发展机遇，承接并增强城市的商业服务功能，整合现状城市空间，建设商业都市产业居住功能为主，配套设施齐全的城市综合性地区，未来本项目将成为中心组团核心服务功能区的重要组成部分。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展借助片区通地铁建设景观街的机遇，本项目也将大大提升片区形象。

本项目应该充分挖掘区域可利用的资源片区规划的利好，建立片区城市更新改造的领导者形象，通过商业等配套的稳步投入，逐步引领区域走向成熟发展的现代化城区，打造区域活力中心。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展关于项目的经济效益同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展本项目期建设用地面积为，平米，容积率为，计容积率建筑面积为，平方米的开发强度前提下，项目财务可行。

相关经济效益指标详见下表同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展表项目利润估算单位万元序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，土地增值税，财务费用，利润总额，所得税按照最新税法计算，净利润，合作方利润分配，我方净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率税后利润总额总投资净现值，内部收益率动态投资回收期年关于项目的社会效益同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展有积极的作用。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展对居民生活水平与生活质量的影响，项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内建筑的品质及居民的生活水平与生活质量。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续的产业链。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展支持了政府保障性住房的建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市场价格高企产生积极影响。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展项目风险防范建议同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展按照计划施工，施工期间严格控制开发成本同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展做好项目前期的市场调研和客户需求调查同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展协调各方关系，保证开发进度加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展二项目解析与属性界定同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展项目基本情况同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展项目位臵同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展本项目处于中心城，在龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间地带。

位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为，平方米。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展图项目土地平面图整体同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展项目背景同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展南联刘屋邱屋片区城市更新项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。

周边的市政道路都已完善，距离地铁号线龙城广场站和南联路站均在米以内，另外，项目南临高尔夫绿地，有较好的自然环境，如能成功运作，能带来良好的经济效益和社会效益，同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展本项目是旧改项目公司宝源创建有限公司在新拓展的首个城市更新项目，如未来全部项目均能按计划启动，则将能增加土地储备面积万平方米约亩，总建筑面积达万平方米的开发面积以政府批准为准，其中期建设用地面积，平方米，包括非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。

项目的启动对宝源创建有限公司的未来发展具有极为重要的意义。

并且能迅速提升宝源创建有限公司控股公司海航集团在地区的形象，扩大海航集团在的社会影响力，为能在做大做强打下坚实的基础。

同时带动周边第建设路东地铁号线双龙站旁大运新城龙翔路与黄阁路交汇处交易时间交易情况正常正常正常正常正常物业类型高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅装修状况精装精装毛坯精装规模大盘中盘小盘中盘中盘交通通达度方便方便方便方便方便单价元表因素比较表比较因素本项目摩尔城御府名筑怡龙枫景园绿景大公馆交易情况交易日期区域因素交通通达度基础设施完善程度区域繁华程度区域规划小计个别因素建筑结构与质量规模自身设施完备程度景观资源装修情况小计表因素修正表因素修正摩尔城御府名筑怡龙枫景园绿景大公馆交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正综合修正系数比较价格元权重待估单价元取整至千位由此，在估价时点，即年月该项目住宅均价可达到元平方米。

由于目前正在房地产调控阶段，房价在未来短期内可能出现调整，但核心区域房价变化不会太大，到年房地产调控会逐渐走向平稳，房价会稳步上涨，根据近年来市房价变动情况看，考虑政策调整的日益趋紧，年均上涨率确定为左右。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展因此，在年下半年本项目销售住宅定价为元平方米商业预销售均价为元平方米。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展六项目投资估算与资金筹措同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展测算原则及前提条件同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展测算期的确定同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展南联刘屋邱屋片区城市更新项目期预计年下半年开始拆迁，年下半年开始前期工程，预计年第四季度末完成竣工验收。

开发期为年。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展考虑到目前房地产市场实际状况，结合本项目的特点，从年下半年开始销售住宅和商业，整体销售期到年年末，共年。

按目前市场情况，暂不考虑发售期的市场变动因素，销售率均为。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展贷款利率确定同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展贷款利率暂按人民银行公布的年期企业贷款基准利率测算。

考虑到项目的实际情况及未来信贷市场的发展，利率按基准利率上浮并加的担保。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展基准收益率的确定同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展根据版的建设项目经济评价方法与参数，目前房地产开发项目融资前税前指标的财务基准收益率为，故本项目设定基准收益率为。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展项目总投资估算同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展经测算，项目总投资为，万元，详见下表同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展表项目总投资估算表同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展项目名称总额万元单价元占总投资比例土地及货币补偿前期工程费，建安工程管理费，不可预见费，其他费用，财务费用，销售费用，公用设施专用基金，合计土地取得成本同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展本项目土地成本包含地价款项目取得成本及安臵补偿三个部分。

详见第二章。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展施工前期工程费同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展包括前期咨询费勘察和设计费三通平等费用，此项费用在开发前分期分步投入。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展建安工程费同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展包括基础地下室工程费土地工程费安装工程费和室外配套工程费，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划分期投入。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展④管理费用同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展为项目建设期内用于管理项目施工建设所形成的费用，按土地费用前期工程费建安工程费之和的计取，随开发建设进度投入。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展不可预见费同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展般按项目建安工程费的计，根据项目具体情况，按计取，随开发建设进度投入。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展其他费用同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展包括监理费和其他杂项费用，随开发建设进度投入。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展财务费用同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展主要指借款利息，贷款利率暂按人民银行公布的年期企业贷款基准利率测算。

考虑到项目的实际情况及未来信贷市场的发展，利率按基准利率上浮并加的担保。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展销售费用同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展按销售收入的预计。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展公用设施专用基金同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展凡特区内，年月日至年月日间竣工交付的房屋项目，公用设施专用基金按建设总投资百分之二的比例执行年月日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行。

同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展项目投资计划同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展项目期建设用地面积，平方米，容积率为，建筑面积，平方米。

根据项目施工情况，具体进度计划如下图同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展图项目进度计划同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展上半年下半年上半年下半年上半年下半年竣工验收入伙公共部分装修