格体系也直接面临着营销价格与市场不能很好的匹配营销价格策略较为单等主要问题，这也有待于企业管理决策者和该领域学者共同研究和思考。本篇论文研究的根本目的在于通过对无锡湖滨假日项目销售定价的深入研究，准确把握企业的经营战略和定价目标，从而充分发挥价格在销售中的重要作用，在消费者可以接受的范围内指定出最为合适的价格，以期能对房地产企业的发展提供定的理论上的借鉴意义和实践上的指导意义。研究意义价格是市场经济中企业竞争的重要决策变量，作为个企业在市场上的各种竞争策略最终都将在定价决策中得到充分体现，研究和确定合理的定价方法和策略已经成为企业在激烈的市场竞争中战胜对手扩大市场份额取得良好经济效益的根本前提。如何根据目标客户的需求竞争者的价格实施情况开发企业自身的成本费用来合理的设计自己房地产商品的价格，成为房地产企业价格策略中非常具有挑战性且意义重大的课题。房地产定价是近年来我国研究不动产定价技术的重要方向，研究者甚多。为了满足市场的迫切需求和适应项目市场的竞争。本论文从客户价值理论和收益管理的角度出发，研究了目前常用的房地产定价方法理论和房地产整体定价策略，对定价原理价格实施和调整进行了深入分析，在分析无锡湖滨假日定价策略现状的基础上，指出了该项目定价策略存在的问题，分别针对项目市场环境竞争楼盘和宏观政策影响提出了阶段性价格策略建议，并提出了其应采用的定价策略为消费者竞争的定价策略，辅以价格修正的权变策略作为有力补充。湖滨假日商业地产项目定价策略研究绪论研究方法及论文框架本文将综合运用定价方法理论市场营销理论和竞争战略理论，采用定性与定量相结合的实证分析法统计分析法。通过调查研究搜集资料数据和研究对比，对影响商品房定价的因素和独特的价格特征进行分析，推理出案例项目商品房定价的方法和策略，简要论述实施该定价策略应具备的条件。从而使项目定价具有更强的可操作性。本文研究的框架共分为五个部分第部分绪论。主要论述了本文的选题背景，研究的主要内容及目的，研究的方法与论文框架等。第二部分相关房地产定价理论综述。论述了与产品定价有关的理论，主要包括效用价值理论马克思的商品价值理论均衡价值理论和地租地价理论等基础理论包括总体定价策略全营销过程定价策略时点定价策略在内三种主要的房地产整体定价策略以及目前国内外对定价理论定价策略的研究现状综述。第三部分项目现行定价策略及效果简析。本章以无锡天宇置业开发的湖滨假日项目作为案例，简要介绍了公司的概况项目状况，重点介绍项目现行的定价策略的形成过程定价结果及其市场运用的效果。第四部分项目现行价格策略的问题及成因分析。本章主要针对该项目定价现状及其运行情况，指出了现行定价策略中存在着包括成本竞争定价策略的局限性对消费者认知和心理需求的忽视营销过程销售价格动态调整不够在内的三大主要问题，并进步的从市场环境及特征竞争楼盘及宏观政策影响三个维度分析其产生的根源，从而为下文进步优化项目定价策略奠定基础。第五部分对策思考及建议。本章主要针对项目现行定价策略所存在的问题提出对策和建议。主要包括针对项目市场环境针对竞争楼盘和针对宏观政策影响的阶段性价格策略建议，并提出湖滨假日应采用消费者竞争定价策略，同时将价格修正的权变策略作为重要辅助。第六部分结论。本章简要介绍了研究所得到的主要结论，并指出了本文研究的诸多不足，作为下步工作开展的方向。相关房地产定价理论综述湖滨假日商业地产项目定价策略研究相关房地产定价理论综述国内外学者对于房地产相关定价理论研究较为深入，其中最基本的房地产定价基础理论包括了效用价值论马克思的商品价值理论均衡价值理论地租价值理论等，而房地产整体定价策略和价格修正的权变策略也有不同的表现形式，在房地产实际定价应用中得到了较好的应用。房地产定价基础理论有关价格有两种不同的定义，从表象上看价格般用货币表示，但不定以货币形式偿付，是为获得种商品或劳务而付出而从本质上看，价格是商品价值的货币表现，价值则是商品中所凝结的抽象人类劳动。房地产价格所涉及到的基础理论主要包括效用价值论马克思的商品价值理论地租地价理论市场供求理论区位理论和价格歧视理论。效用价值论效用价值论是以物品满足人的欲望的能力或人对于物品效用的主观心理评价来解释价值及其形成过程的经济学理论。效用价值论在世纪上半期资产阶级经济学著作中有了明确的阐述。英国早期经济学家巴本最早提出切物品的价值都来源于其效用，物品效用在于满足人的欲望和需求，只有满足人类天生肉体和精神欲望的物品才有价值。意大利经济学家加利亚尼最早提出主观效用价值观点，他认为价值取决于交换双方对于商品效用的评价，即由物品效用和稀缺性所决定，资本主义商品交换关系的发展是效用价值在世纪上半期得以存住房限购或禁购等。以上四类政府调控政策主要产生两个方面的影响，其是增加开发商的运营成本其二是增加客户购买成本。为此，湖滨假日在应对外部宏观调控时，应做好及时的调整，完善自身的营销管理机制，优化流程，通过营销管理优化提高绩效从而降低该商业地产项目的运营成本，在此基础上制定合理的定价策略吸引客户购买，同时还可以采用以下几种销售模式第是带租约销售模式，通过招商方式引进经营者，营造商业氛围提升商业价值，从而增加投资信心，最终将商铺带租约出售给客户，这模式对企业管理水平提出很大挑战第二是产权式销售模式，即对整体商铺进行分割后对外发售，为确保统经营，采用返租形式收回商铺定期限的经营权并给与客户定比例的租金回报第三是委托经营模式，即客户买商铺后委托开发商经营，只拿收益，而开发商把商铺出租给其他人。在提升自身管理水平并明确销售模式的基础上，湖滨假日要应对宏观政策调控，可以采取优惠定价策略或组合定价策略，其中优惠定价策略包括现金折扣次性现金付款优惠按揭优惠等数量折扣购买套折优惠购买金额超过万按折优惠等送礼销售如送现金物管费车库等而组合定价策略如商铺可以与精装修物业管理费车库等打包销售，从而达到吸引客户的目的。本章小结本章的主要内容是项目对策思考及建议，主要有阶段性价格策略建议和建议采用的定价策略。阶段性的价格策略建议主要针对项目市场环境竞争楼盘和宏观政策策略两个方面。其中针对项目市场环境提出在无锡商业地产市场销售不理想的情况下，可以采用低开高走的定价策略，更好的吸引客户，刚开始以较低的价格销售来积聚人气，形成对策思考及建议湖滨假日商业地产项目定价策略研究热销局面，然后再逐步根据销售情况提高售价，这策略并不是简单的立足低价竞争，而是科学合理的建立起商品品质和价格变动体系，以对价格的控制来适应市场的供给，在实际的销售过程中将房地产企业和客户之间有效供求结合起来而针对竞争楼盘，湖滨假日面临着众多的竞争对手，在行业竞争较为激烈的情况下，针对竞争楼盘的特点，湖滨假日应立足于消费者的自我认知和差异化的各种需求的基础上，充分挖掘自身的卖点和优势，逐步形成企业及商品品牌，相应的价格也应逐步向高位迈进最后针对宏观政策影响湖滨假日要想更好的利用宏观政策环境，就需要对自身有准确的定位，采取灵活的价格调整机制，将价格定位为中高端市场，并在销售中不断进行品牌的建设，通过口碑来吸引更多的目标客户群，最终完成销售计划。本章明确了湖滨假日项目定价整体策略阶段性的价格策略及价格修正的权变策略，这三者应是个系统的整体，相互支撑才能更好的完善该项目的项目定价，适应市场和客户的需求。湖滨假日商业地产项目定价策略研究结论结论主要结论房地产是我国国民经济中的重要支柱产业，其健康发展有利于我国经济结构的优化。而房地产价格作为目前社会广泛关注的焦点，其指定过程和变动趋势对社会各方面都起着至关重要的作用。如何制定合理的定价策略，预测价格的走向，分析市场情况，是企业走出盲目定价提升管理能力的重要手段。因此本文分析了各种房地产定价方法理论和整体定价策略，以无锡湖滨假日为例对其定价策略进行的深入的分析，指出了其定价策略中存在的问题，并提出了有针对性的定价策略改善意见和建议。具体来讲，得出的主要结论如下目前湖滨假日的定价策略主要存在着包括成本竞争定价策略的局限性对消费者认知和心理预期的忽视营销过程销售价格动态调整不够在内的三大问题，该三大问题的产生主要基于市场环境及特征竞争楼盘的影响宏观政策影响三个主要方面针对上述存在的三大问题，本文首先提出了阶段性价格策略意见，如针对项目市场环境提出了低开高走的定价策略针对竞争楼盘提出了深入挖掘自身的卖点，立足于消费者的差异化需求，提出定位高端的价格策略针对宏观环境的影响，提出了品牌打造，企业形象大力宣传的高价策略。其次提出了整体的定价策略，即为消费者竞争的定价策略，同时以价格修正的权变策略作为有力补充，在全营销过程中根据销售环境的变化，对销售价格做出及时有效的调整，以促进销售，从而获取更大的利润。有待进步解决的问题由于的时间和精力的有限，本文的研究也存在着较多的问题和不足之处，这些问题与不足也需要在下步的工作中进步解决，主要包括以下几个方面本文主要针对湖滨假日这项目的定价做了深入研究，立足于其所处的市场环境和竞争特点，指出了其定价策略中存在的问题及问题产生的根源，并在此基结论湖滨假日商业地产项目定价策略研究础上提出对策思考及其建议，应该来说提出的对策思考及其建议有定的专有属性，并不定具备房地产行业的普遍适用性，对其他地产项目是否适用还有待考证本文提出的对策思考及建议更多的是从理论上进行定位和阐述，并没有能够通过计算得出具体量化的价格体系，还无法直接应用到该企业的具体营销实践中去，因而还需要根据所提出的对策及其建议对湖滨假日的价格体系进行细化和明确任何理论都需要在实践中得到进步的验证，本文提出的对策及其建议需要真正在实践中检验后才能说明其有效性，这也是本文研究中的个重要不足之处。湖滨假日商业地产项目定价策略研究参考文献参考文献梁小民，西方经济学教程，中国统计出版社，白暴力，价值与价格理论，中国经济出版社，庾莉萍房地产行业未来发展趋势，房地视野年月，谭继存房地产合理价格的理性分析与判断，现代企业教育年月上期，赵彬，韩芳，李世龙房地产开发流程中定价体系的研