格土地管理的决定，实行最严格的土地管理制度，从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。对建设用地严管政策的实施，使得全国各地的建设用地大面积减少，也使得企业经营的固定成本增加获得的土地成本增加，这对中小企业的影响尤甚。但是，对于厂房租赁市场而言，这些严管政策的实施，又犹如为其打了针兴奋剂，直接刺激了对厂房的需求，从近年全国各地厂房租金的普遍上涨也可以看出这点。我国经济的持续高速增长及产业结构的不断优化自年改革开发以来，中国实行了市场经济并进行了所有制改革。在年期间，中国经济终于摆脱了以往宏观调控的大起大落，成功地实现了经济软着陆。中国政府从年开始，相继制订了系列的经济发展政策，如积极的财政政策和适度扩张的货币政策，通过扩大国债发行规模，加大公共基础设施的投资，增加城镇居民的收入，实行积极扩张的消费政策，使中国经济直处于持续高速增长的轨道上。据统计，自年以来，中国的年增长率持续保持在以上，有些年份，甚至达到以上。年增长情况见图。图中国国内生产总值变化图资料来源年中国统计年鉴中国经济在持续高速增长的同时，三次产业结构的比重也在不断的优化。第产业在国内生产总值中所占的比重已从年的下降到年的,而第二产业和第三产业所占的比重则分别从年的和上升到年的和。年间三次产业结构变化见图。第产业第二产业第三产业图中国三次产业结构变化图资料来源年中国统计年鉴全球制造业向中国转移，外商对我国投资加大年以来，随着世界经济减速，跨国公司利润大幅度滑坡，各大公司都在重新寻找成本最低的制造基地，拥有巨大市场丰富廉价劳动力上百万有才华的工程师良好的基础设施和持续十几年的经济快速健康发展的中国成为跨国公司投资首选。年年底，中国正式加入。入世为中国投资环境的进步改善提供了契机,也为外商投资提供了很好的预期。加入世贸组织要求我国根据基本原则和有关规定修改或重新制定外商投资法律法规和政策,使外商投资及其生产经营更有利于按市场规律和国际惯例进行我国作出的市场开放承诺使市场准入程度有大幅度扩大,拓宽了外商投资领域关税壁垒的取消会大幅度降低外商投资成本,便利其投资的中间投入品和最终产品的进出口有关规定对我国管理外商投资提出了新的要求,客观上有助于稳定企业投资及生产经营环境,减少人为的不可预期风险。而所有这些,都为外商投资提供更好的外部环境。中国市场的巨大吸引力，使得大多国外知名企业到中国投资合作，对工业厂房办公楼商业用房和住宅的需求也将进步加大。国内资本市场不断完善近几年国家将继续推进和深化金融改革,完善金融法制建设,依法治理规范和维护金融秩序。在加强中央银行监管的同时,继续推进国有银行的商业化进程,减少了行政手段对商业银行进行调控。由于国有银行的商业化和使银行摆脱地方干预的政策措施,使银行贷款更加注意效益,使银行在资金的运营上有更多的自主权和按市场规则办事。就在不久前，银监会出台了商业银行开展小企业贷款业务指导意见，该指导意见旨在扩大商业银行对小企业贷款的覆盖面并且要实现对小企业贷款业务的可持续发展。中小企业因此可以加大融资力度,加快自身发展,这将直接增加对写字楼厂房等房地产的需求。但是，就目前中国工业房产投资的实际来看，情况并不容乐观。大多数开发商，往往通过利用开发区工业区招商引资政策的漏洞或者凭借与主管单位开发区管委会领导的特殊关系，在开发区内胡乱圈得块土地，也不经过可行性论证，就盲目建造各类厂房，结果厂房建好了，却没有租赁出去，或者只有很小部分租赁出去，不仅造成大量的浪费，还影响了开发区整体的发展。这种现象的出现，主要有两方面的原因。方面是由工业房地产投资的特点决定的投资需用量大投资工业地产，需要很大的资金。动辄上百万，多则上千万甚至上亿投资的回收期长工业房地产，不像居住型房地产，在项目完工两年内就可以出售出去，迅速回笼资金，工业房地产是以出租物业收取租金来回笼资金的。所以资金的回收期较长，般需要年，有的项目会更长投资的流动性差因为工业房产是不动产，是不可以随意改变其地理位置的，这特点也决定了投资工业房产必须考虑其所在的区域的特定产业因素投资项目的通用性差工业房地产主要指工业生产用厂房，而厂房的通用性是很差的，尤其是重工业用厂房，其建造结构往往只适合行业，甚至是具体的企业。这些特点导致投资工业房产往往具有很大的风险。因此在决定投资之前，必须进行项目的市场研究和可行性分析，否则将会产生很大的损失。另方面，由于我国工业房产市场起步较晚，发育很不成熟。再加上工业房产投资占整个房地产投资的比例很小，长期以来，国内学者直没有重视对其的研究，对于工业房产的市场研究和定位更是没有专门研究过，多是参考住宅类房地产或者商业类房地产的市场研究和投资理论目招租的企业类型如上所述，这些企业般不产生废气，对环境没有影响。建筑消防设计本项目的总平面设计，利用贯穿整个基地的园区主要道路横两纵和周边现状道路来满足消防环道的需要。每幢厂房设至少两处出入口，便于防火疏散。办公楼设楼梯间，每层为的防火分区，每层设两个出口，由两道楼梯负责疏散。安全疏散距离及防火分区面积满足建筑设计防火规范年版。消防给水管道采用镀锌钢管,沟槽式接头连接及丝扣连接。室外设置与消火栓自喷相匹配的水泵结合器。存放易燃物品的生产厂房严格按照消防要求设置消防警示标志和报警装置，同时配置足够的灭火器具，保证附近有充足的消防水源。并且在每间厂房都配备干粉灭火器二氧化碳灭火器或泡沫灭火器。设置环形消防通道。设置室内消火栓和自喷给水系统，消火栓箱的设置保证火灾时任点有两股水柱同时到达。根据建筑设计防火规范规定，室外消火栓，室内消火栓，自喷用水。按建筑防火规范要求，在通风空调设计时设置了防火阀。节能设计本项目设计时，认真执行国家产业政策和节能设计规范，做到合理利用能源和节约能源，并且淘汰了建设工程中的落后产品，全面推广新型建筑材料。主要节能措施如下根据民用建筑节能设计要求，在项目建筑外形及外围结构设计时考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料及门窗。切耗能设备，如空调灯具等都选择了国家推荐的高效节能产品。电气设备和线路设计和选择时，考虑了最佳节能效果，减少了电力损耗，提高了使用效率。产品基准租价定位基准租赁价格的确定原则和确定方法租赁价格的确定原则房地产的租赁价格也称为租金，制定合理的物业租金标准是物业管理的核心问题。指定物业租金标准应遵循以下基本原则价值补偿的原则。物业的租金应反映物业的价值，保证物业投资包括利息经营管理费及正常利润的获取。只有这样，才能保证物业资金投入产业的良性循环，保证物业简单再生产和扩大再生产的顺利进行，达到以租养房的目的。调节租赁市场供求的原则。房地产租赁在定程度上反映房地产租赁市场的供求情况，因此物业租金的制定可发挥抑制过量需求刺激物业的有效供给的作用，达到促使物业供求平衡并有效使用的目的。租购比价合理的原则。租与购是两种不同的交换形式，对于消费者来说，获得同样效用的商品，哪种形式支付的货币少，就愿意采用哪种形式。物业租金应与售价处于定的可比基础上，这是价值对价格的客观要求。如果租赁价格过低，反映物业价值的售价就难以在市场上被人所接受，租赁需求就会出现过于旺盛的反常现象。租赁价格的确定方法积算法。利用积算法求取房地产租金，是先求出房地产在估价期日的基础价格，再乘上适当的利润率，加上房地产租赁所必要的开支费用，如税费折旧维持管理费保险费租赁损失准备费因空房等而产生的损失相当额，由此求得房地产租金的方法。该种方法适用于房地产租赁实例较少发生的地区。租赁实例比较法。也就是我们常说的市场比较法。这种方法适用于租赁实例较多发生的地区，且运用起来方便准确，因而得到广泛应用。收益分析法。收益分析法是要分析房地产承租人所能得到的收益中究竟有多少收益可以作为租金支付，即利用收益额求取租金额的方法。般通过求取房地产在定期间内可能产生的纯收益，再加上必要的各项费用等，依此求算房地产的租金。项目各物业产品基准租价定位本项目的价格策略为以低价起租，并随着项目开发和招租的进行，适当提高价格，使租金呈现走高趋势。因为本项目是位于厂房租赁较集中的开发区内，因此定价方法采用市场比较法为宜。定价办法以市场比较法为基础，根据本项目地块所在区域的特性加以修正，进行了基准定价。在基准价格的基础上，根据调研及访谈内容，随着项目不断深入，适当提高租赁价格。在典型项目分析中，笔者通过调查，了解到东大创业园在租赁早期租金定为元月平方米，后期提高为元月平方米,现在按照元月平方米出租超峰工业园的租金直定为元月平方米。其余新建厂房的租金至少也是元月平方米，具体见表。表开发区主要厂房租赁价格单位元月平方米开发单位或园区名称厂房类型厂房结构租金水平租赁状况东大创业园标准厂房轻钢正常运营超峰工业园标准厂房砖混少量待租杭州碧海印刷设备有限公司标准厂房砖混刚完工，招租杭州亮点纺织有限公司标准厂房砖混在建，部分预租杭州金露实业有限公司标准厂房砖混在建城东纺织园区标准厂房砖混在建从上表可以看出，开发区内的厂房租赁价格稳定在元月平方米。考虑到本项目优越的地理位置完备的配套设施以及高品质的建筑和人性化的设计，可以确定本项目租赁初期的基准租赁价格为元月平方米。目前开发区内的与厂房配套的办公楼的租赁价格是元月平方米，所以本项目办公楼的价格也暂定为元月平方米。考虑到开发区影响力的不断加强以及可供出租的厂房面积的不断减少，厂房和办公楼的租金应该不断有所增长。项目定位总结为了更清楚华庭工业园的项目定位，下表是对该项目的定位分析做的个总结。表华庭工业园项目定位览表内容详注项目名称华庭工业园总体定位现代化标准厂房园区的典范客群定位中小型轻纺服装机械小五金箱包电子电器类轻工企业产品类型办公楼砖混结构厂房轻钢结构厂房产品组合办公楼幢面积平方米，所占比例砖混厂房幢面积平方米，所占比例轻钢厂房幢面积平方米，所占比例规划设计原则合理大气高品质人性化建筑设计原则实用经济环保节能租金基准水平厂房租金元月平方米办公楼租金元月平方米项目营销和经营建议就目前来看，工业房产的营销渠道远没有住宅类房地产和商业类房地产的营销渠道丰富多彩，促销力度也比这两者小得多。但是由于本项目是集团公司在余