台州葭芷地块项目投资立项备案核准融资贷款申报资料㊣精品文档值得下载

供应面积将达到个新的水平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。

为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的楼盘，见附表。

地块分析优势点交通配套优势项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。

地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。

地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。

东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。

另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。

周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。

南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内的视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。

场地条件优势项目所在的椒江区老城区的拆迁已经全部完成，已经没有同品质的地块出让。

今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区的可转让开发地块。

由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。

场地已经拆迁完毕，并已平整到位。

地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。

④公司品牌优势通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉度，高品质高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平方米。

公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了定的社会资源。

劣势点噪音影响项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开发项目会有定噪音影响。

要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目的。

环境影响目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段的整体环境。

而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。

根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。

机会点需求机会根据规划要求，葭止街道近几年的后续拆迁改造力度大，强制性的自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来的住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域的房产市场需求将持续旺盛。

成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定的社会资源和开发经验，都会转移为新开发项目的成本节约。

同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移，降低了项目的开发成本。

配套优化机会按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近期开始改造，将进步加强地块和中心城区的联系。

威胁点调控威胁由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。

后续的宏观调控政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。

竞争威胁目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。

本项目市场定位分析通过宏观微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解，我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围配套设施成熟，对市区居民和地块周边拆迁居民均有着相当的吸引力，而且厚实的消费力支撑和经济发展潜力会为项目带来旺盛的需求。

存在的噪音等不利因素可以通过技术手段解决，而长期竞争的压力需要公司策划设计营销等后续工作的跟进来消化。

根据分析的结果，我们从错位竞争的角度和社会居民多层次性角度考虑，将本项目的建筑定位应该为小高层高层相结合的近城都市住宅区，以中高档住宅商业中心的形式进行开发。

住宅主要客户群定位于中等收入以上的人群，户型面前期工作开工准备月土建安装月总体绿化配套工程月竣工交付使用月销售周期月根据各项工作的搭接进行，项目的总开发周期为个月，具体安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。

第六部分经济分析销售收入估算根据已受楼盘的情况看，住宅的销售速度比较快，般销售周期个月，并集中在开盘两周后的个月中。

但考虑宏观调控可能造成的影响，以及销售和进款的时间差异，本报告假设销售计划见附表。

销售收入测算基本参数住宅售价为元平方米商业用房售价为元平方米车位为万元只，则销售总额为万元。

静态评价销售收入万元开发成本含财务费用万元销售管理费用万元销售税金万元开发管理费万元税前利润万元税后利润所得税万元投资利润率自有资金利润率动态评价根据销售回笼资金计划资金投入计划计算得出的财务费用汇总而成资金流量曲线图，见附表。

从表中可见，资金峰值在年月，约亿元。

自有资金万元外，需最大融资额度为亿元，资金平衡点在年月。

敏感性分析根据房地产开发经验，住宅项目技术已经非常成熟，主要风险因素为市场风险销售价格销售进度成本风险收费标准材料价格等，本项目主要考虑销售价格商铺面积预征税作为敏感分析因素分别拟定方案，见下表。

根据表，项目销售价格的盈亏平衡点为住宅价格元元平方米，商铺元平方米。

开元旅业集团开元房产二五年度损益预算表项目名称台州云顶佳苑项目序号项目计算依据预征税平衡点盈亏平衡点方案方案二方案三方案四主营业务收入竣工交付面积均价营业收入减主营业务成本竣工交付面积单位成本营业成本减主营业务税金及附加主营业务利润减营业费用减管理费用减财务费用营业利润加其他业务收入投资收益营业外收入减营业外支出利润总额减所得税净利润平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元预征税平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案二商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案三商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案四商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元七评价结果及建议通过上述分析，我们可以看出，该项目市场前景看好，并随着台州市行政中心概念的扩大，以及椒江整体经济的发展，具有定的升值潜力。

同时，该项目住宅定位于为中档项目，房型面积以平方米为主，比较适应目前台州房地产市场的需求，并符合国家对房地产投资的调控引导方向，具有定的经济效益和社会效益。

我们认为，该项目是可行的。

附表项目地块周边重点楼盘案例调查都市丽景位置台州市客运中心对面，大环线北侧投资兴建东泰置业总建面积平方米左右住宅面积平方米左右平均单价元开盘时间年月房型产品定位幢层小高层，幢层多层，中低档住宅。

销售概况起价元起，层差元左右，次性付款优惠，车库价格万左右，商铺层价格为元，二层价格为元，两层连卖，销售均价在元。

已销售完毕。

工程进度进入交房阶段。

阳光国际公寓位置葭芷大转盘三角地带投资兴建黄岩金岳房产平均单价单身公寓元，小高层元开盘时间年月底房型单身公寓，小高层产品定位幢单身公寓，幢小高层低档住宅销售概况剩余极少量房源工程进度目前楼宇主体部分封顶。

万达东京湾位置葭芷大转盘南侧，中心大道西投资兴建富尔达实业总建筑面积平方米平均单价元开盘时间年月日房型单身公寓，高层产品定位幢高层，约户，中档社区销售概况承诺对非普通住宅买家进行契税补贴，目前已销售。

工程进度期三幢主体已封顶，二期四幢接近封顶，三期尚处于桩基阶段。

东泰华庭位置开发区学院路东，白云山西路南投资兴建东泰置业总占地面积公顷总建筑面积万平方米房型容积率楼面地价元开盘时间年初产品定位幢层高层，高档商业住宅区项目概况个车位，智能化系统，中原策划工程进度桩基阶段香格里拉花园位置万家华庭北侧，白云山中路西投资兴建鑫泰置业总占地面积亩总建筑面积万平方米房型为主，部分单身公寓容积率出让总价万元楼面地价元开盘时间年底项目定位幢层高层，双泳池豪华会所设计，高档精品商业住宅区项目概况南向面对市民广场，北向对南山公墓。

工程进度桩基阶段原二中地块位置枫南路北侧，原椒江二中投资兴建方远建设总占地面积亩出让总价万元楼面地价元未算上拆迁安置成本项目概况方案未定工程进度土地平整附表项目开发成本估算表序号项目构成预计计量单价预计施工量预算造价单方造价备注土地费征地费亩或平方米土地出让亩数折迁补偿安置费超容积率费平方米契税费及其他土地出让金额小计前期工程费可行性研究费三通平临时道路费现场围墙已打好临时通电费临时通水场地平整费立方米项目概况地块情况葭芷地块地块下称本地块本项目位于台州椒江区葭芷街道，地处新老城区交界处，具体四至范围为西侧为天然河道东侧为阳光国际期南侧为葭芷公园北侧为规划待拆迁的低层民房。

地块建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下本地块规划要求如下建筑容积率建筑密度绿地率。

地下停车位个，地面停车位不得少于。

本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于年月拍卖取得产权。

因石油总公司不同意开发房产，准备将房产公司及土地整体转让。

按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。

项目内容根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见设计方案总平面图。

总建筑面积容积率绿化率车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过。

调整后的技术指标如下总建筑面积不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。

地下建筑面积建筑容积率建筑密度绿地率。

地下停车位个，地面停车位个。

目前我们基本依据这设计方案进行测算分析。