利息税收折旧和偿债前的收益息税前收益如下表概览以现有人民币价值为基准，同时以总金额和占总收入的百分比体现拟建酒店，息税前收益预测，至年年份总收入人民币千元息税前收益人民币千元息税前收益占总收入比例，资料来源浩华管理顾问公司投资费用假设我们对拟建酒店的投资回报分析主要基于以下重要项目成本假设拟建酒店，预期成本假设客房总建筑面积平方米，每平方米造价美元，软成本开业前费用运营设施设备美元每间房，开业前资金美元每间房，运营资金美元，总开发成本美元总开发成本人民币每间房总开发成本美元，每间房总开发成本人民币，资料来源浩华管理顾问公司合肥拟建酒店市场及财务市场可行性研究万通地产内部回报率回收年期拟建酒店，投资回报分析拟建酒店税前内部回报率未包括地价成本回收年期年资料来源浩华管理顾问公司回收年期从拟建酒店运营第年开始计算拟建酒店的内部回报率分析主要基于以下假设•假设计算拟建酒店资产终值时的资本化率为•美元兑换人民币汇率为•预测拟建酒店在稳定经营年份的经营业绩时，所有数据均以考虑通胀后的人民币价值为准，假设每年人民币通胀率为•假设拟建酒店所获得的现金流均为税前收益•假设拟建酒店的资金投入全部为自有资金•假设拟建酒店将委托家专业酒店管理公司管理和经营•假设拟建酒店的建设成本将在三年内分摊完毕，第年分摊，第二年和第三年各分摊。合肥拟建酒店市场及财务市场可行性研究万通地产介绍受万通地产客户的委托，浩华管理顾问公司为其位于中国安徽合肥的座拟建酒店项目进行了市场及财务可行性研究。项目背景拟建酒店是高档综合开发项目的部分。该综合开发项目包括多家经营国际著名品牌的零售店多处娱乐设施家电影院栋写字楼多处公寓及住宅楼。据从业主处了解的情况，拟建酒店规划于年开业。服务范围我们的服务范围主要包括•分析项目地点及其周边土地使用情况，以确定项目地点开发为酒店项目的可能性•分析与拟建酒店目前及未来市场潜力相关的旅游业与经济的特征•确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及筹建中的酒店设施•分析合肥市场现有的可资比较酒店的业绩水平，包括对住宿率水平平均房价和客源市场需求分布进行预测•基于对历史需求及到访旅客的增长和经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势•按市场导向为拟建酒店提出设施建议，以实现业绩最佳并达到顾客满意度•预测拟建酒店的使用率水平•基于拟建酒店税前及偿债前的运营现金流量水平，为拟建酒店首个年营运期提供预期财务分析。主要假设我们的主要研究结果结论及建议主要基于以下重要假设•拟建酒店将实行专业化管理，在人员招募和培训方面投入足够资金，以提供与酒店定位和顾客预期相匹配的服务•拟建酒店将开业前适时推出强势的市场推广及促销活动，并在该分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动。•拟建酒店将于年正式开业合肥拟建酒店市场及财务市场可行性研究万通地产•拟建酒店将提供流品质的各项设施设备及家具，同时对硬件设施制定充分的周期性保养和翻新计划，并在该分析预测所涵盖的运营期间持续执行这些计划，以保持其品质•合肥酒店市场的新增供给不会与本报告中提供和预测的供给有显著出入•在未来运营期间，拟建酒店将获得稳定且可靠的基础设施保障如饮用水污水处理电力及燃气设施等，这是达到顾客期望值和保证顾客满意度的重要前提•合肥的现有交通系统得以维护和改进，以满足拟建酒店对交通的要求。•在预测所涵盖的运营期之前及期间内，人民币对美元将不会经历重大的升值或贬值。•未来不会发生严重影响合肥整体市场信心的政治健康社会或自然灾害事件，当地商务活动不会有重大变故。•未来几年，中国，尤其是合肥的主要贸易投资和游客来源国不会经历严重的持续性经济衰退。合肥拟建酒店市场及财务市场可行性研究万通地产合肥市场特征位置合肥在安徽省的位置如下图所示安徽省地图资料来源合肥市地处长江淮河之间，巢湖北岸，是座具有两千多年历史的古城。作为省会城市，是安徽省的辖区城市。位于安徽省中部，具有得天独厚的战略性位置。合肥北临淮南市，西依六安市，南接巢湖市，东濒滁州市。淮南市合肥市滁州市巢湖市六安市淮北市蚌埠市黄山合肥拟建酒店市场及财务市场可行性研究万通地产人口合肥市行政辖区总面积为，平方公里，总人口万人。历史合肥是座具有两千多年历史的古城，以“三国故地，包拯家乡”著称于世。明清时为庐州府治，故又称“庐州”，西汉时是知名的商业都会，北宋时是著名的粮油集散地。经济合肥年至年主要经济指标如下表所示合肥主要经济指标，年年年均增长率国民生产总值亿元人民币人均国民生产总值元人民币总产值第产业亿元人民币第二产业亿元人民币第三产业亿元人民币工业总产值亿元人民币固定资产投资亿元人民币零售额亿元人民币进口总值百万竞争酒店市场的需求构成分析如下竞争市场需求构成，年资料来源浩华管理顾问公司目前市场需求可分为个类别商务需求会议需求会议奖励旅游会展旅游需求及其他需求。商务需求是合肥市场需求的主要来源，占市场总需求的，会议需求占市场总房晚需求的，旅游需求占市场总需求的，其他需求占。合肥拟建酒店市场及财务可行性研究万通地产第页商务需求动态及前景市场的绝大部分商务需求来源于生产制造业。与以服务业为导向的经济体如上海北京及深圳比，以制造业为导向的经济体通常不能产生大量高端的客源需求。市场上半以上的商务需求来源于国内企业。与国际企业相比，国内企业对价格更为敏感，品牌忠诚度也较低。大部分的商务需求是以项目为主的项目团队，包括国内的和国外的，他们来到合肥是为个具体的任务如安装新的生产线或机器维护等。这些产生商务需求的项目有些是持续不断的而有些只是暂时的。进步说，合肥市场缺乏强劲的高端需求。这是由于许多到访合肥的商务旅客都是中层管理人员或技术人员，缺少高级管理人员。目前，合肥酒店间的竞争是全市范围的。临近商务需求来源是个优势，但不象在上海或北京等城市的其他案例中那样，构成竞争的绝对优势，。尽管商务旅客更倾向于入住交通便利的酒店，但也有可能选择较为偏远但设施和服务水准更高的酒店。然而，在改造中的市中心区长江中路地区仍将是吸纳商务需求的主要地段。合肥的主要商务需求来源于以下企业•安徽江淮汽车•日立建机•合肥三洋•联合利华•合肥变压器公司•合肥佳通轮胎•古井集团•安徽中国移动•美菱集团•美的集团合肥拟建酒店市场及财务可行性研究万通地产第页会议需求市场概览合肥的会议需求尚不成熟。高端酒店需求主要由合肥当地政府和当地企业驱动，比如推介新产品。竞争酒店市场承办的大部分会议都是中小型规模的会议。由于以下因素，大型会议和展览占此市场需求中的很小比例•合肥旅游资源有限，限制了合肥市场的会议需求水平。•合肥缺乏具有国际水准的大型会展设施。现有的安徽会展中心位于合肥经济技术开发区，主要用于承办展览，主要吸引了合肥当地或地区性的展商和参观者，对高端酒店的需求极为有限。各种政府机构成了该市场重要的会议需求来源，用以召开内部评估和规划会议承办政府发起的贸易展览和产业论坛。我们发现政府内部培训和会议通常在稻香湖宾馆召开，该宾馆是政府专用宾馆，会议设施齐全，而其他政府高端涉外活动通常在国际品牌管理的酒店承办，比如合肥元希尔顿和索菲特明珠国际大酒店。中国国际徽商大会是合肥的重要会议，合肥已经承办了次。大会为合肥市场提供了大量房晚需求。根据与当地酒店的交流，我们得知年首届中国中部投资贸易博览会将在合肥召开。我们认为这次博览会将成为刺激合肥会议市场表现的良好契机。展望未来，我们认为会议需求仍不会构成竞争市场的主要需求来源，但会得益于持续安徽及合肥增长和扩张的的整体经济而持续增长，从而促进商务会议业务进步增长。旅游市场需求概览如前所述，合肥缺少旅游资源，因而并不作为旅游目的地而为人所知。个体和团体观光游客很有限。根据我们与当地酒店经理的交流，当地很少有西方游客到访。但值得提的是，所谓的“收养团”为高档酒店提供了较高收益除了在双方国家的节假日期间。“收养团”通常由至人构成，通常会在合肥居住至周，其在酒店的平均开销明显高于普通旅游团体。合肥拟建酒店市场及财务可行性研究万通地产第页其他动态及前景长住需求占市场其他需求的主体。如前所述，这部分需求主要来源于到访合肥经济技术开发区的项目组，他们通常会停留几周到几个月的时间。日韩和欧洲客人需求占这部分需求的大部分。但是由于新项目的开始和旧项目的结束，所以这部分需求的来源国家情况变化较大。需求的国籍分析基于年的情况，对合肥整体酒店市场的需求的国籍构成分析如下竞争市场需求的国籍构成，年资料来源浩华管理顾问公司年，在合肥的高端酒店市场中，国内市场成为需求最大来源，将近占总房晚需求的，西方市场和日韩市场各占的比例，其他资源市场占。季节性分析根据我们与酒店代表的交流，合肥市场的房晚需求没有显著的季节性差异。通常意义来讲，由于天气炎热，月和月比起其他月份通常房晚需求略少。而月和月，由于气候适宜，房晚需求达到高峰。会议需求方面季节性比较强，通常在月到次年月期间，达到高峰。主要原因是外企财务年度于月结束，而后需召开年终总结会另外国内企业要在年终举办内部年终会议宴请答谢商业伙伴当地政府也通常在春节前开会讨论处理解决掉本年里的未尽事宜。合肥拟建酒店市场及财务可行性研究万通地产第页平均停留时间据我们了解到的资料，合肥的旅游散客停留时间较短，平均停留时间大概是至天。国际旅客的停留时间略长于国内客人，通常是至天。新增供给合肥高档酒店市场的经确定和潜在的新增供给如下表所示估计的新增供给，年年项目位置合肥海汇假日酒店市中心天鹅湖大酒店政务新区两淮酒店经开区泓瑞金陵大酒店政务新区皇冠假日酒店经开区拟建酒店市中心新增供给总数，竞争供给总数增长资料来源浩华管理顾问公司合肥市新政务区上表列出了未来合肥市场已经确定和潜在的新增供给。值得提的是，除了合肥海汇假日酒店之外，其他新增供给都位于合肥经济技术开发区内或周边地区。合肥海汇假日酒店合肥拟建酒店市场及财务可行性研究万通地产第页合肥海汇假日酒店位于市中心，临近长江东路。酒店于年月开业，由个旧的未完工写字楼改建而成，作为酒店项目些格局显得不尽合理。酒店有间客房包括间大床房和间双人床房，客房总数中为套房。酒店有个中餐厅，个全日咖啡厅，个大