市居住生活等方面，诠释项目的诞生，项目品味着种中原的精神，凝聚着城市的力量，是个天地宽广的世界。同时，以城市复兴传承中原精神。每座城市都蕴藏着那个城市的力量，每座城市的人居梦想都传递着那个城市的故事，每个人心中都有个天地广阔的新世界。银河翠堤传承引领着中原精神。资金筹措与投资效益分析资金筹措与投资效益分析资金筹措本项目总投资为人民币亿元，本项目自有资金充足率为，自有资金总计亿元，预收款回笼资金亿元，尚需资金总额为亿元，资金缺口全部从外部融资。其中期开发投资近亿元，自有资金投资亿元，预收款为亿元，其余资金缺口亿元，需要筹取外部资金予以弥补二期开发需亿元，自有资金投资亿元，预收款为亿元，其余资金缺口亿元，需要筹取外部资金予以弥补三期开发需资金亿元，自有资金投资亿元，预收款为亿元，资金缺口亿元，需要筹取外部资金予以弥补四期开发需亿元，自有资金投资亿元，预收款为亿元，资金缺口亿元，需要筹取外部资金予以弥补。项目主要技术经济指标表地块基本数据项目单位数值备注总用地面积万时亩总建筑面积万安置房面积万安置房商品房商品房面积万比例其其高层建筑万占总体中洋房建筑万口占总体多层建筑万占总体中叠加建筑万占总体容积率项目成本分析商品房成本分析资金筹措与投资效益分析资金筹措与投资效益分析续表表商品房成本测算成本测算说明拆迁费用按总拆迁面积万平方米，每平方米按元拆迁成本计算土地成本按亩土地面积，每亩万元土地出让金计算管理费用按建安成本的计算广告宣传费涵盖项目整体广告推广销售宣传费用，按总销售额的计算不可预见费般为上述前项总额的计算，但由于城中村改造，不可预见事件发生概率较大，故不可预见费按最高标准计算财务费用按期启动区万，开发上白有资金，年期利率计算其它项目均按照行业惯例及政府部门执行标准预算。商品房总成本汇总表商品房总成本汇总资金筹措与投资效益分析安置房总成本汇总表安置房总成本汇总成本说明安置房建筑安装成本按框架结构多层计算，单方建安造价元不可预见费般为上述费用项总额的预算，安置房部分按照比例预算财务费用按总安置面积万平方米，总投资额例贷款，年期利率按计算。其他项目按照彳亍业惯例及政府部门执行标准预算执行。项目销售收入明细表销售收入明细说明项目高层花园洋房叠加别墅多层物业形态的销售单价，按照项目所在区域周边房地产市场略低标准预算，即高层元花园洋房元叠加别墅元多层元商业商铺元。资金筹措与投资效益分析随着郑州房地产市场的发展和通货膨胀物价上涨的因素，销售价格将会在此价格基础上上涨投资效益分析表利润表序号项目名称金额万元项目总收入项目总成本投资其商牖房成本中安置房成本营业税十地增值税上述二二税按总销售额计算利润总额所得税按总销售额净利润投资利润率从上表可以看出，项目预计实现利润总额为万元，累积缴纳税收万元，净利润为万元，投资利润率达到从，利润巨大，国家税收贡献巨大，投资报酬丰厚。项目的风险分析及戍对项目的风险分析及应对风险，指是事件发生的不确定性，具有客观性普遍性损失性和可变性。风险分析是对可能遇到的危害的潜在频率和后果，所提出的各种备选方案，做出评估和分析。本案在运作过程中不可避免存在些风险，必须及时进行识别分析评估，以正确管理风险。本项目存在房地产继续宏观调控的风险及应对近些年特别是去年以来，房地产政策市场历经风雨，房地产业经历了密集调控，年月的国十条月的差别化住房信贷月的暂停第三套房贷年月的新国八条更是将调控推向了调控的高潮，随着郑州楼市最新版“限购令”的出台，郑州房产最严厉限购政策来临，从税收信贷利率需求上进行了严格限制，若房地产市场过了政策消化期，有价格交易量反弹的势头，国家有会进步调控的可能。房产商要根据相应调控政策做到顺势而为。根据政策的调整及时调整开发策略。首先，较大项目的运作也要尽可能的快进快出。即要缩短开发周期，快速运作方面可以节约开发成本，令方面可最大程度较少政策的影响。要根据调控的内容及时调整公司的开发销售策略。其次，房地产住宅购买方主要是首套房婚房等刚性需求，必须要调整营销策略，大幅增加刚性房产的产品需求，再次，适当增加开发些改善性需求楼盘。最后，避开调控的锋芒，增加商业地产的供应密度和数量，加大项目的配套营运能力，多开发写字楼商铺等商业地产方面可以避开调控的锋芒，另方面，商业房产又是高利润项目，可实现项目更大化收益。项目运作过程中存在着定的操作风险及应对城中村改造情况复杂，社会影响性大，疑难问题缺乏有效的法律法规或者程序，涉及法律层面专业复杂，不好理解等情况。使项目运作过程中存在着定的操作风险。城中村改造直接影响到广大群众利益，要耐心向大家讲解时的不便是为“项目的风险分析及应对将来的更加方便，改造后将跨越性的改善村子的人居环境，整齐的街区完整的配套，成为生态绿色的社区同时，将给村民带来更大的实惠，现代化的舒适新型房产在未来价值不断的升值预期，功能齐全的综合区域会给大家提供大量的就业岗位带给大家增长收入的机会。将会大大带给政策型强，法律事务专业繁杂。城中村改造政策型强，法律事务专业繁琐，这就要求公司项目人员加强专业培训，人人成为了解城中村改造法律法规的专业人士，利用法律政策的规定，最大程度利益最大化，比如，利用政府暂未分区域设定统的区域规定条件，不同区域项目规划要点不同，可以在容积率限高公建配套争取更加有力的条件等。另外，要严格按照城中村改造开发流程运作，不得原则突破政策瓶颈，在国家严格控制土地的前提条件下，无序蛮干会带来很大不必要的风险。项目运作过程中存在的项目市场风险及应对该城中村改造项目开发来那个较大，又处于房地产调控密集期，开发的不确定因素较大，项目存在着定的项目险每个项目的独特之处在于每个项目的情况都不同，必须使项目管理与程序区别开来，不能完全照搬用其他项目的管理方法。应该按照矩阵管理法提高项目运作团队的自身素质，不断培训，学习新知识另外，要根据市场客户的需求作为导向，设计出更合理更舒适的刚需住房加强项目管理自身管理，设立强大的变动控制程序。严格项目计划和控制。项目四期开发，开发量大，严格开发管理程控控制各阶段目标，加强项目成本管理，从项目立项拆迁安置规划设计工程招投标施工管理工程材料工程结算工程竣工等各环节进行成本管理，这在目前楼市价跌量滞的情况下更加有效，也对楼盘的销售定价会占有更大的主动。项目运作过程中存在的资金和财务资金风险及应对资金是开发的血液，财务市完整反映开发价值的物质体现。银河翠堤项目资金需要量大，除项目本身自筹外，需要定的银行信贷资金，面临着地产调控的重要手段，资金调控也非常严厉，贷款差别化购房门槛的限制使许多购房者失去购房资格，存款准备金比例的短期不断调增利率的调增也使银行的项目的风险分析及应对资会紧张起来，银行贷款就相对以前比较困难，这对丌发商的资金链和财务系统是个很大的考验，项目开发存在着定程度的资金和财务风险。资金风险源于资金市场的不确定性，着就要求改善资会规划，加强项目资金管理，要站在项目高度统调度平衡资金，统筹安排资金计划，保持资金在时问和空问的连续性，对资金的使用严格监控，加强工程资金的监控，为资金决策提供信息。选择家银行作为战略性合作银行，这些银行相对支持房地产业有序发展且有定资金实力，平时要加强与银行的往来，例如售房款可及时存入上述银行，资会结算要在这些银行开展，工程节点付款在此结算，材料设备采购在这些银行结算进行，银行自身考核业务的时点公司要大力配合，必要时贷款转为存款，放大资金结算量，配合银行新业务的开展，要尽力做到让银行看好银河翠堤项目的前瞻性，看好项目的市场收益安全性和社会收益，密切和银行关系的沟通，银行也是企业，也要收益，他们也在选择好的项目，双赢是银企双方的最好选择。银行在资金支持上也会有所倾斜，也为双方的深度战略合作打下良好的基础。利用自身项目优势，积极开拓新的资金渠道。尽几年来，房地产的融资渠道有了很大发展，出现了些新颖的资金合作模式，房地产基金，股权合作丌发等都是些新的融资模式，也可以直接探索项目融资模式，直接安排模式项目公司安排模式或者以产品支付为基础的模式都可以创新探索。同时，可以和资金实力强信誉好的投资担保公司合作，作为项目开发资金的补充来源。也可提高项目及公司的知名度。项目运作过程中，各种风险无时不在贯穿运作过程中，要及时对风险进行分析，加强风险管理，识别评估好个中风险，确定好风险评级和应对的计划和方式，选用定的风险应对策略，规避降低消除风险并对风险进行定的监察，扬长避短取优劣，弃这样项目在具备风险条件下的开发运作中控制好风险，也才能取得更高的收益。郑州大学硕士学位论文河南置业有限公司银河翠堤项目商业计划书姓名牛禹德申请学位级别硕士专业工商管理硕士指导教师何枭吟摘要摘要本公司主要经营范围为房地产开发，组织架构科学合理，公司成立七年来开发了大量的房地产开发项目，积累了定的资本和实力，为了打造公司的强势高端品牌和提升公司形象，开发银河翠堤项目成为公司登陆郑州的必然选择。项目位于郑州市北区，占地面积大，文化氛围浓郁，属于列入城市规划的城中村改造项目。本计划书着力于对运作该项目做个全面的周密性安排，展望出项目的前景。当前房地产调控进入了政策的密集期，国家和地方出台了系列的楼市调控政策，有效扼制了投资和投机需求，对当前房地产市场带来了不小的震动，郑州市外来人口多，流动性大，住房刚性需求已成为主流消费需求，围绕着目前的市场需求应提供相应的开发产品是运作项目的关键。本计划书从项目实施的优势及运用劣势及应对机会及利用和威胁及规避等方面进行了论述，说明运作本项目的必要性，由于拆迁安置占本项目总投资的重要比例和拆迁安置的社会意义重大，计划书说明了该项目拆迁安置的计划方案，从加强沟通协调到拆迁安置工作的要求和实施的步骤详细进行了说明。根据特定宏观调控政策下的特殊需求明确了该项目的定位，市场定位是中原高端近郊人文大盘，针对当前市场条件下产品快速销售是项目操作的重点，必须对目标客户进行详细重点分析，结合当前市场需求特点将目标客户的特点和需求及消费心理进行分析，对目标客户进行了锁定。对项目市场价格的定位思路进行了描述，对销售的不同阶段采用不同的价格销售策略作了定的说明，对房地