相当于个家庭年收入的倍是合适的。中国证券报，年月日杭州市这比率已经达到以上。高涨的房价不但让普通老百姓阶层难以承受，更引起学术界金融界地产商政府等各个领域人士的高度关注和争论。以摩根斯坦利谢国忠为代表，认为中国房地产价格存在泡沫，并行将破裂。他认为中国房地产市场增长的薄弱环节是房地产供给仍然保持在高涨趋势中，而家庭收入的增长却明显落后于投资的增长。中国的家庭正在耗尽他们在房地产方面的购买能力，尽管目前还没有严重到足够引起房地产价格下降。谢国忠，然而建设部报告指出，未来近年，我国有大量的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积也会有个跃升，因此目前的住宅需求仍然真实。即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是泡沫经济。但是著名经济学家易宪容指出建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。他还认为，在目前的社会需求中，必须澄清究竟有多大比例属于普通百姓的居住需求，房地产与般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，而是要把两者结合起来，其依据是居民的可支配收入。此外建设部报告列举了大量房地产市场供需两旺的数据。而在对上海调研中，尹中立发现存在个悖论杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页住房市场需求大于供给，而普通市民收入水平又无法承受如此高的房价。据此尹中立认为，供需两旺的背后，隐含着相当大的危机。上海房价远超普通市民的收入承受能力，房价收入比超过了倍。般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在左右比较合理，即使是年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有倍。长城在线，年月日，北京晨报，而以任志刚为代表的地产开发商也上书人大表明自己的立场，更抛出房子就是造给富人的观点，于是乎在年中国房地产的这个大舞台上，你方唱罢我方登场，时沸沸扬扬，热闹非凡。然而喧嚣的争论难以阻挡房价的继续上扬，不可否认由于中国经济的持续高速增长，人民收入的不断上升，城市化的不断进行，大量人口迁移入城市等因素造成房地产市场的繁荣，但是我们也必须看到由于房地产具有双重属性即消费品和投资品的特征，作为消费品，它满足的是公众居住的需求，作为投资品，它又具有资产价格波动房产升贬值所体现的损益和生息收入租金的特点。同时在中国加入的大背景下，中国的房地产市场也成为全球资本逐利的战场。另方面，从个体投资者的角度来看，无论是购房自住还是投资获利，他们都必须承受外部环境因素和自身决策行为带来的风险。在这样的背景下，以实证检验的手段研究房地产市场中的个体投资者的投资行为具有重要的理论和现实意义。本文力图从投资者的角度来对房地产市场中的投资行为进行研究，以杭州市房地产市场的投资者为研究对象，以行为经济学的投资者决策行为模型为研究框架，采用文献研究问卷调查和数据分析等研究方法，对房地产市场投资者的投资行为影响因素进行研究。研究框架本研究将从整理和回顾以往国内外关于投资行为的理论开始，在此基础上，运用行为经济学的理论模型，针对房地产市场这特定环境，加入相关变量，然后用实证研究方法对房地产市场中影响投资行为的因素进行检验。本文的研究分为三大部分，首先是理论基础，本文将系统回顾和总结以往的研究成果，其次是模型构建和变量设定最后是通过统计分析进行实证检验。框架如图杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页本论文第章主要揭示文章产生的背景和意义，概括本文的研究内容和框架第二章重点阐述本研究的理论背景，从理性人假设效用理论西蒙有限理性到期望理论，同时对相关研究领域的文献进行梳理，为构建模型和提出研究假设奠定理论基础第三章在前面文献整理的基础上定义变量并加以说明和规定，构建实证研究模型和提出假设第四章是问卷结果的统计分析，运用社会科学统计软件包对问卷结果进行因素分析相关分析方差分析和回归分析第五章对统计结果进行讨论和解释，验证假设，得出本文研究结论。并探讨其实践意义第六章指出本文的局限性和不足之处，并提出进步的研究方向。第章绪论第二章研究回顾和文献综述第三章理论模型的建立与变量设定第四章问卷调研和统计分析第六章研究总结和展望第五章实证结果的分析与讨论杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页研究对象的界定本文的研究对象为杭州市房产市场投资者的行为，由于房产价值比较高，作为种资产，除了满足购房者的居住需求外，还能带给房产所有者生息收入房租和由于价格变动带来的损益，因此兼居消费品和投资品的双重属性。并且房产还可以被用作抵押对象从银行或者其他地方获得融资。由于房产的这些特点，使得购房者对房产的购买就兼具消费和投资的双重特点,因此本文用投资行为理论研究杭州的普通购房者的行为就变得可行，为研究方便，本文把购房行为视为投资行为。杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页股票低迷房产保值银行储蓄房产高益从表可以看出，在两个阶段，股票低迷和银行储蓄的均值有显著差异，这说明由于股票市场发生的积极变化，使得两阶段的投资者对股票市场的认识和感觉发生明显变化，同时房价走势的不确定性，也使投资者对放弃储蓄选择投资房产的态度也发生了变化。而两阶段的单因素方差分析中，宏观认识因素和宏观认识因素的均值没有显著差异，宏观认识因素是通货膨胀因素，宏观认识因素是汇率制度和政府调控政策，说明汇率制度的变化对杭州市投资者的影响没有显著变化，投资者对于通货膨胀和政府调控政策的认识也没有发生显著变化。对心理因素的均值分析和方差分析心理因素包括个问题项房产收益，继续上涨，成功信心，他人观点，抑制政策，对其进行了两阶段均值比较，见下表表心理因素的两阶段均值比较杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页房产收益继续上涨成功信心他人观点抑制政策阶段阶段从表中可以看到和的均值在第二阶段比第阶段都有降低，进步验证其均值差异显著性，做单因素方差分析表心理因素的两阶段单因素方差分析房产收益继续上涨成功信心他人观点抑制政策杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页如表所示，成功信心和他人观点有显著差异，说明随着时间的推移，投资者对房产投资的信心发生下降，同时投资者认为其他人关于杭州房价继续上涨的观点也在同时发生变化。对心理因素的均值分析和方差分析心理因素包括个问题项，分别是房涨购买，上涨幅度,地铁利好，先对其进行两阶段均值对比，见下表表心理因素的两阶段均值对比结果房涨购买上涨幅度地铁利好阶段阶段如表所示,二阶段的均值高于阶段，也是二阶段的均值高于阶段，而地铁利好则相反，在第阶段均值为，第二阶段则降低为。进步验证均值的显著性，做单因素方差分析。表心理因素的两阶段单因素方差分析房涨购买上涨幅度地铁利好如表所示，上涨幅度和地铁利好这个两个因素的均值有显著差异，的显著差异表明二阶段的投资者对房价的变化幅度比第阶段更为关注，而的差异则说明虽然投资者仍然看好地铁对杭州房价上涨的促进作用，但是由于宏观因素的变化，二阶段的投资者相对于阶段的投资者的对地铁利好作用的热情有所下降。杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页社会交互作用的均值分析和方差分析表社会交互作用各因素的两阶段均值对比和方差分析结果媒体影响专家影响亲朋影响周围影响相似观点口头交流阶段均值样本数标准差阶段均值样本数标准差均值样本数标准差媒体影响专家影响亲朋影响周围影响相似观点口头交流如表所示，两阶段社会交互作用各因素均值存在显著差异的只有和杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页项，表明二阶段媒体对投资者的影响度有所提高，这可能是因为宏观因素发生变化，投资者对媒体关注更多。而也说明二阶段投资者对别人具有与自己相似观点对自己投资行为的影响更加认可。投资者预期的均值分析和方差分析表投资者预期各因素的两阶段均值对比和方差分析结果经济性预期房价预期阶段均值样本数标准差阶段均值样本数标准差均值样本数标准差经济性预期房价预期由上表可以看出，虽然投资者对杭州房价上涨的预期有所降低，但是没有发生显著差异，投资者依然认为杭州房价会上涨。而投资者对经济的预期则没有发生显著变化。杭州市房产市场投资者行为实证研究第页共页结论和展望本文在国内外文献研究的基础上，从行为经济学的基本框架出发，分析了影响房产市场投资者行为的宏观经济政策信息渠道信息处理社会交互作用投资者知识经历和心理因素，并将这些因素加入到框架中用以研究投资者的行为，通过问卷调查和分析，得出了以下的结论。研究结论信息获取渠道的直接渠道对房产市场投资者的经济预期有显著正影响，而间接渠道即亲戚朋友处获得的信息对投资者预期的相关性不强，但是与目前投资这变量相关性很强，这可能是与不同信息渠道获取的信息类型和内容有关，也说明在房产市场投资者更愿意从亲朋好友处获得投资信息，而这些信息更容易使投资者产生投资行为。而从直接渠道如新闻媒体网络等获取的信息会形成投资者对未来经济发展的认识和预期，但对投资者的直接投资行为影响有限。信息处理对房产市场投资者的经济预期有显著正影响。其中信息的数量可理解性对投资者行为影响更大。而对于目前信息的可靠性，投资者持怀疑态度。这说明投资者由于自身知识经历的差异对获取的信息会有选择的吸收，从而影响投资者的判断能力。社会交互作用对投资者预期有显著正影响，而且社会交互作用与目前投资这变量也显著正相关，说明社会交互作用对于杭州房产市场的投资者行为有很大的影响。而在社会交互作用中，亲朋好友的建议以及口头交流的投资信息会对投资者行为产生很大正影响，关于这点和等的观点是致的。利率汇率制度等宏观因素会对杭州房产市场投资者行为影响不大，这可能是因为利率的提高对于投资者每月的还款额影响很小，而汇率更多是对国外投资者投资国内房产有影响，对于杭州市投资者则没有多少影响。研究结论也佐证了希勒关于普通投资者对利率变动不敏感的说法。但是投资者对通货膨胀的感知则直接会影响投资者对房价的预期。投资者的知识和投资经历对房产投资行为有很大相关性。成功的投资经历会提高投资者的信心，促使其进行房产的投资。过度自信后悔厌恶和损失厌恶等心理因素对杭州市投资者的房产投资行为有很大影响。这是和研究的主要结论，许多学者将这些研究结论和方法应用在证券市场上，可以通过证券价格交易量等指标的变化予