农民补偿费省孙计囊船多影宙耕地占用税耕地开垦费防洪保安基金契税土地出让金小计钳元雾宙土地出让金“元亩合计地价元平米合计地价万元亩据此判断，项目开发用地挂牌出让价格可争取优惠控制在万元亩，按平均容积率计算，楼面地价为元平米。时Ⅳ学位论文原创性声明本人郑重声明所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。学位论文作者日期年月日学位论文使用授权声明本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。根据郑州大学有关保留使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅本人授权郑州大学可以将本学位论文的全部或部分编入有关数据库进行检索，可以采用影印缩印或者其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。本人离校后发表使用学位论文或与该学位论文直接相关的学术论文或成果时，第署名单位仍然为郑州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。学位论文作者日期年月日摘要摘要本文首先对农商物流港项目的战略营销财务电子商务和商业地产行业的宏观环境，即政策法律经济技术文化等因素进行分析，明确大环境中的有利因素和不利因素，可知宏观环境是有利于农商物流港项目发展的。分析了宏观环境后，用波特五力分析法分析项目所处的竞争环境，制定出竞争战略。然后利用分析法分析项目的优劣势机遇与威胁，制定出经营战略。在这些分析的基础上，通过营销选择目标市场，确定品牌形象产品和服务的定位。根据既定战略和营销结果，制定适合项目目标市场的和营销策略组合，以实现最终赢利的目的。最后对项目进行财务分析，预测各项成本现金流及未来收益，并对风险进行了预测评估及作出相应的对策。本项目初始投资为万元，项目前五年的净现值为万元，远大于零，前五年的内部收益率承为