模工程规划环境保护与安全卫生经营方针与策略项目实施规划投资估算及资金筹措经济效益分析财务评价结论和建议可行性研究报告编制的依据和原则编制依据合肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区立项批文合肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区项目建议书合肥市城市总体规划肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区规划方案建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法国家计委建设部分布的建设项目经济评价方法和参数第二版年委托方提供的其他资料研究人员实地调查取得的相关资料。

二编制原则服从城市总体规划，保护城市环境，丰富城市景观，遵循经济效益社会效益和环境效益并举的原则，全面规划，合理布局，综合开发配套建设。

依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动住宅建设水平面的提高，推动合肥地区乃至安徽省住宅产业现代化进程，带动相关产业发展。

吸取省内外优秀住宅小区的成细经验，进步提高规划设计建设和管理水平，做到有所寄语破，有所创新，建设个高标准高品位的小区，为合肥市城市增加新的亮点。

氢握住宅建设的发展趋势，更新观念，更新知识，提高企业技术创新能力，地强企业在市场中的竞争能力。

目前规模化已成为住宅小区建设发展趋势，具体表现在注重区域环境，强化配套设施，建设和维扩的经济化，优化社区文化生活。

而就住宅单体设计而言，强调以人的居住行为为模式的设计依据，包括强调住宅的多元化，要有多套型多户型多种空间形式，多种变化的可能性，适应没家庭的选择。

强调其合理性表现为明确的内外动静昼夜分区厨房卫生间的设备管线设计。

强调其创新性，比如在结构上，可采用较先进的全浇灌壁框架异形柱结构体系。

强调其科技性，如智能化小区概念的引入，节能环保材料的使用等。

康居住宅是当前的热门话题，其定位标准是科技先导，适度超前，这将是我国住宅产业未来发展方向，专家们将其所有具备的征归纳如下套型面积稍大，配置合理，有较大的起居炊事卫生贮存空间。

平面布局合理，体现食寝分离居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。

房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内标准上提高至个等级。

合理配置成套厨房设备，改善排烟通风条件，冰箱入厨。

合理分隔卫生间，减少便溺洗浴化妆等相互干忧。

管道集中，水电煤气三表现户，增加保安措施，配置电话，闭路电视空调专用线路。

方便更衣换鞋展宽阳台，提供室外休息场所合理设计过渡空间。

住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道咱交通组织合理，社会服务设施配套。

垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。

社区内绿化好，景色宜人，体现出节能节地的特点，有利于保护生态环境。

第章项目背景及必要性项目建设背景合肥市是安徽省省会，为安徽省政治经济和文化中心，是国务院批准实行沿海开放城市政策的几个内陆城市之。

近年来，合肥市建设现代化大城市步伐明显加快，城市建设取得令人瞩目的成绩。

完成了环城路新火车站骆岗机场扩建等基础设施建设，城市的文明创建工作得到中央领导和有关部门的高度评价。

随着经济不断发展，合肥的城市规模扩大，居民对环境优美设施配套服务周到高品位的住宅需求量也越来越大，商品住宅市场发展潜力十分巨大。

根据调查，合肥市现有的环境美位置好设施全质量高房价适中的住宅小区供不应求，特别是在国家新的房政策出台后，这种矛盾更加突出。

因此，抓住机遇，正确定位，强占市场制高点，开发高品位规模化的商住小区，是合肥市房地产开发企业取得良好经济效益的重要契机。

项目建设的必要性。

项目建设的必要性住宅建设代表个国家和地区社会经济发展水平，在社会发展中占有重要地位。

住宅建设的好坏，不仅是居住本身的要求，而且还是影响社会经济是否能够可持续快速和良性发展的重要因素。

多年来，我国住宅建设总量始终居于世界前列，然而住宅总体建设水平仍然很低。

具体表现在相当部分住宅小区规划设计不合理，不适用现代社会对于居住质量及生活质量的要求，建筑密度高，绿化率低不考虑停车场位置，无人际交往及活动空间住宅设计没有全面考虑功能配置及生活要求结构体系墙体材料和制品等标准化系列化配套程度低物业管理内容少，管理不到位等，不能满足人民日益提高的物质和精神生活的需要。

因此改善住宅及环境质量，提高居住的舒适性文明性，成为当前住宅产业发展的首要问题。

改革开放以来，古城合肥发生了翻天覆地的变化。

城市建设综合开发事业超常发展，形成多层次开发，多元化投资的良好态势。

年是合肥市房地产投资地增长最快的年，房地产累计完成投资倔元，同比增长，施工面积万平方米，同比增长，竣工面积达万平方米，同比增长。

依据城市总体规划，合肥市城市用地主要向西南方向发展，城市布局主要发展新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖，沿合芜高速公路淮南铁路向东南方向呈组团式发展。

合肥经济开发区政务文化新区高新开发区即处在城市未来度最快的国家级经济技术开发区之。

国家商务部对中西部个国家级开发区进行了评比，合肥经济技术开发区的基础设施配套能力经营成本社会及环境情况均列第，综合经济实力技术创新环境情况位列第二，人力资源及供给情况列第三，总指数名列第。

年，全区共新引进项目个，实际利用外资合同内资分别为万美元和亿元人民币，是历年来引进项目最多规模最大和质量最好的年。

合肥经济技术开发区经过十年多的发展，已经初步实现了市委市政府当初提出的再造新合肥的奋斗目标。

依据城市总体规划，合肥市城市用地主要向西南方向发展，城市布局主要发展新城区，向南靠边江淮运河，向东濒临巢湖，沿合芜高速公路淮南铁路向东南方向呈组团式发展。

合肥经济开发区政务文化新区高新开发区即处在城市未来发展的中心。

年底，合肥市委市政府提出计划到年合肥市区人口翻翻，达到万人，建城区面积万平方公里，而合肥人口的发展市区面积的扩大，发展的机遇和空间就在经济开发区和政务文化区，随着经济开发经济的快速发展，投资项目的不断增加，人口总量的扩大，对住房的需求在不断增大。

经济开发区房地产开发工作相对较落后，造成开发区居住条件有诸我不便，但也给开发区房地产开发工作带来的新的空间，目前这里已成为房地产开发的热土，成为房地产开发企业的必争地。

市场分析合肥市年至年上半年住宅价格分析年商品住宅价格走势逐月攀升，据安徽经典市场调查公司对合肥市年房产跟踪调查的数据显示年合肥市的商品住宅的平均价格已经达到元平方，与去年的商品住宅平均价格比较，上涨幅度达到，见图略低于刚刚发布的全国商品房元平米的价格。

图年年三维柱形图从年合肥的各月平均房价分析，月份平均价为元平方米，月平均价元平方米，月平房价升到元平方米，月涨至元平方米，而月份高升到元平方米，可以看到商品房销售价格是逐月追涨。

据安徽经典市场调查公司对合肥楼市的跟踪调查显示年合肥市在售的商品住宅面积有近万平米，其中多层住宅占，小高层占，别墅占与年相比，多层住宅占比由去年的下降了，小高层和别墅则分别上涨了，而这部分高价的建筑类型占比加重，必然会直接拉升整个楼市的平均价格，因此无形成为合肥商品住宅价格增至元平米的个重要因素。

具体分析包河区内住宅的分布发现，年包河区内以多层住宅销售为主体，且这些住宅大部分沿马鞍山路及美菱大道分布，具有良的居住环境，特别是马鞍山路在合肥市未来的规划中将建成合肥的景观大道，提升了居住的品质，因此这片住宅的价格也水涨船高，从包河区住宅自身的价格走势中发现，虽然曲线变化明显，但价格直处在平稳上升的通道之内。

年上半年商品房均价为元平米左右，区位和户型较好的楼盘般均价在元平米以上。

本项目市场发展分析目前，对于合肥房地产市场的普通看法是经过年至年初房地产市场的高速发展，合肥市的房地产市场已进入个稳步上升的阶段，房地产市场价格也将处于平稳上涨的状态。

目前，合肥经济开发区的房价相对于市区还是比较低的，合肥经济开发区的房价增长速度将会高于市区，主要依据如下宏观面上合肥市作为安徽省的省会城市，人口将在未来几年内急剧增长，近邻与邻郊城市化节奏加快，房地产业在安徽合肥正处在高速发展的成长期。

高速发展中的合肥经济技术开发区新城区将拉动本项目区域地块的价值，并成为该项目目标客户的强力支撑。

合肥经济技术开发区房地产市场目前正处于高速发展的阶段，巨大的需求将为本项目带来有效的市场空间。

④随着经济开发区不断加大基础设施和公共设施的投资，区内居住环境不断改善，在生活交通娱乐等方面将会进步完善，会不断提高楼盘的附加价值，推动房地产市场的发展，给房地产价格的上涨提供有力的支撑。

随着经济开发区经济的进步发展，旅游资源的不断开发，将不断提高的经济开发区的品牌效益，提升房地产价值内涵。

微观面上海恒发展战略意义上，房地产业无疑是可供品牌化规模化发展的又重要领域。

继乡村花园南滟湾之后，本项目将以全新的品牌推广为着眼点，以崭新的面貌在合肥市场上推出海恒旗下的房地产品牌，以品牌创造可持续性发展的市场空间。

海恒公司直走真正市场化的发展道路，全力打造精品项目，主动迎接市场的挑战与机遇，具有发展精品项目的能力。

年开发区住宅项目的开发仍是不断地有新备用推出。

房地产市场尤其是住宅开发前景的广阔，必将使竞争更趋激烈。

海恒发展股份公司在集团实力品牌化策略规划设计专业操作水平诸要素浑然体，无疑是楼盘开发成败的决定性因素。

④本项目紧临安徽建筑工业学院和安徽省教育学院新校区，良好的文化氛围将成为本项目销售的促进因素。

需求方面分析目标客户分析从本项目的地段来分析目标客户将是对经济开发区内已相对熟悉和适应的原住居民，原住宅面积管理房型配套等条件已不能满足需求，需调整到更为合适的住宅小区。

该类客户对于本项目周边区域选择新居较为关注，且希望步到位。

因手上持有定现金，需示找有增值空间，又很安全简单性的投资项目的人士。

这类人士对物业的升值保值和出租率特别关注。

因此，小区的品质知名度和住房的档次是他们关注的重点。

投资回报预测构成他们购房时的投资决策。

因工作在经济开发区内，需要在本地段购置住房。

因此，本项目的品质室内空间交通生活辅助设施和安全性是他们购房时关注的因素。

④与省会合肥有频繁的商务或业务活动，对在合肥购房早有计划的省内外其它地市县人士。

这类人士，年到合肥的次数不少于趟，或在肥时间约至，因此，社区的舒适，功能配套的齐全，生活便捷及能满