人员的能力通过采取高于同行业佣金水平的佣金政策，来增加销售人员的积极性，吸引业绩第页，共页苴叠丝蓝题星态堂亟主堂焦盈毫苤直圭塞唐焦宝亟目商些让捌盘滏良好的销售人员来公司发展。最后，项目建设上保证工程质量和工程工期，在市场上树立良好的施工形象，不断提高项目品牌价值。财务风险由项目的财务分析可以看到，项目的静态和动态盈利指标均较好，财务评价的结果项目可行。但对潜在的财务风险，仍需提高警惕。项目体量大，客户多，要保证销售资金的回笼，项目公司将建立良好的客户管理流程。公司已经有成熟的客户管理系统，将所有意向客户的进行逐笔录入，项目信息定期发放给客户销售合同全部录入系统，通过系统生成每天的销售催款客户明细，保证应收款项的按时入账按揭贷款过程，可以从系统跟踪，保证销售部与财务部对客户资料的掌握，保证按揭回款的及时到账。项目将与银行及相关金融机构建立良好的联系，通过开发贷款客户按揭贷款的捆绑，做到银行资源的充分利用，加快回款速度。第页，共页结论房地产开发项目的商业计划书是房地产企业从获得土地开始，对项目进行市场调研，确定项目的整体定位客户定位及产品定位，制定营销策略以及相关的经济评价等全过程的筹划与部署的综合性的开发计划。房地产商业计划书实际上是将有关房地产开发与投资房地产经营与营销等有关理论知识，结合房地产的行业特点和项目实际操作运营的全过程的筹备工作。在本商业计划书中，通过对集团的组织情况发展战略以及项目公司的整体目标项目发展战略项目团队的介绍，使读者或潜在合作伙伴对项目开发商具有较深入的了解通过市场分析，包括房地产宏观形势项目区域市场特点及项目分析，指出了该项目开发的可行性通过项目整体定位产品定位和客户定位的介绍，向读者明确了项目产品的定位情况之后，对项目市场营销进行了的全面分析研究和计划最后对项目进行全方位的财务预测和分析，从而支持了项目将开发成功的结论，主要结论如下从宏观经济环境上看，国内经济环境良好，房地产市场虽存在政府的调控影响，但出台更严厉的调控政策的可能性不大，就目前情况，中短期房地产市场将仍处于平稳过渡阶段。从该市来看，该市宏观经济情况向好，经济发展情况及城市发展前景向好，房地产市场的调控政策还将持续，从限购政策来看，限购条件相对宽松。从区位上看，项目东临年世界园艺博览会举办地沪灞生态区，西接城市中央公园大明宫国家遗址公园，距该市北部新行政中心公里，距国家级经济技术开发区公里，地理位置极为优越项目紧靠辛家庙东北二环立交枢纽地铁号线及多条公交线路经过，路网交通便利项目东邻风景秀丽的泸河灞河，西临大明宫国家遗址公园，生态资源得天独厚项目所在地区是环大明宫旅游商贸产业带和沪灞会展旅游产业带之间的黄金枢纽，紧靠规划中的该市金融商务区，规划区位优势明显。从定位和市场策划上看，项目定位明确，项目目产品从规划定位商业布局建筑风格户型比例公建配套物业管理安全管理等方面进行了全面定位市场营销策划方面，分别从产品定价营销策略市场推广进行了较为详细的计划。项目财务分析显示，项目的投资回报较为理想，本项目的所得税前的投资内部收益率为，高于行业基准收益率，动态投资回收期为年，财务净现值大于零，动态盈利能力较强税前投资利润率，资本金净利润率为，静态投资回收期为年，静态盈利能力也较强项目资金平衡状况良好，借款偿还能力满足银行的要求。第页，共页苴都经迸煎基太堂亟堂焦金塞苤直圣苤厦焦宝巫目圈些盐剑盘从盈亏平衡分析中得出，社区商业产品的销售率达到，公寓和高层住宅的销售率分别达到和可收回成本，地下车库的销售率达到可收回成本，可以看出项目整体是较为安全的从敏感性分析中看出，可以看出成本增加时，内部收益率为，财务净现值仍大于，可以看出当售价降低时，内部收益率为，财务净现值小于，项目对成本和售价的变动抵抗性较强整个项目的经济评价比较理想，规避各类风险的能力也较强。综合上述分析，可以得出项目投资收益良好，投资安全的结论。第页，共页致谢本次论文的写作，得益于马元驹教授给予的指导。感谢老师每次于百忙中的指导，没有老师关心和帮助，我的这篇论文是难以完成的。马元驹教授学识渊博治学严谨待人和善，使我无论在学习中还是在生活中都受益匪浅。其次，感谢首都经济贸易大学和专业硕士教育中心的各位老师，感谢他们对我的培养，感谢他们在三年学业过程中给予的指导和帮助，。然后，还要感谢我的同学们，三年时间的学习，结下了深厚的友情，同他们起的思维的碰撞，让我受益匪浅。最后，感谢我的家人，感谢他们给我的支持。第页，共页参考文献和注释黄汉兰中国房地产存在问题及发展分析经济研究导刊曲辉，张海峰浅谈项目可行性研究科技风胡超新轮房地产调控政策的表现背景及影响中国房地产金融汪辉房地产项目的开发与管理山西建筑张静当前房地产开发项目可行性研究中的问题及建议合作经济与科技郭莉撰写商业计划书应注意哪些问题投资北京孔蕾蕾，邵希娟商业计划书财务分析中的常见问题及对策财会月刊殷绛企业项目投资的财务评价与分析财政监督郭溪香投资项目财务评价方法研究商业经济叶黎黎，杨克磊项目财务评价及评价指标分析与研究内蒙古农业大学学报社会科学版李正刚，周中平投资项目财务评价方法例解财政监督黄怀红项目投资决策的财务评价方法简介科技信息刘彩华，范光羽投资项目财务评价方法的理论探究中国管理信息化郭晓丹房地产开发投资决策及风险控制建筑经济丘威建材城项目的商业计划书华南理工大学，杨军彩虹雅苑房地产项目商业计划书华南理工大学，牛禹德河南置业有限公司银河翠堤项目商业计划书郑州大学，美迈克尔波特著，陈小悦译竞争战略华夏出版社，财政部企业司编企业财务风险管理经济科学出版社，周平，熊志刚，王军艳房地产投资分析清华大学出版社，叶剑平，孙晓岚房地产营销首都经济贸易大学出版社，第页，共页附录项目主要规划指标汇总表序号科目合计销售指标期二期三期四期五期规划用地性质建筑限高容积率建筑密度绿化率规划用地面积建筑占地，绿化面积道路广场。，地上车位其他面积总建筑面积，居住及配套注住宅建筑面积商品住宅，配套公建，社区商业，地下车库二商业及金融，商业综合体，酒店式公寓，地下停车位，四地上建筑面积，注住宅建筑面积居住及配套商品住宅配套公建社区商业，二商业及金融，商业综合体，五星级酒店酒店式公寓，五地下建筑面积，居住及配套商品住宅，其中设备人防，第页，共页苴都经蓝贸易盔堂亟堂僮金塞苤直主塞应焦主亟目厦些让捌盘配套公建社区商业地下车库，二商业及金融，商业综合体酒店式公寓，其中设备，人防地下停车位停车泊位应配车位二实配泊位其中地上人防车库七配套公建老年活动中心社区服务中心医疗卫生站社区警务室公交首末站社区图书馆垃圾压缩间公共厕所配建中小学八居住户数，商品住宅，廉租住宅公租住宅酒店式公寓，第页，共页在学期间发表的学术论文和研究成果市辛家庙住宅项目商业计划书作者崔艳学位授予单位首都经济贸易大学引用本文格式崔艳市辛家庙住宅项目商业计划书学位论文硕士首都经济贸易大学硕士学位论文论文题目市辛家庙住宅项目商业计划书者期教日导成院专学作指完首都经济贸易大学硕士学位论文认论文题目市辛家庙住宅项目商业计划书院系专业学号作者指导教师完成日期独创性声明丫圣!靼叩本人郑重声明今所呈交的市辛家庙住宅项目商业计划书论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。作者签名关于论文使用授权的说明本人完全了解首都经济贸易大学有关保留使用学位论文的有关规定，即学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅借阅或网络索引学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后应遵守此规定作者签名陋导师签名坳弧丝年月望日摘要商业计划书是企业为达到发展的目标，在对项目深入调研收集资料整理分析的基础上，编写的提供给投资商及相关其他人员的材料，旨在全面展示公司和项目状况未来发展潜力。本商业投资计划书是地产集团公司基于市辛家庙项目编制，用于项目开发阶段对外筹集资金，计划书通过展现项目的价值和投资潜力，使投资人了解项目整体情况及预计收益水平，从而做出投资决策。辛家庙项目位于市主城区未央区的二环沿线，距该市行政中心公里，距高铁站公里，周边有占地平方公里的大明宫中央遗址公园及泸灞河流域生态景观带，可尽享大明宫中央居住区的市政文化旅游金融商业等综合配套。项目占地面积万平米，规划建筑面积万平米，预计总投资亿元。本计划书主要针对其中住宅部分进行了研究，住宅部分建筑面积为万平米，总投资亿元。本商业计划书，第章介绍了商业计划书编写的概况，第二章介绍了辛家庙项目及开发公司的整体情况，使投资者对项目和开发商有个直观的了解。第三章对目前房地产宏观经济市场该市及项目所在区域的市场情况进行分析，通过模型分析了项目的优势劣势机会和威胁。第四章将项目整体定位为生态级城市副中心，并从规划定位商业布局建筑风格户型比例公建配套物业管理安全管理等方面对项目进行了产品定位，客户定位为主要满足首次改善和多次改善的需求，少量考虑顶级客户的需求。第五章从市场营销方面，对项目的定价情况营销策略和市场推广计划进行了说明。第六章介绍了项目的开发计划，项目分期开发，对各期的面积及主要工程节点情况进行了说明。第七章财务计划，对项目的总投资的内容及资金使用计划进行了预测，然后对项目的销售收入及各年回款情况进行了预测，从而得出了项目的资金需求，即资金需求亿元，期限年。第八章财务评价和风险分析，通过编制资金来源及运用分析表利润表进行预测，得出项目的利润总额为亿元，税后净利润为亿