房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进步贯彻国六条政策，加大平方米以下商品住宅的建设力度。广水市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下，年月开始回升，月涨幅超过了，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了。说明住宅商品房需求仍然旺盛。来自相关统计数字表明年月办公楼与商业营业用房的房屋竣工率分别为和而其两者的销售分别下降了和个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市场仍缺少消费者需求的产品。区位供需分析年新开盘面世的项目以应山城区和广水城区为最多，此种局面在年的广水市房地产市场仍将继续，应山城区地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵些。在今后的几年中，应山城区作为政策扶持的重点发展区将成为广水市场新盘的最大萌发地。房地产市场发展情况预测房产价格稳中有升的发展态势不会改变广水市年全年购置土地面积万平方米，同比下降了完成开发土地面积万平方米，同比增长了待开发土地面积万平方米，同比增长了。年市场放量相较前年增加不多，待开发土地面积增加，从年的数据上不难看出，年将是广水市房地产项目放量较大的年。年月住宅开工面积为万平方米，同比增长了。截至月，广水市商品房买卖价格同比上涨,远远低于全国同类城市价格涨幅。价格涨幅趋缓的原因之在于商品房供应量的增加，另个重要原因则是宏观调控的作用，使得房地产增幅得到回落。虽然有以上两方面原因制约着广水市的商品房价格，但价格稳中有升的趋势不会改变。是房屋的土地成本建筑材料成本劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求推动放价上涨三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储备和招标拍卖挂牌制度实施以来，对增加土地出让的透明度避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，招拍挂制度也存在定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨四是新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房地产市场中还存在大量的投资需求。如首府周边盟市的投资有相当比重投向广水市的房地产，推动了广水市房价的上升。除以上原因，宏观调控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定的只是增长的幅度和频率而已。城区住宅供需不均将日益凸显广水市高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由个小型城市蜕变为中型城市，城区住宅的连片开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。虽然近几年广水市加大了应山和广水两大城区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。广水市正处在城市建设的初期，民众对于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言，城区的商业教育卫生医疗等服务设施较之郊区对广水市民众有更大的吸引力。随着城市开发进度的加快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因广水市各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛，那么，随之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸显出来。积极有效的城市建设将带动广水市房地产行业发展十五期间，广水市中心区要拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市五化美化亮化硬化绿化净化。年后，广水市的城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模的拆危拆违拆临工程，还建成了大批功能齐全环境优雅各具特色的精品住宅小区生态花园小区和智能小区。目前，广水市人均建筑面积达到平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。市政府办公楼规划外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业的发展带来了更大的运作空间。第三章市场研究与项目定位广水市房地产发展背景分析十五发展规划广水市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中明确指出十五时期是加快广水市城市化进程，构建和谐广水市的关键时期。广水市十五规划明确指出加快城镇化进程，提升中心城区的辐射带动力和城市建设水平，加快城市建设，完善中心城区功能，提升城市建设品位。更加详尽地指出了广水市城市建合地基处理方案。上部结构本工程上部结构形式为全现浇钢筋混力土剪力墙结构及框架剪力墙结构。公用设施方案市政设施源头建设利用区内原有设施供水排水供水由水厂引进，永阳大道有的给水管线，可直接接入，日供水万吨。排水实行雨污水管道分流排放，雨水经过永阳大道管道排出，污水经永阳大道排入综合防治污水处理厂。供电供配电系统高压供电为高压电源，经小区总配电室分配给台及台变压器，总计，最大负荷。照明及电力设备低压供配电设计小区动力和照明电源引自小区变电所采用电缆分别引入地下层接线柜动力计量设在动力总配电柜，备用照明及共用灯按动力计量，住宅各单元在每层设户表箱个消防设备电梯应急照明的负荷等级为二级，其余为三级。设备及选型住宅内采用平口灯，卫生间厨房采用此灯头，非住宅部分采用荧光灯要求，均选用节能型灯具小区采用安全型安装插座，户内卫生间洗衣机用插座采用防溅型。弱电设计电话网络在地下层设有电话交接间，机房内设有回配线架台，台电话由大对数电缆引入网络由光缆引入。电话网络支线采用五类八芯线，从配线架穿管引至各楼层。电视在地下层设有电视前端箱，电视主干线路采用同轴电缆穿钢管，引至各楼层，要求用户出口电平不小于，电视分之器盒至用户，采用同轴电缆穿钢管。楼宇对讲系统层主入口设带电控锁的防盗门，对讲主机设于门边墙上层设视频分配器及译码器，层设译码器，每户可设对讲分机，层各户设窗磁和门磁。消防本项目消防供水由永阳大道接入根的供水管，并在小区内建设消防泵。第七章项目环境保护与劳动保护主要污染源状况本项目主要污染源状况为生活废水和雨水，经化粪池厌氧处理后排入城市污水管网。污染物排放控制标准处理后的废水排放，执行湖北省水污染物排入标准中的规定的相应标准。劳动安全保护建设施工中严格执行劳动部门颁发的湖北省劳动保护监察条例及各级政府部门的法规，制定严格的操作规程。建筑节能本项目将严格实施节能标准，依照公共建筑节能设计标准的要求进行施工建设，建筑节能的基本技术要求高于标准。第八章项目实施进度安排本项目计划在年个月左右的时间建成。建设进度计划如下本项目可行性研究报告年月批复，同时开始建筑方案设计进行综合管网设计，施工图设计，领取开工许可证，年月工程开工。年月开始预售。年月主体工程供水。年月单项工程验收。年月分项工程验收。年月正式入住。第九章投资估算与资金筹措投资估算总投资造价见下表单位万元序号项目开发产品成本总投资计算说明开发建设土地费用挂牌地价建安工程费元市政基础设施建设费元前期工程费前项和的其他费用前项和的不可预见费前项和的开发间接费用前项和的管理费用前项和的销售费用元的开发期间税费元的财务费用经营资金项目总投资资金筹措本项目资金需求为万元，其中万元从银行贷款,年贷款利率为，公司资本金万元和预售房屋款万元。万元分两批次投入，首批投入万元，第二批投入其余资金万元，全部资金于项目建设期内投入详见下表。表投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入预租收入其他收入借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币款第十章经济效益分析销售收入估算根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米元销售商业铺面按每平方米元出售地下室每平方米售价元。住宅销售收入元万元商铺销售收入元万元地下室销售收入元万元以下三项目合计万元销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售,其中年预售年销售年销售。所有业主均在次付清房款。税费率本报告采用的各种税费率见表。表税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税超率累计城市维护建设税公益金教育费附加费法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元公益金万元公积金万元任意盈余公积金万元后还有万元可分配利润。项目缴纳的经营税金及附加为万元，企业所得税为万元，土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。详见附表和附表。项目全投资内部收益率所得税前为，在预期可接受的内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。项目全投资内部收益率所得税后为，在预期可接受的内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。详见附表。商品房投资利润率利润总额总投资商品房资本金净利润率税后利润资本金清偿能力分析本项目万元银行借款可在项目竣工后可在年内次还本付息，共计万元，还债能力强。资金平衡分析在项目计算期内，项目平衡能力强，累计盈余资金万元,在于零,资金平衡分析详见附表。敏感性分析根据下表可以判断本项目的销售收入变化对内部收益率的影响较大，这说明房产价格是影响经济效益的最敏感因素。当销售收入降低时，项目内部收益率为，远大于基准收益率。表不确定性因素变化影响变化因素销售收入经营成本经营成本销售收入内部收益率幅动系数将开发产品投资售房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，全部投资内部收益率将分别下降和投资回收期则增加为和年预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案左右的范围，否则，项目收益风险较大。主要经济指标本项目的主要经济指标见表。表主要经济指标表